柏林的房租，现在闹上了宪法法院

本文来自微信公众号：世界说（ID：globusnews），作者：郑英嘉，责编：张希蓓，题图来自：视觉中国

过去几年，柏林租房难在欧洲已经出了名。于是，柏林政府就从2020年2月23日开始对2014年前建成房屋实行租金封顶政策（Mietendeckel），也就是要求柏林约150万套2014年以前建成的住房租金必须停留在2019年6月的水平。在五年内，租金最多只能按当年通胀水平上涨（德国2021年3月宣布的官方通胀率为1.7%）。

这乍一听起来是有利于租房客对抗一路疯涨的租金压力。然而，就在今年4月15日，德国联邦宪法法院裁定这项租金封顶政策（Mietendeckel）违宪。根据基本法，房租问题的立法权在于联邦政府；因此，柏林州无权冻涨租金。此举引发数千人在柏林示威。柏林城市发展和住房部长、社会主义左翼党(socialist Left party)成员塞巴斯蒂安·舍尔(Sebastian Scheel)说，今天是“柏林租房者沉重的一天”。

2021年4月15日在柏林街头的示威集会，抗议法院取消租金封顶政策的裁决。/ AP

但法律上绕了一大圈还是没有解决根本的供需矛盾，房客、政府、房东三方的博弈让近年来柏林的住房市场上演了一幕幕闹剧。眼下这个“违宪”裁决，究竟是雪中送炭，还是火上浇油？

比申请学校难多了

过去的十年，柏林的房产价格几乎呈线性上涨。2010年，柏林中位数交易价格为1550欧元/平方米，在2021年4月，2014年及以前建成的二手房中位数价格已经涨到了5100欧元/平方米，租金中位数为11.7欧元/平方米/月，较去年同期增长了3.5%。新房的平均售价则已到7000欧元/平方米，较去年同期上涨了9%。

德国各州一套旧公寓的平均申请竞争者人数 / 网页截图

德国各州一套新公寓的平均申请竞争者人数 / 网页截图

在不受租金封顶政策限制的2014年后建成的新签约出租合约中，租金中位数甚至达到了18.45欧元/平方米/月，同比上涨7.3%，5～8欧元/平方米/月的低租金房屋所占比例越来越小，14欧元/平方米/月的高租金房屋越来越多。在过去的五年中，2014年后建成的新房房租上涨了48.5%。

柏林的租金封顶政策正是在如此形势下推出，一边是供不应求的出租房源，一边是持续走高的地产市场，一切经济学原理都指向租金上涨的情况下，房东们却被租金封顶政策限制住了手脚。

租金封顶，能带来理想中的平价租房吗？

事实证明，上有政策，下有对策。既然房东不能加钱，他们就会用非价格标准选择房客，随之而来的则是高昂的非货币成本：比起条件和租金合适，现在你首先要做的是让房东看你顺眼。

这很快把柏林的租房变成了包含个人陈述的复杂申请：在申请公寓的时候，一般都需要一份申请信和一份申请表格，在信中说清楚自己的情况以及搬家的原因，以及为何想要租这套房子，除此之外，还要想办法写出自己的个性，以保障自己能够从众多竞争者中脱颖而出。同时，也要做出一些保证，比如不在房间里抽烟，不在房间里养宠物。让房东更了解自己的背景。必须的材料还有征信记录、银行流水（我申请时是学生，如果工作了要交工资证明），如果是外国人，最好找前一个房东写一份推荐信，当然，最后一项理论上也可以不交，但是不交肯定拿不到房子。

在写求租信的时候，千万千万还要注意是不是工整，是否有拼写错误，以防给房东留下不好的印象。如果是合租，还有可能要接受房东和其他房客一起的面试。面试时候，千万要穿得整洁体面，不要邋遢，如果可能，要尽可能快速决定并且表示自己可以立刻支付定金，甚至可以预付六个月的房租。在完成这一系列流程后，可以回去等待消息，也不要对它抱太大希望，毕竟竞争者很多很多。

