深圳楼市正经历一场前所未有大变局！

一张图，告诉你房地产为什么不能倒？

当然，不倒归不倒，但核心城市与其他地方的分化是必然的。存量财富分配的时代，所有一切都必然会分化，可能两极，可能多极，人，房子，股票……概莫能外。   

大家好才是真的好的时代，应该过去了。

深圳的住房市场正经历着一场前所未有的大整顿！

在主动祭出“二手房指导价”和“彻查深房理”之后，深圳“小产权房乱象”在4月26日被《央视》点名了。

随即在4月28日龙华大浪街道办就央视指出的小产权房问题做出回应：表示，应上级部门要求，各股份合作公司不得进行小产权房交易，不得给小产权做证明。

万人摇号，众筹买房，代持风波……

从“打新乱象”的被动整治，到“二手房指导”和“彻查深房理”的主动出击，规范市场，再到小产权……深圳市使出了浑身解数。

打掉“深房理”，深圳刻不容缓

频频上头版的深圳，最近这是怎么了？

先是，3月深圳存款余额意外流出1900亿元，资金外逃量创2016年10月以来的阶段性新高。

接着，4月公布2020年统计公报，2020年深圳的小学生入学人数和电话用户数，双双下降。

近日，央行的网红论文更是直接给深圳做出了警示：“创新创业靠的是年轻人，但其多半没钱。一个城市房价太高，把他们都逼走了，何谈创新。这是深圳过去超越香港的主要经验，未来也有可能成为限制其长远发展的障碍。

就在这时，深圳也迎来了一次罕见的大“换届”。

什么原因，不得而知。

但在当前，正是“计提损失”的最佳时刻。

所有的，旧账、坏账，烂账、是时候该做一次结算了……

当前，正处于大湾区建设的初步阶段，示范区的起步之年，所有不合乎情理的问题，在此时都该有个了结。当断不断，反受其乱。为长远的起步，更为当前的城市发展。

格隆博士经常会说一句话：“房子可能是中国普通民众能合理合法放杠杆并追上印钞机的唯一资产。”

而我们也都知道，深圳这座城市里的房子，更是核心区域的核心城市的核心资产。

即使，你我都看不起的沙井、光明、坪山等地，若是把时间放长远，十年前和今天，今天和十年后，什么的差距不言而喻。

毕竟房产这东西，少则50年产权，多达70年，甚至更久。

对于深圳楼市的未来是怎么走。

大面积普遍性大涨已经不存在了，大家好才是真的好的时代已经过去了，分化将是深圳楼市的未来。

商品性住房和保障性住房是最大的分化。

普通商品住房和稀缺性资产（豪宅）将成为另一个大分化。

房价会大跌的梦是不能做了，房地产市场在当前的大环境里，不会倒下。

为什么不能倒？

从资金来看，无论是拿地去盖楼，还是买房做按揭，都是先从银行去拿钱。房子没建成，开发商向银行拿钱，房子建成后，购房者向银行拿钱。

但凡有一点小的波动，轻则项目方出问题，要么项目烂尾开发商跑路，要么投资者各种维权，地方监管背锅。重则直接波及涉足的相关银行，毕竟钱都是借来的，这资产是吹出来的。

两组简单的数据：

号称房企一哥的恒大，截至2020年末，总资产达2.30万亿，总负债为1.95万亿，资产负债率接近85%，实现净利润只有300多亿，资产收益率不到1.4%；

就连稳得像头死猪的万科，截至2020年末，总资产达1.87万亿，总负债为1.52万亿，资产负债率超过80%。净利润还算争气，有接近600亿元，资产收益率也就3.2%。

简单来说，对房企而言每100块钱里边，就有80块是从别处借来的，只能产生不到3块钱的收益。就这个回报率，可都没能跑赢定期存款啊。

即便是这样，房子依然是越盖越多，房企依然是越做越大。这背后躺着的万亿级资产可都是银行在扛着。

这是开发商，还有一个更大的靠山，那就是地方政府的土地财政依赖。

稍有风吹草动，无非就是监管给银行施加一点压力，给房企施加一点压力，不定期警示一下市场风险，仅此而已。

对于购房者而言呢？

买房的钱都是来自于银行的按揭贷款。要说这笔钱是安全的，因为房子给银行做了抵押，还不上房贷，银行直接收你的房子拿去卖钱。

如果将这样的情况，以特殊情况来看，那倒是没问题。一旦这个量大了起来，成了普遍性现象，那对于银行而言，将是一次“雪崩”式塌方。

讲一组真实的数据故事：

1993年一路高歌猛进的海南房地产市场一触即溃。海南岛，0.6%的人口撑起10%的积压商品房，全省“烂尾楼”600多栋，1600多万平方米，积压资金800亿，四大国有行承担300亿坏账。

直到1995年，海南省决定成立海南发展银行，已解决当时的资金困局，仅仅10个月遭遇挤兑风波。三年后，1998年直接关闭，这也是我国首家因支付危机关闭的升级商业银行。

随后从1999年开始，花了整整七年时间，到2006年这才将遗留下来的问题处置完成。

一次房地产崩盘，银行，券商（此次泡沫破裂后，券商不得直接投资房地产），地方政府，前前后后倒腾近15年。

前车之鉴，在这样的“安稳”的大背景下，他还能出什么大问题么？还能让他出大问题么？

不倒归不倒

盘子铺得太大，要倒你我都是第一个不答应。

不倒归不倒，但核心城市与其他地方的分化是必然的。

核心资产与一般商品房资源的分化亦是必然。

深圳之所以被“热炒”还得归咎于有利可图，而这个有利，就是城市发展的红利。