深度｜买楼买园区，险资“抄底”不动产

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一些此前被捂盘惜售的优质不动产，正悄然流向市场，转而被手上资金“弹药”充足、眼光挑剔的保险资金盯上。“寸土寸金”的北京朝阳区CBD，又多了一家险资“房东”。

1月31日，友邦人寿保险有限公司（以下简称“友邦人寿”）以24亿元的总对价收购北京朝阳区（CBD）的“凯德·星贸”项目控股权，继去年初50.3亿元拿下上海北外滩金融中心地标项目后，又一次地产项目直投。

这仅是近两年险资在大宗不动产市场频繁出手的缩影。从北京、上海等超一线城市，再到合肥、武汉、珠海、南京、昆明等一二线城市，从商办写字楼到物流和产业园区，买家中都有险资身影。

一方面，受制于房地产行业现状，开发商和业主出于套现需求，部分优质资产被摆上台面，估值下行到相对低位，可谈、可售，给险资进场“抄底”提供了选择和机会。另一方面，在利率中枢下移以及权益市场持续低位震荡的行情下，险资面临一定的“资产荒”压力。随着优质非标资产的到期，增厚投资收益、拉长资产久期是资产端迫切的需求。具有较理想的投资安全边界，同时可以形成稳定的投资回报的不动产项目，成为增配的选择。

入场“抄底”好时机？

这是友邦人寿最近一年的第二次出手。2023年初，友邦人寿斥资50.3亿元完成上海北外滩金融中心综合地产项目。该项目建成后，预计将营造出一个以艺术表演、办公及特色商业为基本业态群的区域地标文化产业聚集地。

此次友邦人寿收购的项目，则位于北京朝阳区CBD的博瑞大厦A座，该物业以甲级写字楼为主体，地上建筑面积为44759平方米，近期已经完成资产升级改造，属于北京核心地区的优质地产投资标的。

公司以近24亿元的总对价由凯德投资旗下公司收购该项目95%的股权，投资项目的资金主要来源于保险责任准备金。凯德投资旗下公司持有剩余5%的股权并继续负责项目后续的租赁、运营等资产管理工作。未来，该项目将从“凯德·星贸”更名为“友邦金融中心”。

据蓝鲸财经记者观察，近几年保险公司对大宗不动产青睐有加。

譬如，2023年1月，利安人寿8亿元收购合肥华润大厦东塔楼，这是合肥唯一一幢单一业权甲级写字楼，处于核心地带。5月，上海松江万达广场、西宁海湖万达广场、江门台山万达广场、上海周浦万达广场先后出售给了大家保险。9月，中邮保险42.56亿元受让西单大悦城挂牌转让的“中粮·置地广场”项目。同期，世茂珠海综合体以总对价39.1亿元转让至国寿系公司，该项目包括酒店式写字楼、商业物业、酒店及展会中心。12月，海保人寿以物权方式投资武汉国采中心T4栋2-11层不动产项目，交易总价款为2.03亿元。

今年初，平安人寿一次性披露投资4个产业园区不动产项目，包括上海东方万国项目、上海弘源科创项目、北京弘源国际项目、北京弘源新时代项目，累计出资约61.58亿元。

“险资投资不动产的热度，并不是近几年才开始的，至少持续了15年甚至更长时间。可以看到，像CBD、金融街等核心商务区那些昂贵的地标及商办资产，不少业主就是保险公司。只不过在疫情前很长一段时间，商办市场和住宅市场发展形势都较好，火热繁荣之下，险资的购买力和影响力并没有凸显出来，直至后疫情时代，市场进入到相对暗淡的下行周期，才使得险资购置不动产的动作更为明显。”第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想在接受蓝鲸财经记者采访时指出。

多位市场人士亦向蓝鲸财经表示，除了北京、上海等超一线城市，险资也在对一二线城市的优质区域的优质资产加码，配置节奏和力度只是随着行业周期出现时段的波动，或快或缓，但优质不动产一向是险资配置的重要领域。

