中金：关于银行涉房敞口的几个焦点问题

对银行而言，当前涉房敞口对资产质量的影响主要来自部分房企偿债能力下滑的风险，居民按揭贷款风险较低。

近期银行涉房业务关注度上升，我们针对投资者关心的问题做出解答。

理由

Q1：当前房企融资条件如何？

今年下半年房地产销售回款阶段性下滑叠加其他渠道融资趋紧。10月以来，按揭贷款投放已有明显改善，房地产行业融资条件有所恢复。

Q2：银行房地产业务相关敞口有多大？

银行涉房敞口主要包括居民按揭贷款和对公房地产贷款、非标和信用债等。我们估计，截至2021年9月，银行涉房敞口合计约占银行总资产的20%，其中70%为居民住房按揭贷款，30%为对公房企敞口，二者负债主体和风险有明显差异。

Q3：涉房敞口如何影响银行资产质量？

我们认为对银行而言，当前涉房敞口对资产质量的影响主要来自部分房企偿债能力下滑的风险，居民按揭贷款风险较低。2021年6月底上市银行对公地产贷款不良率约为1.9%，相比2020年末上升约0.5个百分点，反映相关风险有所暴露。

Q4：银行业风险抵御能力如何？

我们测算银行体系现有的可用于应对资产质量风险的资源达到13.5万亿元，考虑30%的清收回收率的情况下，能覆盖的贷款规模约为19.2万亿元，占全部贷款的12%，相当于目前不良率的7倍，显示银行系统用于抵御风险的资源较为充裕。人民银行在《金融稳定报告》中的压力测试也显示大中型银行有较强的信贷风险抵御能力。

Q5：哪些银行更能应对风险？

我们认为，涉房敞口风险呈现结构化特征，不可一以概之，银行间差异较大。我们认为对于具备以下特征的银行涉房敞口无需过分担忧：1）客户深度经营，资产质量管控能力穿越周期；2）风险偏好较低，主要覆盖头部房企；3）经营区域仅覆盖发达经济区域，即使敞口风险暴露也方便后续处置回收。向前看，我们认为涉房敞口风险管理能力将进一步促进银行分化。

风险

经济增速超预期下滑；房地产行业风险扩散。

1. 当前房企融资条件如何？

地产融资监管趋严后对销售回款依赖度提升。从融资渠道来看，房企投资资金来源主要包括销售回款（约32%）、自筹资金（包括股权融资、债券和资产证券化，约56%）、上下游产业链应付款（约25%）和金融机构贷款（约12%）等（截至2021年10月的12个月）。历史上房企各类资金来源呈现此消彼长的关系，当销售回款下降时其他融资渠道能够实现一定补充。而2017年以来，包括非标在内的地产融资监管趋严，房企外部融资比例明显下滑，对销售回款的依赖度明显上升。特别是“三条红线”和贷款集中度政策推出后，房地产融资进一步受到限制。

外部融资收紧叠加短期销售回款下滑导致部分房企资金偏紧。与历史主要几轮地产下行周期不同的是，今年下半年以来各类渠道资金同时出现下滑，是导致部分房企出现阶段性资金偏紧的主要原因。

风险上升环境下，银行开发贷投放风险偏好较低。相比历史地产下行周期，本轮开发贷增速下滑跌幅较深、时间较长，从2018年3季度的25%下滑到2021年3季度的0%。近期房地产行业风险上升，银行风险偏好较低，开发贷增速仍有下行压力。

按揭贷款投放阶段性放缓，近期已有改善。相比历史地产下行周期，本轮按揭贷款增速下滑时间较长，但幅度较为平缓，截至2021年3季度仍有11.3%的同比增速，接近2012年的底部水平。银行按揭投放主要受制于房地产贷款集中度要求和居民购房需求制约。另外，下半年部分银行按揭贷款放款周期相较上半年延长，也是按揭投放放缓的原因。10月以来按揭贷款投放有所改善，2021年5月-9月居民中长期贷款连续5个月同比少增，10月和11月开始转为同比多增。

