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看天府新区最牛楼盘，进阶区域人居典范 - 川渝经济 - 商界网 | 商界APP-专注于商人-企业以及商业思维

他说…..

“保利在XX牛掰的地方拿地”

“保利斥资XX亿拿地“

“保利又与那谁合作开发规模XXX亩的TOD项目”

认知中的保利不是占据地利/规模优势，就是联袂央/国企有配套及品牌双重加持，在产品端往往不需要太过发力项目也不愁卖。

所以， “保利出了个有意思的产品”这句话本身就挺有意思。

前湾与后浪

这“有点意思的项目”即是保利璟园，位于天府新区前湾板块。

天府前湾——天府新区（成都直管区）的最后一块拼图。其规划参考了上海前滩、杭州前湾等先进城市的规划经验，同时融合了公园城市的理念。

尤其注重生态价值，板块内公园、绿道、绿廊体系互相串联，作为织构片区各项城市功能的骨架和基底。

除了生态环境，区域最大的亮点在于轨道交通的配套，两处TOD站点——昌公堰TOD及青岛路TOD。

· 首先交通的便捷性不言而喻。两个TOD站点，按照常规1.5km辐射半径来计算均可以覆盖至项目位置；

· 其次TOD项目更重要的功能是对板块商业版图的补充和完善；

· 最后在如此近距离的范围设置双TOD，足见政府对板块发展的寄予厚望。

诚然，目前的前湾板块属于天府新区的“后浪”。相较于已经较为成熟的锦江生态带（北区）、麓湖等板块，其价值兑现还需要一定的时间。

但正因如此，区域项目的产品定位相对“亲民”，是天府新区中对刚改、首改相对友好的区域。

前期包括万科，中海、德商、花样年、奥园、恒邦等一众开发商已布局于此。

在天府新区其他热门板块可供开发的用地所剩无几的情况下，这里或将挑起未来天新供应的大梁。

而保利作为板块最早一批拓荒者，分别于2016、2018年先后两次获得了近千亩土地（包含航空大世界项目）。熟悉区域老司机应该知道，指的就是保利天空之城项目。而本次亮相的保利璟园，属于自成体系的独立组团。

项目规划由2栋T4及8栋T2，6-17F的洋房及小高组成，趋近于半围合式布局形式。楼间距小高基本在28m以上，洋房则都保证了在22m以上。

关于楼间距，这里特别需要提一点的是，此类围合布置中常出现的东西向单元视线被南北向单元山墙遮挡的问题，在项目中给到30m以上的间距，这样的间距远高于规范允许的下限（13m），几乎不用担心视线的阻挡。

总图之外，可以归纳为3点意思和1点遗憾

1.有点意思的台地

地块内部存在东高西低约4米的高差。项目利用这样的原生地貌在内部形成了一个高约4米的台地。

对于台地项目一般会关注两点：一是台地到达的便捷性，二是衔接空间的景观处理

· 项目便捷性，比起一些项目动辄十几米的高差，本项目中4米的高差并不大。如果配置电梯当然最优，如果没有，稍微燃烧一下卡路里也是无妨的。

· 项目台地景观，才是大侠最关心的内容。好的台地景观绝不是单调的挡土墙，而是强调层层递进的关系，拾级而上的感受。

从项目的规划来看，对于台地的处理还是颇有想法。在分台处设置了缓坡步道及儿童活动区，打破平面与立面的边界。同时在台地上还设置了悬浮会客厅（台地观景台）。这样的景观处理不仅增强了空间的趣味性也加强了景观的层次感。

