有着28年运营经验的长城物业，终于按下了IPO的按钮。

6月16日晚间，港交所披露了长城物业递交的招股书。作为唯一一家非地产背景的TOP10物业企业，长城物业在管总建筑面积已经过亿，与华润万象生活、永升生活服务规模相仿。这也意味着，如果长城物业此次顺利上市，港股后将再添一家大型独立物企。

但相比于明显的规模优势，长城物业的短板也很明显。毛利率与物业费收缴率较其他同规模物业公司均偏低，同时剧增的物业纠纷等都成为了长城物业看得见的不确定性因素。

上市前碧桂园服务火速入股

1993年成立的长城物业，公司前身是房地产公司长城地产（现今的中洲控股）的房产管理部，后通过一系列增值和公司制改造，成为独立的物业公司。公司于1999年进入北京，其后业务开始扩展至全国，是中国首批国家一级资质物业服务企业。

近年来，物业企业的上市热情有增无减。截至今年6月1日，已有4家物企成功登陆资本市场，已上市物企达46家。目前已有包括富力物业服务、朗诗绿色生活、越秀服务等21家物企递表港交所。

实际上，早在2017年长城物业就曾谋划过上市但最终不了了之。2017年7月，长城物业方面在官方微信表示，“正在筹谋A股上市，为公司谋求更大的资本力量。”时隔4年，当长城物业再次传出上市的消息时，标的却已从A股变为了港股。有分析人士认为，长城物业之所以改道港股，或许是认为A股IPO的希望比较渺茫。

2021年4月29日，曾持有长城物业约16.34%股份的盛美同赢与碧桂园服务签订股份转让协议书，盛美同赢以5.4亿元的对价将其持有的1332.13万股股份转让给碧桂园服务。转让完成后，碧桂园服务便成为长城物业持股15.28%的股东。长城物业招股书称：“碧桂园服务的入股显示其对集团运营发展的信心，以及对集团表现及前景的背书”。

净利率低于同行

招股书显示，截至2021年3月31日，长城物业拥有708个在管项目及855个合约管理项目，在管总建筑面积为1.146亿平方米，合约管理总建筑面积为1.528亿平方米，为大约300万名业主和住户提供服务。但其利润率却低于行业平均值。

数据显示，于2018年、2019年、2020年以及截至2021年3月31日止三个月，长城物业整体毛利率分别为17.0%、18.3%、21.0%、21.1%。而华金证券报告显示，2020年18家港股通物管企业合计整体毛利率为 28.8%。

不仅是低于在港上市同行的平均水平，就连与行业同类型企业相比，长城物业的利润同样相形见绌。在2017年，当长城物业首次宣布IPO倾向时，同时期筹划上市的还有南都物业（603506.SH），南都物业于2018年2月成功登陆A股，并且二者业务特点相似，同样对单一地产企业依赖度较低。

根据招股书数据，长城物业2018年、2019年、2020年以及截至2021年3月31日止三个月，其平均物业管理费分别为约1.9元/平方米/月、1.8元/平方米/月、1.8元/平方米/月及1.8元/平方米/月。截至2021年3月31日止三个月，住宅物业的管理费为1.6元/平方米/月，非住宅物业为2.4元/平方米/月

南都物业2017年上半年的包干制项目平均物业费就达到了2.44元/平方米/月，住宅为1.97元/平方米/月，办公为5.29元/平方米/月，商业为5.8元/平方米/月。据中指研究院的统计，2020年百强企业管理项目平均物业费为3.84元/平方米/月，住宅为2.05元/平方米/月。

即便是放在整个物业行业，长城物业也处于敬配末席的地步。亿翰智库数据显示，2020年上市物企的净利率均值为14.1%。尽管该年有超五成物企净利率未达均值，但相比之下长城物业仍处于尾部。42家上市物业中，仅有4家企业净利率不及长城物业。

收缴率较低投诉激增

目前长城物业由熙城睿家、熙城睿和、熙城睿丰、熙城睿盈、熙城睿安、中洲资本及碧桂园服务分别持股约20.70%、18.50%、11.85%、8.95%、6.5%、18.22%及15.28%。业务方面，长城物业的收益主要来自物业管理服务、地产开发商增长服务、社区增值服务及专业服务，其中物业管理服务比重最大，近三年占比分别为79.3%、78.1%、76.3%。

招股书数据显示，2018-2020年，长城物业的物业管理费收款率分别为76.1%、78.6%、81.1%。收缴率在去年才超过80%，而2020年百强企业物业服务费收缴率均值为93.57%，从这一点来看，长城物业的收缴率水平远低于同行。通常情况，收缴率与物业公司的服务水平挂钩，提升收缴率的前提通常需要企业不断提供相匹配的服务能力。

而随着长城物业业务的不断推进，其所面临的纠纷也呈现出极速上升之势。媒体报道显示，长城物业共涉及司法案件超600宗，历史被执行人8次，历史被执行总金额超40万元。2018年、2019年、2020年，长城物业接收到的法律裁判文书分别为76份、101份、113份，呈现逐渐增多的趋势。2021年过去不到一半，已涉案121起。

涉及案件中，大部分都是物业服务合同纠纷，其中不乏长城物业先上诉，随后撤诉的案例。案件的发起、进展大部分较为一致。长城物业作为原告，提出让对方缴纳物业管理费、滞纳金的诉讼请求，对方则质疑长城物业行使管理责任不到位。