图表1：历史上房企各类资金来源呈现此消彼长的关系，而2017年地产融资趋严以来，房企外部融资比例明显下滑，对销售回款的依赖度明显上升，特别是房企“三条红线”和银行贷款集中度政策推出后…

资料来源：国家统计局，中金公司研究部

图表2：…与历史主要几轮地产下行周期不同，本轮各类渠道资金同时出现下滑，尤其是贷款增速下滑至历史最低点

资料来源：国家统计局，中金公司研究部

图表3：相比历史地产下行周期，本轮开发贷增速下滑跌幅较深、时间较长

资料来源：国家统计局，中金公司研究部

图表4：相比历史地产下行周期，本轮按揭贷款增速下滑时间较长，但幅度较为平缓，截至2021年3季度仍有11.3%的同比增速

资料来源：国家统计局，中金公司研究部

图表5：2020年“三条红线”政策出台后，房企信用债净发行量出现收缩

资料来源：中国人民银行，银保监会，万得资讯，中金公司研究部

图表6：2021年下半年开始房企境外债融资也出现收缩

资料来源：中国人民银行，银保监会，万得资讯，中金公司研究部

图表7：2018年资管新规后非标融资开始萎缩

资料来源：中国人民银行，万得资讯，中金公司研究部

图表8：2019年监管趋严后，房地产信托规模和占比明显下滑

资料来源：中国人民银行，信托业协会，万得资讯，中金公司研究部

2. 银行房地产业务敞口有多大？

房地产相关金融负债包括居民的按揭贷款和房企的金融负债，二者负债主体和风险特征存在明显差异。具体来看（截至2021年9月）：

1.      居民按揭贷款：规模约37.4万亿元，负债主体为居民，资金来源主要来自于银行。

2.      对公地产贷款：规模约14万亿元，负债主体为房企，主要来自银行开发贷、并购贷等。

3.      非标融资：负债主体为房企，我们根据房地产投资资金来源数据和个别银行披露数据估算规模约3万亿元，主要形式为信托贷款、委托贷款等。

4.      境内信用债：负债主体为房企，规模约2万亿元（包括企业债、公司债和ABS等）我们估计绝大多数由境内非银金融机构持有。

5.      境外信用债：负债主体为房企，规模约1.5万亿元（折人民币），主要为由海外机构持有的美元计价债券。

从融资来源来看，我们估计以上绝大部分（92%）为银行表内风险敞口，合计约占银行总资产的20%，其中对公房企敞口约占总资产6%，居民按揭贷款占总资产13%。2019年以来银行逐渐开始压缩房地产业务，相关风险敞口占比开始逐步下降。

另外，除金融负债外和居民购房预收款外，房企的负债还包括供应链企业的应付款。2017年以来，房地产融资监管趋严，房企金融负债（贷款、债券）占负债比例逐渐下降，预收房款和供应链应付款占比上升。