除了一些优质的写字楼、商业综合体等传统的物业类型，物流仓储、产业园区、养老地产、保障性租赁住房等新兴投资物业类型，都是险资的目标。

“现在是入场的好时机。”李想给出自己的判断：“当前，房地产行业仍然处在比较艰难的时期，一些优质资产的估值已经下滑到相对低位。在市场行情处于火热的上行周期时，那些好项目的开发商或者业主是不会放盘卖掉的，更多的是‘捂盘惜售’。但受制于现状，一些开发商不得不掏出自己的‘压箱家底’来套现，部分优质资产已经流入到市场，可谈、可售，这就给险资进场提供了便利，说直白点就是抓住抄底时机。”

险资不会随意“买买买”

尽管如此，险资并不是随意“买买买”，宁可买少，也不会轻易出手。

一位地产研究人士告诉蓝鲸财经记者，从其自身的从业感受来看，险资虽然长期关注国内优质的不动产资源，但现在对项目甄别的严苛程度是越来越明显的，“已经不会像以前那样买。市场上行周期时，基本上，买就不会错。但现在不确定性风险还是存在的，险资这类机构投资者，选择潜在可购资产时，偏好选择最优质最有保障的资产来进行收购。”

“资金避险情绪升温，我们宁可收益率低点，也要稳”，一位保险公司投资人士亦表示。

在目前利率中枢下移及权益市场持续低位震荡的行情下，险资面临一定的“资产荒”压力。随着优质非标资产的到期，增厚投资收益、拉长资产久期是保险行业资产端迫切的需求。因此，险资进一步加大一线城市的商业地产、养康产业、产业园区等领域投资，在整体风险可控的背景下拉长投资期限、降低利率波动风险、获取稳定现金流。

一位机构人士亦向蓝鲸财经表示，不动产投资对于保险资金来说，是介于股票、债券之间具有长久期、抗通胀特征的一类资产，具有较理想的投资安全边界，同时可以形成稳定的投资回报。保险资金加码购置不动产，也是避险情绪驱动下，寻找机会。

“这些潜在的投资标的都有一个非常重要的特征，即能够贡献稳定的租金收益并形成长期的现金流，即使整个资产的价值增长相对缓慢，但具有长期稳定的收益和抗通胀能力，这与险资的把控投资风险的要求高度匹配。核心城市、核心区域、核心地段的高性价比项目，是险资配置资产、平衡收益与风险比较常见的选择。”李想说道。

据介绍，以北京标准甲级写字楼为例，项目的投资回报率大概在4%-4.5%左右，不同区域、不同品质的项目有所差异，如果操盘经验比较丰富，项目盘活之后，除了保值增值，还能形成稳定的回报。

除了眼前可预估的这部分，升值、赋能的想象空间，也直接或间接鼓励险资看项目、买项目。当前的时间点比较微妙，针对房地产行业的多轮利好政策，有望进一步支持行业复苏，若是把握好节奏、恰好踩中触底反弹过程中的最低点，在低谷期抄底买入了一些好项目，“未来五到十年，整个项目的价值、租金收益不断修复，正好符合正向预期。”

国寿投资不动产投资事业部总经理李星幻等人著文称，以2021年为基期的未来10年，随着不动产市场周期探底以及资本市场长期流动性趋于宽松，预计投资性不动产整体投资收益率（净运营收益率和资产增值收益率之和）有望逐步恢复攀升至8%以上。更远期来看，投资一线城市的办公、零售和物流项目的全投资收益率预测分别为5.7%、6.5%和7.6%。

未来险资投资不动产的热度能否得以延续？数位受访人士给出了确定的答案，与国际保险机构相比，国内险资投资不动产的整体占比仍在较低水平，占比不到5%，远低于国际平均10%的水平，增配或是大趋势。

李星幻等人建议，保险机构可采用“2+1”的不动产配置策略：“2”是积极配置新型基础设施类资产，提升不动产组合收益水平；同时，防御性配置传统不动产——以固定收益为主，严格把控风险，实现不动产组合的基础配置规模。“+1”是把握特殊投资机遇，多策略投资于有稳健现金流、区位核心的强资产。