物业公司存在的必要性与合理性？
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说实话，住进自己房子之后，跟物业公司打过几年的交道下来，发现物业的“应付差事”给人造成了不少困扰。甚至我都开始思考是否有必要存在这么一个全力吸血却不全力服务的机构存在。随着这几年房价的突增，物业费也跟着飙升上去了，服务质量却并没有成比例的提升。新交付的小区，各种基础问题到了物业那里，表现仅仅是传达给对应的施工方。目前看来好评的项目也就公共区域灯泡换了能够比较及时的更换。
物业服务，或者说物业额管理，
小区也有人号召过成立业委会约束物业，但是新小区的几期各有各的状态，显然多数人没法服从被恶心到的少数人想法。
刚刚帖子也在说车位管理问题。明明有很多物业公司都用一个车位可以登记多辆车，只允许一台车进入的逻辑来限制车库进出。但是这家却不给放行，难为的业主自己去用一些非合理的纠结方式来满足充电需求
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god7d 6 小时 12 分钟前 物业本质上是 gov 在小区权力的延伸，毕竟皇权不下小区和农村，但是总得找一帮乡绅来管理，于是乎物业诞生了。
很多人以为物业就是服务业主的，其实物业也要摊派很多 gov 的任务，所以他也有了 gov 的属性，在中国 gov 性质的组织基本上没有任何机构和个人能对其行使监督权，所以物业光收费不干事的局面也就出现了。 物业好是个偶然，不好才是必然。 |
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Jooooooooo 6 小时 9 分钟前 电梯坏了找谁修呢? 或者谁来找人修呢? 负责这玩意的就是物业, 换个词而已.
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god7d 6 小时 7 分钟前 @Jooooooooo 物业只是个中间商，很多物业大部分业务都是外包出去的，电梯坏了找电梯厂家，保洁保安也外包，园林维护之类也外包，消防啥的直接不做
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imnpc 6 小时 4 分钟前 我们小区可以一个车位登记 N 辆车，
处理方式： 1.先进场的 A 占据车位 2.后面入场 B 的算是临时车，按照临时规则计费， 3.A 出场以后，B 停止计费，但是出场需要缴纳易产生的费用 |
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Jooooooooo 6 小时 3 分钟前 @god7d 谁找呢? 谁花时间去打电话呢?
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juded 6 小时 1 分钟前 物业当然有必要，只是需要选个好的。我们小区之前物业不行业委会换了龙湖很好。
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YangWaleed 5 小时 55 分钟前 物业公司还是有必要的，主要问题在于没有办法保障物业公司的服务水平
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god7d 5 小时 55 分钟前 @Jooooooooo 所以我说物业只是个中间商，就打个电话，其实啥也不解决
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marcong95 5 小时 53 分钟前 @god7d #3 外包出去也得有人谈这东西。理论上说，完全也可以成立业委会踢掉物管，然后由业委会去找外包。但是敝小区业委会第二届有贪污现象解散了，第三届拖了 10 几年没组起来。本质上还是民主和团结这两个词起码在敝小区来说是个非常遥远的事情。
所幸敝小区物业费极低，虽然服务质量一般，但也聊胜于无。这次过年，一些花花草草的装饰还谜一般做得意外地好 |
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NPC666 5 小时 53 分钟前 via Android 没有物业你什么都不是😡
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joesonw 5 小时 51 分钟前 via iPhone 关键还是在于大部分业主自己不上心，业委会是可以换物业的。能组织起人来换物业的太少了，物业公司没危机感，肯定划水咯。
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manhere 5 小时 42 分钟前 为有牺牲多壮志，敢教小区换物业
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god7d 5 小时 28 分钟前 |
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huang82 5 小时 26 分钟前 好像有小区弄过业主委员会自己包物业的，就是自己请对应的人来做哪些包给物业的人；这个还是要看业委会有没有这方面的人能组织起来吧
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huang82 5 小时 23 分钟前 我女朋友租的小区就是这个，关键还是看业委会有没有这个能力，大部分是花钱图方便吧；另一方面也没有这方面的宣传 https://www.sohu.com/a/610854710_119717
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god7d 5 小时 21 分钟前 @huang82 确实有，但是小区必须小，大盘搞不起来的，我这边也有几个小区是业委会自治的，没有物业公司，年底他们还分红呢，虽然只有可怜的 80 块钱，但是毕竟一分物业费不交啊，立省几千元还顺心了好多
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sblid 5 小时 21 分钟前 @god7d 再好干也得有人干啊，你这村委会不就是做了物业的工作吗。
