34年最高单月涨幅！美国房地产走在疯狂边缘

通胀的最大变数

最近，美国房价、房租又双叒涨了。

美国最新楼市数据显示，房价、房租皆创纪录飙升。据S&P CoreLogic Case-Shiller全国房价指数6月同比增长18.6%，创下历史新高，是自1987年该指数开始发布以来的最高水平。

目前的房价增幅甚至还要比2006房地产泡沫时代增幅还要高。根据该指数，现在美国的房价较2006年高峰以来增长了41%。今年以来，美国的房价一直涨的很疯狂，4月美国20城房价就已经创了2005年11月以来的新高，比2008年金融危机前还疯狂，而后每个月涨幅都在新高。

另一边，租房市场也如火如荼。据美媒报道，由于市场需求激增，租房市场正陷入“报复性反弹”。今年二季度，租赁公寓的入住率涨了50万套，7月房屋入住率高达96.9%，推动新签租约的租金上涨17%，创历史最高水平。

从全球历次房地产泡沫中可知，崩盘之前房地产的价格总是涨的疯魔，而后就是轰然崩溃，随之而来的就是各种萧条与危机。

那这次呢，美国房价又将产生多大的后坐力？

01

高烧不退的房地产市场

从根源上看，造成美国房地产持续高温的主要因素有二。

其一是美国持续的低利率政策和空前宽松的货币政策环境。去年3月，为应对疫情带来的恐慌，美联储采取了 “零利率+天量QE”的组合，30年期的抵押贷款固定利率不断下降，去年12月最后一周降至2.66％的历史低点。而低利率必然导致购房量加剧，叠加冬季假期极低的市场库存引发房地产竞购战，成交量价齐升。

最新数据显示，6月份美国20个主要城市的独栋房住宅价格，较上年同期上涨19.1%，创下20城市综合房价20年来最大年度涨幅。

其中，凤凰城的房价涨幅为29.3%，连续25个月位居全美首位，继续保持创纪录的涨幅。圣地亚哥的涨幅位居第二，为27.1%。波士顿、夏洛特、北卡罗来纳州、克利夫兰、达拉斯、丹佛和西雅图的年度房价涨幅均创历史新高。

此外，6月份美国新增77.6万套房屋挂牌，同比增长8％，且呈现总价越高成交量增速越为显著的特点。

不过，虽然房价增速创历史新高，但高点回落拐点初现。6月份美国的新屋销售中位价为36.18万美元，环比降低4.96％，同比增长6％。今年4、5月，销售中位价同比增速已超过20％，创1998年以来的最大涨幅，目前已有回落之势。

其二便是严重的供给不足。

次贷危机后，建商深陷泥沼自顾不暇，成屋销售市场的大量库存也使得建商供给热情不足。2008年以来，市场不断消耗库存，疫情爆发前房屋库存已是低位。疫情后，远程办公催生的住房需求叠加低利率环境的推波助澜，需求“超预期”增长导致严重的供不应求，引发房价暴涨。

近几周，美国待售房屋数量有所增加，但库存仍然很低，尤其是低价房屋。7月新屋待售达到36.8万套，创出18年以来的新高，同时成屋库存也在持续复苏，会升至132万套，显示供给确实在复苏。但相比疫情前270万套的平均水平，依然处于低位。

受疫情导致的供应链中断影响，木材、水泥等建筑原材料库存不足，加上领着失业补助的蓝领阶层不愿重返劳动力市场，因此供需不平衡短期内难以得到缓解。

02

房租成通胀最大变数

如果说美国的高房价与我们还有一定距离，那么美国何时加息就与我们息息相关了。

众所周知，美联储何时收水主要看通胀指数。如今，美国压力居高不下，美国宽松的货币政策、巨量的财政补贴、复苏的经济不断刺激着CPI的增长。CPI自今年3月就突破2%的门槛，6、7月的同比增速更是到达了历史高位5.4%，经济呈现复苏过热的苗头。

但另一方面，目前美国的消费、就业等指标还没达到加息的时刻，因此，目前何时转向还不明显。

不过如今创纪录的高房租，让市场担忧很可能会成为美国通胀的另一最大变数。

因为美国CPI统计没有纳入房价，而是用租金替代居住成本。而在CPI中，居住成的权重很高，约占核心PCE通胀率的18%，在美国劳工部的通胀指标CPI中的占比更是达到三分之一左右。

也就是说，未来12个月的通胀率能在多大程度上向美联储设定的2%目标回落，很可能取决于房租的走势。

但是如今房租走势并不可观。NAR数据显示，今年二季度，全美单户现房销售价格中位数同比上涨22.9%，达357900美元，创1968年，即53年来最高。

从历史角度看，一般房价高涨时空置率也会随之上升，但如今却极为反常。从下图可以看到，疫情以来美国房屋租金持续上涨，但空置率却持续下降。今年美国全国房租中位数增长了13.8%，是美国整体通胀率的两倍多。而往年平均只有3.6%。

不仅租金危机持续加剧，驱逐的风险也慢慢靠近。

在疫情高峰时，美国疾病控制与预防中心（CDC）曾发布了租户驱逐禁令，要求房东不得驱逐拖欠租金的租户，避免至少2000万人流离失所。目前，该禁令已经延长了四次，阻止了大约220万份驱逐申请。上周，美国最高法院宣布取消这一禁令，州和地方的禁令也将在今年的晚些时候到期。

高盛集团分析师估计，目前有250万至350万户家庭拖欠房东租金达120亿至170亿美元。若没有进一步的援助措施或新的立法规定，今年秋冬季预计将有75万户家庭面临被房东驱逐风险。

可想而知，若一大部分租客被驱逐，则有大批人们继续涌向更为低廉租房市场，也就会进一步推高房租价格，形成恶性循环。

另一方面，不断上涨的房价通常是房租的领先指标。研究显示房租和房价的相关性有大约18个月的滞后时间，这意味着目前不断上涨的房价将在未来几年加剧房租负担。

如此一来，美国房地产的繁荣和疯涨最终一定会传导到通胀上，也就成了影响全球资产、股市、股市等经济指标的最大隐患。

但是如何面对疯狂的房地产市场呢？

支撑美国房地产繁荣的根基并不具有可持续性，如果放任过热，泡沫破裂后很容易形成崩盘；如果刺激措施的撤回速度过慢，可能会使房地产进一步膨胀，加剧对金融稳定的影响；如果撤回太早或者监管过强，房价的下跌可能会影响全球资产的价格，进而威胁到经济复苏势头。

所以这是一道谁也不知道如何回答的问题。

03

如何面对泡沫更重要

美国房价和房租如今的暴涨是意料之外，情理之中。

从历史上看，房地产泡沫走向疯狂不一例外受到流动性和低利率的刺激，而房地产高杠杆的属性又与银行利率、物价等经济指标息息相关，一旦泡沫破裂，就会让房地产危机演变为金融危机和经济危机。这也是房价走势成为市场关注和讨论焦点的最主要原因。

但是美国已经经历过多次房地产泡沫，因此或许房地产价格崩盘或是暴跌对美国人民来说可能不那么重要了。泡沫总是会破的，但是在破灭之前还是会连涨很久，可能一年两年，可能十年八年。因此，预测泡沫是徒劳的。

在房价暴涨中获利的已经获利，而一直买不起房、住不起房的穷人，崩盘也与他们无关。

至于，如何面对泡沫，只能是直面刚需，减少投资接盘的风险。毕竟无论哪一国的房价，何时崩，谁也说不准。