图表9：我们估算个人按揭贷款37.4万亿元，对公房企金融负债21万亿元，绝大部分为为银行表内风险敞口

资料来源：中国人民银行，国家统计局，万得资讯，中金公司研究部

注：截至2021年9月；非标数据根据房地产投资资金来源数据和个别银行披露数据估算

图表10：估算银行表内房地产相关业务敞口70%为个人按揭贷款，其余为对公业务

资料来源：中国人民银行，国家统计局，万得资讯，中金公司研究部

图表11：房地产相关业务敞口占银行总资产约20%；2019年以来银行逐渐开始压缩房地产业务，相关资产占比开始逐步下降

资料来源：中国人民银行，国家统计局，中国银保监会，万得资讯，中金公司研究部

图表12：招行对公房地产风险敞口中，贷款规模与债券、非标规模接近；2020年以来相关风险敞口开始逐步压降

资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部

图表13：2017年以来，房企金融负债（贷款、债券）占负债比例逐渐下降，预收房款和供应链应付款占比上升

资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部

注：采用135家上市房企数据计算。

图表14：房地产“隐性负债”：部分可能未计入有息负债

资料来源：万得资讯，中金公司研究部

3. 涉房敞口如何影响资产质量？

银行涉房敞口中对公业务敞口和居民按揭贷款二者负债主体不同，风险特征也有明显差异。我们认为对银行而言，当前涉房敞口可能影响资产质量的途径主要是部分房企偿债能力下滑的风险。除此以外，我们也对供应链企业债务、地方隐性债务、居民部门偿债能力的可能影响进行探讨。具体而言：

1.      房地产企业偿债风险。上市银行2021年6月底对公地产贷款不良率约为1.9%，相比2020年末上升约0.5个百分点，略高于全部贷款约1.8%的水平，反映房企偿债风险有所暴露。将128家A股上市房企作为样本，我们发现2021年房地产企业偿债能力明显下滑，利息覆盖率（EBITDA/利息费用）小于1的公司有息负债比例上升较快（约15%）。尽管当前偿付风险仅在个别企业出现，但银行风险偏好可能因此降低。

2.      对供应链企业债务的影响。房企上下游产业链较长，一旦出现违约将影响相关行业的资金周转。另外，银行以房企为核心的供应链融资也使得金融风险具有传染性。考虑到政策“保交房”导向，我们认为行业出现大面积资金拖欠的风险较低。

3.      对地方隐性债务的影响。我们测算土地出让收入占地方政府综合收入（按一般预算收入+政府基金性收入计算）比重达到44%。如果房企拿地意愿下滑可能对地方政府收入造成拖累。在化解地方隐性债务的政策导向下，我们认为部分债务负担较重、对土地出让收入依赖度较高的省份可能将面临可支配财政资源下降的风险。

4.      居民按揭贷款的影响。国内按揭贷款不良率长期仅为约0.3%左右，远低于其它贷款1.8%左右的水平，也远低于美国2%-10%的水平。当前房价预期平稳，我们认为按揭不良上升风险较低。2021年6月底按揭不良率为0.29%，相比2020年底下降0.02个百分点，显示资产质量保持稳定。

