女子买房首付 745 万，因银行贷款延误被判退房赔 500 万，律师觉「合法不合情」，如何...

本案涉及到两个问题，“卖方是否有权解除合同”以及“违约金是否过高”。

一、卖方有权解除合同。

在买方因逾期支付购房款违约情况下，无论是根据法律规定还是合同约定，卖方均有权解除合同。

1.因银行贷款延迟导致买方未按时支付第二期购房款，买方已违约。

买方应在房屋过户前支付第二期购房款，付款方式为“可贷款，贷款批不下来需现金支付”。

《房地产买卖合同》中就第二期购房款支付方式约定如下:

第二期房价款745万元，买方应在签订示范文本后五日内向贷款银行等申请贷款，若买方贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，买方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过中介转付或直接支付卖方。在2020年8月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。

2.根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现，另一方当事人可以解除合同。

《合同法》
第九十四条第一款第四项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
（解除事由发生于《民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的《合同法》关于合同解除的规定。）

3.根据双方合同约定，买方逾期付款超过十个工作日则卖方享有单方解除权。

《房地产买卖合同》约定：

买方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，或买方单方要求解除合同的，均视为买方违约，卖方有权单方解除本合同。

二、“卖方因本合同未能正常履行导致其未能正常另行购房成功的经济损失”属于可得利益损失，310万元违约金未超过实际损失的30%，无需调整。

（卖方主张的490万元赔偿，包括180万元房屋装修损失和310万元的违约金。买方180万元房屋装修损失没有异议，但是认为310万元违约金过高，应当调整。）

本案中，卖方举证证明了，其向买方表示过，其出售案涉房地产的目的是为了另行购置房屋。

卖方提交证据11.买方提交的微信群聊天记录证据材料。证明：卖方出售涉案房屋目的是置换。

也就是说，如果合同正常履行，卖方用本案中的出售房屋得到的款项，另行购置房屋，卖方可获得另行购置房屋在这期间房屋价格上涨带来的经济利益。但是因为买方的违约行为，导致卖方未能获得款项，未能另行购置房屋，也就丧失了另行购置房屋可能获得的经济利益。

法院认为，这部分可得利益损失巨大，310万元违约金未超过实际损失的30%，无需调整。

至于买方认为卖方主张的违约金（房款总价20％）的数额过高的观点，法院依法亦难以认同，因房屋买卖合同本身具有其自身的特殊性，因其交易标的涉及金额一般较大（且本案涉案买卖标的系办公楼，而非一般居住用房），则会因一方违约所引致的相对方的所承受的经济损失亦相应较大，结合本案相关已查明事实表明，本案卖方由于买方的违约（逾期付款、逾期过户）而可能产生其须对案外人（案外房屋的出售人）承担相应的违约责任（可能数额也不会太小）。因此，考虑到我国合同法相关的法律规定，并不排斥当事人可以同时主张违约金和实际损失赔偿。考虑到本案买方违约导致的实际后果，卖方至今未能正常另行购房成功等（房屋市场交易价格变动风险），经济损失巨大，故法院对卖方主张的违约金和实际损失赔偿的诉讼请求，采取一并支持的处理方式，应为适宜的。

法律规定

《合同法》
第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)
第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
（违约事由发生于《民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的《合同法》关于合同解除的规定。）