冯仑：租房和买房时，分别需要考虑哪些因素

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问：冯叔，想请教您一个问题。租房和买房时，分别都需要考虑哪些因素？

冯叔：先说说租房。因为「租售并举」，今后租房的人可能还会增加。

我觉得，租房时，除了大家一般都会注意的一些因素，比如价格、周边的环境、配套，等等，还有几个事需要特别注意。

第一，要了解一下社区的管理水平。

在疫情防控期间，社区管理水平体现得特别明显。比如说，组织大家做核酸，不同的社区，由于管理水平不一样，居民在外面排队的时间差别很大。

社区管理水平很差的，大家可能要排4个小时，社区管理水平好的，排1个小时。

上次西安发生疫情时，我正好在西安。我就发现，有些社区，送菜保障很好，有些社区就差一些。

好的社区的管理，要能够应对突发事件、公共安全事件，还能在日常管理当中，体现出便捷性。这些都很重要。租房的时候要注意一下社区管理的水平，千万不要忽视这一点。

第二，要租次新的小区。

为什么不要去租最新的？就跟开车一样，新车，需要磨合。刚开盘、刚交房的小区，配套、物业等等也都有个磨合期，未必特别成熟。

次新是指交付了3到5年的小区。租赁次新小区的房子，一般来说，入住率比较高，管理也会比较好一些。

第三，一定要看业主的状况。

业主有大业主，小业主。现在租房，主要是小业主。业主的状况要了解清楚。比如，业主是不是把这个房子拿出去抵押了？

有的房子看上去都很正常，实际上业主已经把房抵押了。租客没了解清楚情况，租了房，没住多久，房子被拍卖了，人被强行赶出去，交的押金也收不回来。

所以，租房时候，对业主的状况要了解。他的家庭状况、经济状况、受教育状况、稳定性、物业的安全性，等等，不要忽视。

第四，租房时尽可能地租集中式的出租屋，不要租分散式的。

所谓集中式的，比如说万科泊寓这样的公寓，它整个都拿来出租，还比如我们做的梧桐公寓，它整个都是出租的，服务就会好。

但是，私人的住宅，也没有通过出租平台，私人出租的房屋，相对来说，服务通常不如集中式的出租屋。

现在一些大地产公司都会做一些专门拿来出租的房屋、公寓，这样的，服务、配套也都比较好。

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冯叔：再来说一说买房。我觉得，现在房地产整体上来说，进入到「后开发时代」。住宅基本上是呈现出「三减」的特征：减速、减量、减价。

首先是减速，增长速度放缓。其次是减量，2021年，住宅销售类物业的销售额，比2020年减少了。减速、减量的同时，价格在往下走。

在这种情况下，以及今后还有很多的不确定性，比如说房产税、遗产税，还有汇率变动，我觉得和过去相比，未来买房，有两点需要特别注意。

第一，买房的地段选择，最好买市区、核心地段，尽量不要买郊区房。

根据国外的一些比较研究，可以看到，经济波动，甚至向下的时候，郊区的房子，整体上降价特别厉害。相对来说，市中心、热点地区，经济、人口密集度高的地方，房价相对比较稳，下挫不大。

举个例子，北京二环以内不新建住宅了，那么，二环里面的房子，就有稀缺性，价格就坚挺。但是五环以外的房子，就可能在一些情况下出现降价。

所以，如果现在要买房子，优先选择经济聚集度高、人口密度大、市中心的一些地方，成熟的社区，这些地方的房子还是可以买，但是，郊区、太遥远的地方，不要买。

第二，这两年一些年轻人从一线城市离开，到新一线，甚至二、三、四线城市「返乡置业」。三、四线城市的房子，城市之间差别挺大，置业前要综合考虑。

春节刚过去两个月。年前我也听到一些年轻人说要「返乡置业」。我觉得，这个「乡」，你得看看是哪。如果这个「乡」是鹤岗，你也别「返乡置业」了。

去年年底，鹤岗已经跟黑龙江省提出来，城市财政应付不了债务了，相当于要让省里来支付它的债务。像鹤岗这种情况的城市，要去买房子就得十分慎重了。

一般来说，二线、三线、四线的城市，还是要看经济增长。

离开一线城市，用你在北上广深挣的钱，返乡置业，如果你家乡的经济在增长、人口在增加，我觉得是可以的。如果倒过来，人口在流出，在减少，经济又欠发达，甚至是下滑得厉害，我觉得，你就得多考虑考虑。

本文来自微信公众号“冯仑风马牛”（ID:fengluntalk），作者：冯仑风马牛，36氪经授权发布。

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