作者收到的其中两封拒信 / 世界说

我在上学求租时按照这个格式发出的几十封申请信，最终只收到几封拒信和一次面试机会。说实话，租房子比申请研究生难多了。

过程中的竞争也大得难以想象：今年年初一位专栏作家特意和自己的房东提问了这个问题，结果被告知他租下的那套房子在招租阶段房东一共收到一千余封申请邮件。

在这种卖方市场里，单亲妈妈、失业者、退休者、难民、病人等弱势群体会更难租到房子。此外，在经济利益面前，一些房东也会和房客签订阴阳合同，在法律限制最高价之外的房租会被要求一年一次性付清，反而增加了房客的经济负担。

在极端情况下，为了有房子住，房客不得不接受房东的胁迫：据柏林报2020年12月的报道（Berliner Zeitung），有着类似住房紧张问题的慕尼黑，一位28岁的女性在被58岁的男性房东胁迫用身体换取继续居住的可能，甚至被强迫卖淫以支付房租，虽然男性房东最终被判有罪，但由此可见弱势群体在面临无家可归的威胁时的无助。

“一次失败的尝试”

既然租金封顶政策没有见效，取消它会有助于解决问题吗？

消息在各个柏林华人群里也掀起了一阵讨论，柏林的中国房东们和房产中介们纷纷表示此政策本不合理，取消后一定会助力柏林的住房市场继续升温，无论是租金和售价，一定会有再一次的增长。一位资深中介从专业的角度向我分析道：“房产的市场租金及价值能得到体现，业主在政策推出之前投资房产时的财务计划能得到实现，在僧多粥少，供不应求的柏林房产市场上接下来租金和房价都应该会继续上涨。”

不过从工薪阶层，不持有住房的房客角度来讲，持续上涨的房价和租金是很无奈的事情。一些在过去一年里因此政策少缴了房租的学生们在群里则甚至发出了这样的感叹：“社会主义国家梦终成泡影了，少交的租金都要退回去了。”

德国国内媒体和政界人士也做出相应评论，《南德意志报》当天发表的评论以“一次失败的尝试，但不是讨论的终点”为题，认为本次规定的制定、执行和取消所带来的讨论，会使得住房问题在全国范围内引起更多的关注，未来其他各州或许会考虑用合乎宪法的方式限制房租的上涨。联邦建设部部长（Horst Seehofer）则对德国联邦宪法法院的裁定表示赞同，并且指出“从政策上这是一条错误的道路，此类政策将会限制住房投资，从而减少新住房的供应。”

上有政策，下有对策

租金封锁政策不复存在，但是平抑房租政策（Mietpreisbreme）依然存在。这项生效于2015年6月1日的政策规定，对于没有时间限制的长期租约，新租房合同租金不得涨超过10%。因此，即使在租金封顶政策被废除的情况下，它依然可以保护大约70%的房客，使房东不可短期内大幅度地提高租金。

除此之外，为了促使市场供应增加，政府甚至设法迫使房主必须出租房屋。“住宅居住功能异化禁令（Wohnraumzweckentfremdungsverbot）”正是通过向手中握有大量闲置房产的小部分人群征收高昂费用，一方面降低城市住宅的空置率，另一方面减少房地产投机的可能性。

房东也不能轻易地把房客赶走。如果房客两个月不交房租，房东有权利要求房客离开，但法庭在房客与房东的纠纷中，都会保护例如单亲妈妈、失业者、退休者、难民或病人等弱势群体。如果是房东家庭成员需要入住等“合理个人需求”，也需要提前三个月向房客说明。如果清退房屋后，被发现房屋并没有人入住，房东将会面临法律风险。

但即使如此，住房市场依然不会完全按照刚性的法律设计运转。例如，如果房东发现将房屋转变为Airbnb更赚钱，就会把房屋从长租市场上撤掉。此外，如果贷款买房的房东租金不能够覆盖其每月的月供，就也会想办法出售房屋，以便在房价高涨的时候套现离场。 