图表15：房地产企业通过开发贷、按揭贷、土地财政、供应链金融等途径连接居民、政府和上下游企业

资料来源：中金公司研究部

图表16：稳定房价预期能够避免房地产相关风险传导

资料来源；中金公司研究部

图表17：我们测算今年以来房地产行业偿债风险上升较快

资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部

注：我们将4,000多家非金融上市公司作为样本，将利息覆盖率（EBITDA/利息费用）小于1的公司有息负债定义为“存在偿债风险的负债”。

图表18：2021年房地产企业偿债能力明显下滑，存在偿债风险的负债比例上升

资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部

注：风险负债比例=利息覆盖率<1债务占比。利息覆盖率=EBITDA/利息费用。样本采用128家A股上市房企

图表19：银行抵押贷款占全部贷款比重约42%，其中绝大多数抵押品为房地产

资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部

图表20：国有大行和中小银行对公地产不良率2020年以来年都有所上升…

资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部

图表21：国有大行和中小银行按揭不良率最近两年总体保持平稳

资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部

图表22：居民首套房贷款首付比例约为30%

资料来源：万得资讯，中金公司研究部

图表23：中国大陆住房按揭贷款违约率相比美国较低

资料来源：圣路易斯联储，中国银监会，韩国央行，香港金融管理局，中金公司研究部

图表24：中国居民部门债务杠杆率绝对水平不高，但上升速度较快

资料来源：国际清算银行，中金公司研究部

图表25：住房价值占居民总资产价值的约40%

资料来源：社科院估算，中金公司研究部

图表26：居民购房意愿仍然偏弱，商品房成交弱于往年同期

资料来源：万得资讯，中金公司研究部

图表27：2021年下半年以来房价涨幅放缓，二三线城市房价涨幅更加低迷

资料来源：国家统计局，万得资讯，中金公司研究部

图表28：土地成交出现下滑迹象，尤其是二三线城市

资料来源：万得资讯，中金公司研究部

图表29：土地出让占地方政府收入比重达到44%

资料来源：财政部，万得资讯，中金公司研究部

注：我们定义的地方政府财政广义收入包括一般财政收入和基金性收入

图表30：房企拿地速度下滑拖累地方政府收入

资料来源：财政部，万得资讯，中金公司研究部

图表31：失业率影响个人还款能力

资料来源：中国人民银行，国家统计局，中金公司研究部

图表32：部分中西部省份债务负担较重、对土地出让收入依赖度较高

资料来源：财政部，万得资讯，中金公司研究部

注：考虑数据可得性，地方政府相关债务包括地方政府债券和城投债；地方综合财力包括本级财政收入和政府基金性收入

图表33：中西部省份地方政府相关债务负担高于东部省份

资料来源：财政部，万得资讯，中金公司研究部

注：考虑数据可得性，地方政府相关债务仅包括地方政府债券和城投债；地方综合财力包括本级财政收入和政府基金性收入

4. 银行业风险抵御能力如何？

在资产质量风险侵蚀净资产前，银行的“三道防线”能够抵御风险，包括不良贷款拨备、拨备前利润和清收处置。在外部资本补充和救助前，银行的超额核心一级资本也可用于吸收损失。我们测算银行体系在外部资本补充前现有的可用于应对资产质量风险的资源达到13.5万亿元，考虑30%的清收回收率的情况下，能覆盖的贷款规模约为19.2万亿元，占全部贷款的12%，相当于目前不良率的7倍，显示银行系统用于抵御风险的资源较为充裕。具体而言，当不良率上升时银行能够通过以下方式缓冲风险：

1.      允许拨备覆盖率下降。三季度银行业不良率为1.8%，拨备覆盖率为197%，贷款损失拨备为5.6万亿元。一般拨备覆盖率基本标准为150%，因此在拨备覆盖率不低于150%的情况下银行系统能够最多覆盖3.7万亿元的不良资产，占全部贷款的比例为2.3%。

2.      使用全部贷款损失拨备覆盖损失。当前银行贷款损失拨备余额约5.6万亿元，可全部用于覆盖不良损失。假设清收回收率为30%（下同），则全部拨备能否覆盖的贷款规模占全部贷款比例为5.0%。

3.      继续使用拨备前利润覆盖损失。当风险继续上升，除贷款损失拨备外，银行可使用当年净利润覆盖损失。在此假设下，银行能够用于抵御风险的资源规模为9.5万亿元，能否覆盖的贷款规模占全部贷款比例为8.5%。

4.      继续使用超额CET-1覆盖损失。除以上缓冲以外，银行的超额核心一级资本可用于缓解外部冲击，超过该水平则银行需要外部资本补充和救助才能满足最低的核心一级资本要求。我们估算全部银行系统超额核心一级资本约为4万亿元（考虑系统重要性银行附加资本要求），加上该部分缓冲银行系统拥有的用于抵御风险的资源为13.5万亿元，能够覆盖的贷款规模占全部贷款比例为12.1%。该水平相当于现有账面不良率的6.8倍，显示银行可用于抵御风险的资源较为充裕。

考虑到对公房地产贷款占比较低（7%），且按揭贷款风险较低（现有不良率仅0.3%），房地产相关风险上升对银行系统整体不良率影响较小。另外，由于开发贷和按揭贷款一般为足额抵押，在房价不出现大幅下跌的情况下银行能够通过抵押品收回贷款，因此实际清收回收率可能远高于30%的假设值。综合来看，我们认为当前银行系统用于抵御风险的资源较为充裕，能够充分应对房地产行业出现的风险。人民银行在《金融稳定报告（2021年）》[1] 中的压力测试也显示，对于30家大中型银行，在整体信贷资产风险压力测试中的各个冲击下，整体资本充足率均满足10.5%的监管要求，有较强的信贷风险抵御能力。

