“房住不炒”总基调下，房地产增量开发的黄金时代开始落幕，但居住服务的美好大时代正在到来。这是房地产行业一场“难而正确”的调整，也是一轮深刻的价值重塑。短期的波动和长期的大潮叠加，如何更好地穿越周期？“让居住更美好”这6个字，就是贝壳的答案。

作为房产经纪赛道上的资深玩家，贝壳一直在颠覆自我、与行业共舞。过去20年，从链家到贝壳，持续推出了房源验真系统、VR看房、AI讲房，贝壳未来家、智慧工地、小贝助手等。在房产经纪这样一个高度依赖线下且非标的行业，贝壳通过技术实现了服务和流程的标准化，并逐步建立了一个以消费者为中心的数字化居住服务新生态。

贝壳生态韧性经受寒冬初试

如今，作为科技驱动的新居住服务商，贝壳从“找房大平台”升级为“让居住更美好”，生态韧性迎来寒冬初试。

今年第三季度，在包括限购、限贷、限售、限价、限拍、限降、限融、限付等调控政策，和开发商流动性危机等一系列因素影响下，一线城市和大部分二线城市的二手房成交量出现明显下滑。三季度全国二手房市场GTV同比下降41.6%，新房市场GTV同比下降14.1%。

在市场下行周期，贝壳显示出明显的韧性。财报显示，三季度，贝壳营收181亿元，贝壳成交额（GTV）达8307亿元，明显跑赢大市。与此同时，截至三季度末，贝壳2021年整体依然保持良好增长态势。1月至9月，贝壳营收达630亿元，同比增长31.7%，调整后净利润为22.5亿元。

前三季度贝壳总GTV达3.12万亿元，同比增长31.2%。其中，存量房业务GTV为1.70万亿元，同比增长25.7%，新房业务GTV达1.25万亿元，同比增长37.0%。

透过财报数据可以看出，在市场下行周期，贝壳表现出了良好的市场抗性和韧性。而受益于此，在发布三季度业绩报告后不久，摩根大通、中银国际、巴莱克银行以及中金公司等知名投行纷纷发布对贝壳的看好研报。

摩根大通分析师认为，贝壳第三季度GTV跌幅小于市场跌幅，这是贝壳价值的有力证明。同时贝壳模式的有效性和管理层的执行力，能确保其实现GTV的长期增长，具有良好的长期增长前景。

安捷证券最新研报认为，随着房地产市场对一系列稳定政策的适应调节，公司的强履约能力、房源资源及经纪人协作体系将帮助其在一个更健康有序的市场继续成为行业领跑者。

贝壳董事长、CEO彭永东在电话会议中表示：“过去的这一季度，行业充满了困难和挑战，但一系列整顿和广泛深入的调控措施有效保障和促进了中国房地产市场的长期健康发展。在‘房住不炒’，稳地价、稳房价、稳预期和共同富裕的政策指引下，贝壳坚定履行‘有尊严的服务者，更美好的居住’这一使命。我们第三季度的业绩既反映了来自宏观环境的挑战，也显示了我们业务的良好韧性。”

向内归因 创造更大价值

在这一轮调整中，贝壳在发展商业的同时，能为社会创造的更多价值是什么，承担的社会责任是什么，答案也变得越来越清晰。

三季度的下行周期里，贝壳落地一系列举措,专注“聚焦”与“合作”，支持优质店东和经纪人稳定作业并获得收入，支持行业优质产能留存，坚定选择提供品质服务、践行对消费者好的理念。贝壳平台连接门店数环比提升2%至53946家。

ACN的基础是分工，分工带来专注，专注带来专业和竞争力，合作则是这一切的纽带。第三季度，贝壳完成超过3.1万门店的经纪人分岗，覆盖超过30万经纪人，一二手经纪人合作比例由上季度14.4%提升至29.6%。

三季度线上化助力服务者的脚步也在加快。贝壳推出的“小贝二手训练场”系统模拟经纪人与消费者在VR和线下带看的交互场景，通过VR结合AI识别经纪人带看过程中的最佳实践，以及经纪人服务能力模型中的关键优势和短板，标准化、体系化、智能化地提升经纪人能力，共有超过12万经纪人参与了小贝二手训练场培训，有效训练场次超过124万场。

新房业务方面，基于开发商在流动性压力下加大去化力度，贝壳渠道渗透率在三季度实现触底反弹，穿越周期能力进一步体现。同时，贝壳坚持严格的项目准入标准和完善的风控体系，保证了回款的及时性和健康度。

另一方面，新房楼盘字典实现了全市场100%的目标新房楼盘覆盖，并创建了全国最大的新房项目不利因素数据库，为消费者提供真实有用的新房内容。

新兴及其他业务方面，家装业务正稳步推进。被窝家装三季度在北京竣工1127单，环比提升35%。面向服务者，被窝家装推出行业首个全服务者职业学习基地——精工学堂，致力于为家装全产业链输出专业人才。面向消费者，被窝家装推出“十心实意”服务承诺，完善保障体系，降低消费者风险。圣都在1月至9月实现累计合同收入同比增长超过35%。贝壳与圣都在人才招聘、交付中台、供应链能力上开始互相融合学习。

当前，全球主要发达国家房地产业占GDP比重一般达到10%~12%，这其中住房投资的比重只有5%左右，另外还包含了更广泛的居住服务。而我国目前房地产业占GDP比重只有7%，主要是房地产投资，由此可见居住服务业的发展空间巨大，对贝壳而言是一片新蓝海。

“如果说过去五年是房地产大开发的黄金时代，那么未来五年将会是品质服务的美好时代。短期的波动和长期的大潮叠加涌来，我们排除外界噪音，向内归因，为成为服务中国3亿家庭的新居住服务商的愿景而持续努力。”彭永东表示。