另一方面，虽有平抑房租政策的保护，但政策也有例外：在“现代化改造”后，租金的涨价就不受10%的幅度限制。因此，房东只要改造一下，就可以合法涨价。并且，房东将会拒绝与租房者签订相对长期的租房合同，无限期的租房合同也会越来越少，房东更愿意在更换房客时涨价，以获取更高利益。在租金被限制的情况下，带有无限制租约的房产也不再是受欢迎的房产，其平均出售价格一般会低于同区位空置房屋30%左右，在房东主导的租房市场，达成一份无限制租约将会越来越难。

在这样的租金限制下，房客会尽量不换房，找房子毫无疑问会变得更加麻烦。同时，房东会尽量不去维护公寓，以减少额外成本。这样的情况会导致新的矛盾，一些组织会要求进一步立法禁止某些房东对公寓不管不问的做法，更加严厉的法律要求会使得房东出租房屋反而更加得不偿失，从而减少租房市场的供给。各方矛盾更加激化。

柏林还会继续“穷，且性感”吗？

柏林10年房价变动情况 / GUTHMANN Berlin Real Estate 2021

柏林州国有投资银行IBB发布的《 2020年住房市场报告》明确指出，疫情并未缓解柏林住房市场的紧张状况。德意志银行（Deutsche Bank）和泛美银行（Pfandbriefbank）警告，房地产价格被高估，但是目前看不到房价回归合理估值区间的可能性。在柏林，每年将近19,000套新建成的公寓不足以供应需要更多居住空间的新居民和家庭。租金上限限制了租金，但同时公寓的供应量减少了四分之一，这使得新柏林人更难找到房子。

在市中心， “每平方米租金14欧/平方米/月”的房子随处可见，便宜的房子越来越稀少。研究负责人Arnt von Bodelschwingh说，柏林每年新增3万人，截至2019年底，有367万人居住在柏林。人口增长明显快于住房增长的速度，建设用地越来越少，建筑法规和标准越来越严，近期建筑材料价格伴随着全球原材料期货价格的增长迅速增长，大量公寓获得了开工许可，但是由于疫情、原材料涨价等一些其他原因没有开工，2018年有64083套房屋已批未建，2019年这一数字上升到65803套。

年轻人开始用脚投票，30到45岁的新迁入柏林人口已经开始减少，报告认为，国家通过限制租金来调节租金几乎没有改变根本问题：自2015年以来，人口增长了4％，而住房存量仅增长了3.4％。Bodelschwingh指出，只要建设速度比新增人口速度慢，“差距就无法弥合”，并且，柏林租金的上涨快于柏林市民收入的上涨。

2003年，前柏林市长Klaus Wowereit说出了他的那句名言，”Berlin ist arm, aber sexy”(柏林穷，但是性感)。正是因为这份“性感“，柏林才对全欧洲甚至全世界的年轻人有着独特的吸引力。与2003年不同，18年过去了，现在的柏林发展今非昔比，柏林似乎已经容不下穷人了：城市不再萎缩，而是不断发展，城市更新让士绅化不断蔓延。

英国脱欧后，作为欧盟老大德国的首都，其国际政治地位也在不断提高。在柏林的一些互联网初创公司很多都已经发展壮大，吸引了大量高薪的互联网从业者。特斯拉在柏林建厂，柏林的新机场也终于落成投入使用。但是柏林曾经引以为傲的亚文化却在承受着压力：租金几乎不可估量地上涨，公寓供不应求，年轻人无法立足。

今天的柏林需要为自己的独特魅力而战。它必须更努力地避免其他大城市目前最严重的住房短缺。如果柏林政府不能够快速地解决住房问题，那么这场住房博弈没有任何赢家：政府失去民心、柏林失去吸引力和年轻人、开发商失去能够维持房价的购房者，房东也会失去房客。当然，受伤害最大的，永远是那些努力工作，缴纳着高昂房租的普通人们，当他们对柏林感到绝望的时候，柏林将不可避免地走向平庸。

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