2 个人做村委会+物业的工作，和 1 个人做村委会+1 个人做物业，其实是一样的。 你的不满仅仅是你的物业比较烂而已，和物业是否需要存在这个论题没什么关系。 |
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god7d 5 小时 18 分钟前 @sblid 如果取消物业，会有很多种更好的方案，比如业委会自治，比如业主成立非盈利公司，方案一大堆啦，所以物业根本就没必要存在，不是说管理小区的就一定要叫物业，我们现在讨论的是狭义上的物业公司，你这都把村委会当物业公司了，村委会管理小区是为了盈利吗，不是，物业公司是，这说明两者是两个东西
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juded 4 小时 59 分钟前 另外小区如果有知名的物业公司，对二手房价格会有很大支撑。
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R18 4 小时 57 分钟前 via Android @god7d 所以，你愿意不挣钱来负责这个非盈利公司吗。你所谓的村委会收费低，本质上他们靠的是自己留存的门面房出租挣钱，说白了了，就是有其他地方的钱补这个窟窿，你该不会真的以为村委会挣得比物业挣的少吧？你们小区要是分几个门面房给物业，也能有这么低的收费。
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opengps 4 小时 16 分钟前 @R18 #30 没有物业目前只是少数存在，但不是没有案例。
我开头提了一个重点，到底是“物业服务”还是“物业管理”。 没有物业不等于没有营收： 1 ，有的情况是业委会自治，公开度做得好，只集资收取基本费用。 2 ，有的情况是完全没有物业，但是有个卫生费，似乎是街道具体收取，垃圾车辆清运垃圾相关。比如我住过的烂尾楼小区，绿化被老头老太太开荒作为菜园或者养花，虽然做法有些不妥，但并没有丧失绿化根本目的。 3 ，有的是业主自聘小区内部退休员工保安保洁。这操作里面确实争议较大，出问题的地方确实难以界定“公用”和“私用”，但是业主群里确实是群英荟萃，什么职业的能人都有出力。 村委属于早期的“低成本”管理，而且属实带有政治职能，有一定的管理权利。 物业本质并没有赋予“管理”职能，才使得各种奇葩事，要么不管，要么越权，看看过去三年里，物业超范围做出的奇葩事并不少，只不过似乎找不到这个范围的法律明文作为边界。 |
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sujin190 4 小时 14 分钟前 via Android 说白了这就是一个服务质量提前成本会明显非线性增加，而又无法规模化平摊成本，业主自身实际能使用的服务有限沉没成本非常高，很难有好的方案
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lifesimple 4 小时 14 分钟前 有必要把 只是有些物业比较垃圾，没有物业小区保洁 维护谁来弄，还不是业主或者业委会去找人来弄，这种事情真就吃力不讨好。最终也可能是业委会雇一帮人来管理，那不就是「物业」么
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hhjswf 4 小时 13 分钟前 via Android 楼上说的太扯淡了。只要服务到位，谁关心你盈利非盈利，管你什么组织。什么屁业委自治，等你去协调什么乌七八糟不讲道理的业主时，就知道头疼，还是给别人代理舒心。
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yaphets666 4 小时 8 分钟前 并非物业的单个问题，而是普遍的社会问题，即无法可依，有法不依，执法不严，违法不究。
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GodoIT 4 小时 7 分钟前 物业公司管理到位，哪会业主关心成立业主委员会，维护自身权利。
但是到了成立了业主委员会，会有业主立马觉悟过来：业主委员会和物业公司是一伙的。折腾那么多，那么久，图啥？此刻业主对小区有关的，不关心，再也不上当了。 如果是事发在深圳的，我倒提醒下 V 友：住建局官方网站上可以找到 2016 年的物业管理规范。 可以以此说明物业公司对应的服务标准，包括不限于电梯噪声的问题。 另外，我发现深圳 2020 年出台的“物业管理条例”相对上一版，完善了很多，具体到，只要业主委员会及业主大会投票表决的，有违（ F ）法,业主、物业使用人可以不遵守。 |
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eason1874 4 小时 4 分钟前 封闭小区都有物业或者业委会
九十年代建成的开放小区有很多没物业的，我住过，有事就街道办管一下，平时只交卫生费，有什么要修的才临时收费。缺点是明显的破旧，比如贴小广告什么的没人管，墙脏了也没人管，一楼防盗门坏十多天才修（其实坏不坏差别也不大，外人想进来只要在那里等住户开门就可以） |
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fredli 4 小时 2 分钟前 不知道在哪个城市，绿城都这样可以考虑换房了，没前途
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xuyang2 3 小时 56 分钟前 你最好真的是在说物业公司
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Lefi 3 小时 51 分钟前 一个车位可以登记多辆车，只允许一台车进入的逻辑来限制车库进出。
------------------------- 如果从你的角度看问题，问题就来了： 一个车位登记了 3 辆车，3 辆车一起进地库，随便占用车位停掉怎么办。 |
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Jooooooooo 3 小时 44 分钟前 @god7d 中间商看起来很有必要啊. 而且找人修电梯只是一件事.
