房贷转经营贷是怎么回事

今年以来，经常收到银行或中介电话，讲现在利率如何如何低，询问我有没有贷款需求。估计很多人都收到类似电话。

于是上周六，约了两家中介公司了解情况，两家公司都在杭州钱江新城。

利率当然是这件事值不值得做的关键所在，但这件事的风险却更多体现在操作流程，会不会被骗，有没有合规性问题。所以，首先重点了解了整个方案的操作流程。

两轮沟通下来，他们的业务流程大概如下：

1. 客户提供征信并明确需求，中介出抵押贷款方案，双方达成一致。
2. 客户向原银行申请提前还贷，需要拿到银行的同意提前还款的批复函，这个过程通常需要一个月。
3. 客户到房管局拿到他项权证，一个绿本，区别与红本（不动产权证）。
4. 有提前还款的批复函和他项权证后，与中介公司签服务合同，中介公司开始准备营业执照、购销合同等办理抵押贷款所需材料，以及提前还款的垫资资金。这份合同需要交一点保证金，几千块到一万不等，有得谈。
5. 为节约垫资成本，通常在还款前一天，资方将钱打到客户账户。
6. 客户提前还款。
7. 在新银行办理抵押贷款，从申请到放款，据说不超过 3 个工作日。贷款期限最长可做 20 年，还款方式先息后本，等额本息均可。
8. 放款后，还掉垫资本金及手续费，并支付中介服务费。

整个过程涉及很多方，关键角色包括客户、原银行、新银行、中介、资方。客户与各方关系如下：

• 原银行：提前还款，结束房贷合同。
• 中介：签服务合同，服务内容包括提前垫资、准备抵押贷款材料、到新银行申请抵押贷款等。
• 资方：资方是中介合作方，不与客户直接签合同。
• 新银行：客户与新银行签署抵押贷款合同。

对客户来说，整个过程有两份关键合同：

1. 与中介签的服务合同
2. 与新银行签的抵押贷款合同

整个流程完成后，服务合同中止，对客户来说，只剩与银行的抵押贷款合同，按期还款即可。

在其中一家公司，我要了一份客户服务合同看了看，是一份基础的合同，比较敏感的部分大概是违约条款，我看的这份客户违约需要按贷款总额的百分比支付违约金。

流程中有个他项权证，中介介绍这是资方垫资要查验的，它比不动产权证（红本）更可靠，不易造假。

利率与费用

只要征信没有问题，银行抵押贷款的利率通常能做到 3%，即与新银行签的贷款合同，利率 3%。这部分中介没有太多控制权，主要是银行基于征信决定的。

此外就是中介的费用，构成主要有两个部分：

1. 中介服务费：通常按贷款总额的百分比收，比如 3%。
2. 垫资手续费：垫资总额的千分之一，按天计算，通常垫资周期在 5 个工作日以内。

如果贷款 100 万，中介服务费就是 3 万；同时假设 100 万全部用垫资，时间 5 天，垫资手续费就是 5000。总费用为 3.5 万。

有家中介直接按总利率 3.7% 报价，其中 0.7% 包含了中介服务费和垫资手续费，这种方式费用与贷款年限有关，比如 100 万贷 10 年，就收 7 万费用，20 年就会收 14 万。

当然了，所有费用都有得谈。

其中的风险，我觉得有两类：

1. 因贷款资金使用不合规，被银行提前抽贷

关于第 1 类，从资金的流向来看，被骗的风险还好。毕竟客户前期只需要交少量的合同保证金，资方反而需要垫资很多钱，这部分钱是客户拿到银行放贷后才还的。我特别问到垫资是否需要抵押，中介说没有。如果这样，最多被骗合同保证金。

第 2 类风险，我也问了中介，中介提到他们会在贷款申请材料中做充分的准备和规避，只要客户没有违法、赌博、投资等高风险行为，通常不会被抽贷。

但本质上，经营性贷款用于还房贷是违反贷款合同的，这始终是个定时炸弹。贷款周期只有两三年或许还好，但长达 10 年、20 年的贷款周期，风险会被放大。

也有朋友没走中介直接与银行对接办经营性贷款置换房贷，就是自己准备营业执照等材料，麻烦一些，但成本低的多。不过，关于抽贷的风险同样存在。

以上是我目前了解到的情况。

谨慎如我，应该不会办，但这么低的利率真的很香。有没有懂行的网友在评论区讲讲，这事靠谱吗？风险大不大？

（全文完）