“你站在台上看风景，看风景的人在楼上看你”，这是台地景观最好的注解。

2.有点意思的户型

户型方面配置了103/128/141/143四款户型，面积段表明这是个偏首改再改类的项目。区域内其实不乏定位相似的项目，而户型成为了璟园差异化的核心卖点。

其中印象最深刻的当属这款143㎡的四房双卫产品，这是最近看到的天府新区范围内最出圈的一款户型。

归纳了户型四个方面的亮点：

亮点① 横厅体系

最大的惊喜应该是8m（轴线尺寸）面宽的客厅开间尺度。

143㎡户型，配置面宽8m的客厅，横厅尺度接近39㎡，这是什么概念？这是比肩豪宅的尺度，基本可以看到180-200㎡产品。

这样的尺度让空间有了足够的想象力。举一个例子，通过空间的合理规划，完全可以实现中西厨概念。

亮点② 厨房-家政体系

此类餐厨客贯通式设计中常见的手法，景观阳台的面宽加大其实就承载生活阳台的功能。

而在保利这个户型中，则选择了L型布局来构筑LDK空间，生活阳台与厨房相连。有生活阳台强迫症的终于被治愈了。

同时设计中加入了的一个小巧思，将入户空间做了双动线处理。

譬如，买菜回家或厨余垃圾带离都直接通过家政动线穿行，与客厅空间互不干扰。

生活阳台功能也因此单独划分了出来（不过这里是个封闭空间，计全面积，叫它家政空间或许更合适）。

亮点③ 成长体系

基于家庭生命周期的充分考量，户型设计过程中对剪力墙做了大量的优化，使该户型可以根据家庭成员的变化进行多种微改造。提出几个思路供参考

· 北向双卧室合并。合并之后可以形成一个约20㎡的空间。这个空间可根据家庭儿童的数量进行自由划分，一间大的单孩房或两间独立的二孩房；

· 南向次卧与客厅、阳台合并。合并后客厅面宽将从8m扩展至11m，扩展区域可作为家庭厅或儿童活动区，整个客厅体系面积将超过50㎡。

特别说明，因为规划条件中对部分楼栋有公建化外立面的特殊要求，所以项目交付时，部分房源阳台正面已经做了封闭阳台，更重要的是这里的封闭阳台，也只计半面积。香不香？

亮点④ 次卧体系

三个次卧的进深尺度最小都达到了3.5m，这样的尺度无疑在未来家具的选择与布置上更为灵活。

总结一下，该户型公摊面积仅13%，选择了最经济的核心筒布置形式。好处是把更多的尺度给予户内呈现出上文所述诸多亮点；但此长彼消，集约核心筒的形式会让入户的感受打折扣。

无论如何，该户型客厅空间所营造出的尺度感是很多项目中少有的，应该也是天府新区独一例的存在。

其他的户型，如141㎡的小高产品不乏亮点，其设计逻辑与大侠前期介绍过的瑰云里项目类似，这里就不再展开讨论了。

3.有点意思的价格

购房者们最关注的因素无疑是价格，项目拿地条件中明确该宗地块的清水限价为25000元/㎡，再考虑近3000元/㎡的精装标准（装标配置标准可现场咨询，这里就不展开了）。

因此，项目理论限价为28000元/㎡。限价就像是容积率指标一样，开发商们都恨不得顶格做满上限，最好再来个精装升级包把溢价做的高一点，再高一点…...

4.外立面的遗憾

颜值即正义的时代，出彩的外立面能让项目瞬间脱颖而出，给购房者留下记忆点。

从目前项目公布的立面效果图，再横向对比近期测评的几个项目来看，璟园的立面稍显平淡。

倒L折板造型强调竖向线条的做法，在当下很多项目中都已使用，或许是受到成本的限制或许是标准化做法的要求，这样的设计显得稳健有余而新意稍欠。

以往提起保利，我们赋予它的往往是“央企、稳健、大手笔、营销牛X……”这样的标签，却很少提及产品。

地产行业进入到了下半场，这是一个比拼内功，强调“长期主义”的时代，产品的修炼一定其中最重要的科目之一。

璟园项目让我们看到了保利做产品的态度与诚意，希望这样的态度能伴随着保利的南图战略走的更远更稳。

保利璟园样板间已开发，本周末还有惊喜活动等着大家，心动的你就赶快行动起来吧