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opengps 3 小时 42 分钟前 @Lefi #44 首先说系统性的常见做法是第二辆车不自动抬杆，这是已经有现成做法的一种。
另外，有人的地方都有问题，即使先不说这个单车位登记多辆车问题，那么只要有自动化抬杆，那么边上也基本都会有客服电话用于应急处理，因为停车管理系统的可用性还达不到多少个 9 的服务可用性级别。 也有特殊情况特殊处理的必要，以我为例，我为了搬运东西，临时进去一趟，频次不高，可能一年只需要几次，这时候都是联系楼管或者直接拨打物业前台电话让那边放行，如果说采用车位付费就独占模式不允许任何其他进出，那么这显然不是公众聚集小区应该用的了，而是私人庄园里才能用的处理方式。 |
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god7d 3 小时 40 分钟前 @Jooooooooo 我不是说中间商完全没用，我只是说物业这个中间商纯纯空手套白狼，而且无法监管的意思，我有个朋友干物业经理 2 年就挣了辆宝马 X5 的钱，这完全是超出他的薪资范围的，而且大部分物业光收费不怎么服务，这个中间商根本不合理合法
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Maxxxxyu 3 小时 36 分钟前 如果不满意可以成立业委会把物业换掉啊。。。
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opengps 3 小时 29 分钟前 @Maxxxxyu #48 确实，但我现在小区还没完全完成第五期的交付。小区属于叠拼与高层混合，物业服务质量确实有差别，所以现在支持成立业委会的道路比较艰难，1 器没高层，2 期只有 2 个高层，3 期高层多，是现在号召的主力，但是拉到的支持票却还不够用，4 期在角上被单独圈出来服务，5 期没全交付，位于马路对面也享受单独的服务。
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zcjfesky 3 小时 27 分钟前 via Android 上海好一些小区的业委会把物业赶跑了，换了万科的我记得
还有就是，物业、居委会、 街道办、业委会之间都分不清的人就别急着掺和这个话题了，实在是搞笑 |
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NoOneNoBody 3 小时 25 分钟前 物业在我看来就是一个三方介入，处理一些公共问题，将一些 p2p 的矛盾转为 b2c 的矛盾的转接
自行处理公共问题很糟心的，我这楼就一个加装电梯的事，才 20+户，从动员到投入使用后三年，足足吵了好多年，玻璃碎了换一块都嫌买贵了，其中几户(还不是低层不装那几户呢)，还闹上了法院，自此互相见面黑脸无话……🐶 @Lefi #44 他说的这种应该不涉私人车位，公共车位临停费用应该比固定高不少，这样也没啥 |
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zcjfesky 3 小时 24 分钟前 via Android 真有意见可以参选业委会代表去监督物业嘛，有阻力再来求助也不迟，在业主群里絮絮叨叨的人多了去了，一到业委会选举就一个人都没报名，嗐
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hyshuang2006 3 小时 16 分钟前 @zcjfesky 你是没见过宁可造假（报名参与资格）也得参与，那一路下来玩得溜啊，还当上业委会主任，此后和物业公司蛇鼠一窝。
讽刺的是，此人在之前拖欠上家物业公司数年管理费，理由是物业服务不好；现在倒是赶走了上家物业公司，换来更黑心的物业公司，此人倒毫无意见，因为其此中获得巨大的利益。 |
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IamUNICODE 3 小时 6 分钟前 @god7d 我老家房子小区前一阵物业选举，一帮子人在那里要求业主自治，没有任何方案，就知道摇旗，后来有人扒出搞事的二把手在外面欠钱 400w ，这小区房子都被抵押了，盯着 1400w 的物业费呢，投票当天自治派把物业的人头都打破，警察都来了，还没上位就这么凶，上位了会怎么样？
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god7d 2 小时 57 分钟前 @IamUNICODE 拿个例能说明什么呢
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IamUNICODE 2 小时 53 分钟前 @god7d 不符合你认知的皆个例
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tairan2006 2 小时 52 分钟前 业委会成立一般都颇费周折。
最简单的办法是买房子的时候多看看物业情况，至少我们这万科的物业就好得多… |
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yannxia 2 小时 43 分钟前 寄希望于业委会的就可以歇歇了，我们小区也有业委会，物业同样啥事情都不做……
业委会的人需求也不同意，有些没车的大爷也不是很在乎对停车位的诉求，倒是希望把健身设施搞一搞。 |
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cubecube 2 小时 41 分钟前 小区很多事儿呢，化粪池需要定期清理，垃圾需要每天清运，装修&&建筑垃圾等需要统一规范，绿化需要维护，公共设施需要维修，家里面的小件维修等
这些事儿凑一起，就需要一个运作实体进行管理，然后这个实体可能就是“小区物业”？ |
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JimmyLX 2 小时 40 分钟前 |
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Pichai 2 小时 32 分钟前 物业是块肥肉，都盯着呢！除非比较小的小区实现自治，否则无解！
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Battle 2 小时 23 分钟前 当然有必要了，住的房子好，物业好，爽翻天，没有多少操心事，小区公共设施都维护得很好，小区二手房也能卖出好价钱
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yibo2018 1 小时 54 分钟前 |
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qiaobeier 1 小时 46 分钟前 需要有人组织，比如我弟弟楼栋，因为今年年头的封城互助得到了信任，所以他们那栋楼就有几个组织者可以针对他们楼做一些改善。
比如他们自己集资换了换掉的入户门，安装了可视门禁，还把电梯间重新贴了瓷砖。分到每家每户的钱其实不多，但组织的那几个人其实很麻烦，算账，找公司，还要跟踪进度等等 |
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clrss 1 小时 30 分钟前 成立业委会制约物业, 如果大肆推广那还了得. 不得 mz 开花?