[1] http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/4332768/index.html

图表34：我们测算银行现有的用于抵御风险的资源达到13.5万亿元，能覆盖的贷款规模占全部贷款比例约12%，是当前不良率的7倍，显示资源较为充裕

资料来源：公司公告，中国银保监会，万得资讯，中金公司研究部 注：假设清收回收率为70%；使用拨备、利润和资本覆盖贷款损失部分；时间截至2021年9月底

图表35：敏感性分析：由于对公房地产贷款占全部贷款的比例仅为7%，即使该类贷款风险大幅上升整体不良率仍然处于可控水平

资料来源：中国人民银行，中国银保监会，万得资讯，中金公司研究部

注：1H21对公房地产和按揭不良率来自上市银行；假设仅用于演示性测算；假设清收回收率为30%；使用拨备、利润和资本覆盖贷款损失部分；拨备前净利润为2021E全年利润

图表36：2017年以来银行不良率和关注率明显下降，扣除核销的不良贷款总生成率也回落到较低水平

资料来源：中国人民银行，中国银保监会，万得资讯，中金公司研究部

图表37：大型银行和中小银行拨备覆盖率出现分化

资料来源：中国人民银行，中国银保监会，万得资讯，中金公司研究部

图表38：房企破产清算偿付顺序：贷款顺序低于购房者交付和建筑工程款，但高于信用债

资料来源：《破产法》，最高人民法院，中金公司研究部

5. 哪些银行更能应对风险？

我们根据上市银行披露的按揭和对公房地产贷款数据分析银行房地产风险敞口，主要结论如下（截至2021年6月）：

1.      中小银行对公房地产贷款占比较高。股份行和区域行的对公房地产贷款占全部贷款比重约为8.0%，高于国有大行的5.4%。但2019年以来中小银行对公房地产贷款增速下滑幅度也高于国有大行，截至1H21股份行和区域行对公房地产贷款同比增速为-2.0%/6.5%，低于国有大行的9.8%，主要原因可能是中小银行在行业下行周期时风险偏好下降更快。

2.      大行个人按揭贷款占比较高。国有大行按揭贷款占全部贷款比重约为30.5%，高于股份行和区域行的18.9%/14.1%，主要由于大行资金成本更优。增速方面，国有银行按揭贷款增速从2017年以来持续下降，而股份行和区域行按揭增速从2019年以来开始反弹。1H21股份行/区域行按揭贷款增速14.0%/25.8%，高于国有行的10.3%，主要由于部分中小银行按揭贷款规模低于贷款集中度限制，且按揭贷款利率近年有所上升。

3.      不良风险方面，国有大行和中小银行对公地产不良率2020年以来都有所上升，而按揭不良率最近两年总体保持平稳。国有大/股份行/区域行对公地产贷款不良率1H21分别为2.3%/1.4%/1.7%，相比2020年底分别上升0.6/0.3/0.2个百分点，显示不良风险已有所暴露。而按揭贷款大部分银行大多数银行按揭贷款不良率在0.4%以下，2020年上半年不良率仍在下降。

4.      房地产敞口较低、拨备充足的优质银行更能抵御地产风险。根据我们的测算，即使对公房地产和按揭贷款不良率分别上升至20%和1%，常熟、邮储、宁波、杭州、南京、招行等银行仍能保持170%以上的拨备覆盖率水平。

综合来看，我们认为，涉房敞口风险呈现结构化特征，不可一以概之，银行间差异较大。我们认为对于具备以下特征的银行涉房敞口无需过分担忧：1）客户深度经营，资产质量管控能力穿越周期；2）风险偏好较低，主要覆盖头部房企；3）经营区域仅覆盖发达经济区域，即使敞口风险暴露也方便后续处置回收。向前看，我们认为涉房敞口风险管理能力将进一步促进银行间业绩分化。