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zcjfesky 1 小时 10 分钟前 via Android @hyshuang2006 物业贿赂业委会是常见操作，物业阻挠业主大会的骚操作可太多了，见招拆招呗
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zcjfesky 1 小时 1 分钟前 via Android 有个案例可以参考一下，上海大华斐勒公园业主和物业的诉讼战，我有个同事买了那里所以我一直都有听说，堪称物业纠纷样板
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mosfet 1 小时 1 分钟前 新盘还好，起码还有钱，物业费收的也高
老的就不行了，早期物业费低，后面也很难涨上来，不交的一大堆，恶性循环 积极主动搞业委会换物业的，基本都有利益相关 上班族没空也没精力搞找个 同事的老小区，物业换了两次，越换越差，还不如第一个 |
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catalysia 53 分钟前 物业公司就像 中间件部门 你把他们开掉 项目也能稳定运行个十几年 你甚至感受不到他们没了 但是一旦出了问题 就是毁灭性的 且没人愿意接手
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idontnowhat2say 51 分钟前 @yibo2018 他说的是 gov 的触手不全对，但并无问题。国内居委会不同的地方就在于即使是自治组织也要接受上级村镇单位的管理。举个例子：国内居委会按上级 gov 要求指挥物业保安封小区，而国外居委会是没有权利这么做的，物业就更不可能了。
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kop1989smurf 47 分钟前 楼主这个诉求就是典型的既要又要。
既希望小区能够秩序清晰，又希望没有管理。 既希望小区能够延缓衰败，又希望物业用爱发电（不吸血）。 所以解决方案并不是“没有物业”，而是要有一个“好物业”。 而好物业，是要用钱砸的。 方法也很简单。成立业主委员会去投票替换就好。 当然，其他业主能不能承担高质量的物业费，那就是另外一回事了。 |
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opengps 40 分钟前 @kop1989smurf #78 补充一下，近几年的新小区，物业费并不低。
现在我所在小区的问题，在于没遇到问题的业主还在看绿城大品牌口碑，遇到问题的业主才被迫走向维权道路。物业为了应付差事，也被发现过统计造假，毕竟这是物业的蛋糕（用钱砸出来就好的性质已经变了）。 至于觉得成立业委会容易，看 50 楼，不是被恶心过的，基本很那有动力去做这个事情 |
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god7d 27 分钟前 @jh352160 由于村委会并不打算从管理小区中盈利，所以他只是较为正常的做了下这些工作；而物业是盈利公司，他的目标是盈利最大化，举个例子，村委会找电梯公司维护电梯是先垫钱后办事，事后向业主收取，整个过程是正常的，说不上好但是起码该做的工作都做了，但是很多物业公司先收取物业费但是并未正常维护电梯。注意到了吗，物业的问题收了钱根本事情都没办，而不是办的好坏的问题；至于你说的 gov 的问题，村委会同样不受监督，但问题是村委会并不打算从中获利。
如果还不明白其中区别的话，请勿再回复 |
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ljmsun 27 分钟前 其实矛盾点就是物业开支不透明，干没干事，业主也不清楚。反正钱已经进物业手了，又没有人监管，干好干差全凭良心。
最好的情况就是物业费不能直接给到物业，应该有个托管账户，物业支取由业主代表（小区自己选吧）集体表决通过才可以，每月或定期发布开支情况公示给业主们，这样比较合理 |
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arvin01 19 分钟前 各有各的小算盘，物业有物业的，业主有业主的，其他人也有其他的，反正都在泥坑里。
不过为啥这里有人觉得离了物业小区就转不了了呢，以前交流靠喊的通信方式已经过去了，信息中间人消失完全没有问题吧。 比如物业，只需要一个物业 APP 即可，有啥事在 APP 上操作一下，得到相关责任业主的同意，就可以进行下一步了呀。物业不就是负责这事的吗，他们物业又不会亲自上门给你换灯泡。 |
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