图表39：中小银行对公房地产贷款占比高于国有大行…

资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部

注：统计仅包括上市银行数据

图表40：…最近两年中小银行对公房地产贷款增速下滑幅度也高于国有大行

资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部

注：统计仅包括上市银行数据

图表41：大行个人按揭贷款占比高于中小银行…

资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部

注：统计仅包括上市银行数据

图表42：…最近两年中小银行个人按揭贷款增速高于国有大行

资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部

注：统计仅包括上市银行数据

图表43：2020年下半年以来中小银行贷款增速下滑明显，而国有大行贷款增速保持稳定….

资料来源：中国人民银行，万得资讯，中金公司研究部

图表44：…2021年9月中小银行贷款明显同比少增

资料来源：中国人民银行，万得资讯，中金公司研究部

图表45：浙商银行、民生银行和平安银行房地产对公贷款占比较高…

资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部

图表46：…国有大行按揭贷款占比较高

资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部

图表47：大部分银行2020年上半年对公地产不良率有所上升；邮储银行、华夏银行、平安银行对公房地产贷款不良率较低…

资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部

图表48：…大部分银行大多数银行按揭贷款不良率在0.4%以下，2020年上半年不良率有所下降

资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部

6. 房地产贷款集中度要求影响几何？

房地产贷款集中度管理制度是2020年底央行、银保监会建立的银行业金融管理制度，分五档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限。2021年初开始生效的房地产贷款集中度管理制度已实施近一年，我们回顾政策带来的影响。从2021年上半年上市银行房地产贷款数据来看，有数据的35家上市银行中，房地产贷款集中度超标的银行有11家，其中10家银行相关贷款比重已开始下降，且大多数银行（7家）按照1H21 的速度能够在截止日期前达标。我们认为这意味着从符合监管要求的角度，未来房地产贷款增速下滑幅度不会有明显加快。

图表49：我们估计房地产贷款集中度超标的银行中，绝大多数银行按照1H21 的速度能够达标

资料来源：中国人民银行，公司公告，万得资讯，中金公司研究部

注：估算达标时间为按照1H21贷款占比变化的速度超标银行达到要求的时间。超标2个百分点以内的最晚达标时间为2022年底，超标2个百分点以内的最晚达标时间为2024年底。绿色代表按照当前速度能够按期达标，红色代表需要加快速度才能达标。

7. 房地产贷款会拖累信贷增速吗？

近期经济“稳增长”预期升温，货币政策报告强调“增强信贷总量增长的稳定性”，投资者关心信贷扩张的力度和方向，特别是房地产贷款增速下滑带来的信贷缺口能否覆盖。我们作如下演示性测算，供投资者参考（详见图表1-3）：

1. 开发贷：9月末开发贷余额同比增速0%，相比2020年的10.1%下滑10个百分点。悲观假设下，如果2022年开发贷以同样的幅度下滑，则2022年同比增速-10%，余额下滑约1.1万亿元。当前制约开发贷增速的因素主要为房地产市场风险发酵，银行风险偏好较低。

2. 按揭：9月末居民中长期贷款余额同比增速13.6%，相比2020年的14.9%下滑1.3个百分点。受集中度要求限制，假设2022年以同样的幅度下滑，则2022年同比增速12.3%，新增约6.4万亿元，同比仍多增1600亿元。

3. 绿色贷款：9月末绿色贷款余额同比增速28.0%，相比2020年的16.9%明显加速。假设2022年绿色贷款保持约30%增速 ，则2022年新增4.6万亿元，同比多增约1.2万亿元。

4. 普惠小微：9月末普惠小微贷款余额同比增速27.3%，相比2020年的30.3%有所下滑，主要由于普惠覆盖面已较高 ，假设2022年保持约25%的增速，则2022年新增4.8万亿元，同比多增约6800亿元。

5. 基建：9月末基建类贷款余额（剔除绿色贷款）同比增速14.9%，相比2020年的20.5%有所下滑，主要由于去年高基数、地方债务监管趋严，假设2022年保持约15%的增速，则2022年新增7.6万亿元，同比多增约1万亿元。

综合来看，在以上假设条件下，绿色、普惠小微、基建类贷款合计贡献约17万亿元新增贷款，约占2022年新增贷款的73%，同比多增约3万亿元，能够覆盖房地产贷款下滑的1万亿元信贷缺口，总体上2022年信贷增速将与2021年保持稳定。可能影响以上假设条件的因素包括：中央经济会议等政策定调、货币政策调整、实体经济信贷需求、银行资金预算情况等。

图表50：演示性测算：假设各类贷款延续2021年增速趋势，2022年总体贷款增速能够保持稳定

资料来源：中国人民银行，公司公告，万得资讯，中金公司研究部

注：假设2021年各类贷款增速与9月末持平、2022年增速延续2021年趋势。百分数为余额同比增速。

图表51：绿色贷款和普惠小微贷款增速较快

资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部

图表52：10月社融、信贷规模同比增速触底

资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部

图表53：演示性测算：贷款增量及结构

资料来源：公司公告，中国人民银行，中金公司研究部

注：假设2021年各类贷款增速与9月末持平、2022年增速延续2021年趋势。基建类贷款采用上市公司银行数据股份估算，不包括绿色贷款中的基建部份。

图表54：演示性测算：贷款存量及结构

资料来源：公司公告，中国人民银行，中金公司研究部

注：假设2021年各类贷款增速与9月末持平、2022年增速延续2021年趋势。基建类贷款采用上市公司银行数据股份估算，不包括绿色贷款中的基建部份。

8. 银行房地产业务向何处去？

2017年以来“房住不炒“原则下政策趋严。2016年11月中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求综合运用土地、金融、财税、投资、立法等手段，加快研究建立基础性制度和长效机制。在此之后，房地产融资相关政策开始逐渐趋严，包括贷款集中度要求、房企“三条红线“、限制非标通道以及严查贷款用途等措施。

政策导向维护房地产市场稳定。2021年以来房地产信用风险事件增多，9月底监管部门召开座谈会后，政策基调以“维护房地产市场平稳健康发展”为主；另一方面，11月19日发布的货币政策报告中定性“房地产市场风险总体可控”，同时坚持 “不将房地产作为短期刺激经济的手段”；风险处置方面，有关部门坚持“市场化、法治化”原则，妥善处理个别风险事件。

长期来看涉房贷款增速仍有下行压力，但风险可控。10月以来，住房按揭贷款投放环比提速、开发贷收缩较快的情况有所缓解。但我们认为集中度和“三条红线”规定对贷款按揭投放仍将形成一定约束，开发贷资产质量承压也会影响银行风险偏好，尤其是对于部分存在风险的中小房企。因此，未来房地产贷款增速可能仍有下行压力，但幅度可能较为缓和。

房地产风险总体可控，坚守优质银行。总体而言，我们认为房地产相关风险对银行业影响可控，风险管理审慎、拨备充足的优质银行更能抵御地产风险。而与此同时行业内的分化将持续，部分对风险房企敞口较大、拨备不够充足的中小银行可能面临一定的压力，我们也将持续关注相关风险。

图表55：近年来主要房地产政策：2017年以来“房住不炒“定位下房地产融资条件明显收紧

资料来源：中国人民银行，新华社，中国政府网，万得资讯，中金公司研究部

附录

图表56：房地产企业融资渠道：金融机构、外资、居民部门和上下游企业是主要的资金来源

资料来源：万得资讯，中金公司研究部

图表57：房地产融资流程：银行通过开发贷、按揭贷款、信用债和非标等方式为房企融资

资料来源：万得资讯，中金公司研究部

图表58：统计局口径房地产企业开发投资到位资金来源

资料来源：国家统计局，中金公司研究部