来源：文轩财经

绿地集团，曾经的中国房企龙头，正遭遇创立以来最大的危机。

巨大的监管压力下，身处“三道红线”的绿地正通过出售资产、减缓拿地等多种方式快速降低负债。

在这一进程中，绿地集团多地项目传出停工、出售消息，行业人士持续看衰，而关注绿地的投资者信心骤降。

四川成都，位于武侯区科华中路的绿地GIC，这个已经开发了长达7年的项目，最近再被爆因为开发商资金断裂，目前已经处于停工状态。

来源：人民网领导留言板

不仅仅是成都，全国范围内，绿地项目也频现停工传闻。文轩指数监控系统显示：从2020年至今，绿地爆出停工信息的有成都绿地GIC、武汉绿地中心、武汉绿地青山香树花城项目、郑州绿地城公寓和绿地璀璨星座等多个项目。

债务缠身，几经挣扎，绿地依然未能解决好资金短缺的难题。

这家一度排名全球前列的企业，为何频频出现在资金短缺的负面舆论之中？

在近期发布的《财富》杂志公布最新2021年世界500强企业。其中，绿地控股以66095.8百万美元的营业收入排名第142位，较去年（176位）上升34位。

2021年《财富》世界500强排行榜

紧接着，绿地控股官方便发布了喜报，内容为“绿地控股集团连续10年入选《财富》世界500强”。

在中国房地产公司中，身披国企光环的绿地集团也一直稳居在前十名。

2012年，绿地首次进入世界企业500强之列，位列483位，到今年再次上榜，已连续10年入围。

这样一家长期处于全球500强前列的企业，理应具备强大的资金实力。

但颇为讽刺的是，绿地近年来接连被地产媒体喊话还钱，甚至因为欠款几万元而被挂上热搜，负债万亿，成为唯二“三道红线”全部踩中的央企之一（另一家为中国铁建）。

来源：wind，华泰研究

比对绿地年报，近几年绿地营业总收入和归母净利润虽然处于上升态势，但增长已呈现明显乏力。

2020年，营业收入约为4561亿元，增速由22.77%腰斩至6.54%。

2020年，归母净利润约150亿元，较2019年仅增长不到3亿元。

同时，毛利率和净利率分别为14.41%和4.64%，较2019年均处于下滑态势。

说明：以上图表为公开数据收集整理

不仅营收增速乏力、利率下滑，绿地全年销售金额和销售面积也双双下降：2020年合同销售额约3584亿元，同比减少7.7%。合同销售面积约2909万平方米，同比减少10.7%。成为前十强中唯一一家销售额出现下降的房企。

是什么导致绿地走到今天这一局面？带着这个问题，文轩财经试图复盘这家上市房企，从一些蛛丝马迹中找寻问题的症结。

01

左手基建、右手摩天

首先，不同于其他单一的房地产开发商，除了地产业务外，绿地还拥有大基建、大金融、大消费及新兴产业四大业务板块。

1992年，绿地集团诞生，前身为主要从事房产开发上海绿地总公司。

正如其名，绿地创始之初目的比较单纯，主要是为了推进上海的绿地化建设。

绿地控股董事长、总裁张玉良曾多次表示：“我们是一个综合性产业特征的企业集团，这是绿地的定位和未来的方向。”

或者说，国资背景出身的绿地决定了它将是以大基建为主要方向。

2018年，大基建业务板块实现营收约1481亿元，同比增长约41%；新签合同金额3162亿元，同比增长63%，远超地产行业增速。

2019年，大基建业务虽有47%的同比涨幅，但与房地产业务近30%的毛利率相比，大基建长期不足5%的毛利率实际拖累了集团的整体利润。

彼时大基建业务板块营收规模已仅次于地产业务板块，几乎占据整个集团营收的半壁江山。

2020年，再加大在基建方面的投入，业务结构向大基建倾斜，上升为绿地控股的第一大业务：在建项目总金额为9752亿元，新签合同6103亿元，同比增长62%。全年合计完成营业收入2334亿元，同比增长24%。

建筑业务营业收入占比也由2019年的44.03%上升至51.19%，排在所有业务之首。

值得注意的是，绿地控股建筑业务的毛利率相对较低，2020年仅为4.56%。

低毛利率的建筑业务占比提升，叠加房地产业务毛利率的下滑，带动绿地控股整体毛利率下滑。

大基建业务前期垫资大、政府付款周期长，加上毛利率低，源源不断的资金投入加上遥遥无期的回款和少得可怜的利润，导致绿地资本周转变慢、整体盈利被拉垮。

另一方面，绿地近年来执着于建设商办和摩天大楼。

绿地全球地标图

这里不得不提绿地的拿地逻辑——依靠国资背景，通过为地方政府打造超高层地标项目、基建项目、大型商办项目等，从而换取低价住宅土地。

据统计，绿地超一半地块是通过邀标和协议方式所得，平均购地成本低于其他头部房企10%左右。

目前，全国范围内，绿地建成和在建的地标建筑摩天大楼共23幢，每一座超高层商办建筑成本最少百亿，建设和销售周期长，技术难度高，维护成本也远高于普通建筑。

绿地每年新增商办比例在20%左右，每月新增地产项目里，除去纯住宅项目，剩余50%以上也多是商办项目。

近年来，商改住等项目受到管控，重仓商办的绿地控股在去化方面面临巨大压力，这进一步加大绿地在资金方面的压力。多地地标建筑“绿地中心”陷入“烂尾”“停工”风波。

2016年，绿地全国“23座摩天大楼”停工受争议；

2019年11月11日，曾规划636米的第一高楼武汉绿地中心因为绿地拖欠工程款被总承包商中建三局喊停；

2020年8月，深圳绿地新都会被曝从开盘后就停工长达8个月，存在烂尾风险……

02

规模魔咒，高杠杆圈地扩张

早些年的绿地一度排名前列。但2019年的克而瑞数据显示，绿地的全口径销售额为3880.2亿元，排在碧桂园、万科、恒大、融创和保利之后，位列销售榜第6位。

受增长乏力的影响，2020年房企操盘榜显示，绿地已被中海反超，排名掉至第七，和碧桂园、恒大、万科等房企的差距也在进一步拉大。

曾经的地产“一哥”，短短几年时间内却掉到第7位，跌落速度让人唏嘘，而绿地显然是不甘心的。

为了保住行业位置，在房地产市场规模趋于见顶的背景下，绿地依然采取激进的拿地扩张策略。

2017年开始绿地疯狂拿地。

公开资料显示，2017年绿地拿地82宗，2018年拿地260宗，数量上涨3倍之多。

2020年8月21日，刚参加完“三道红线”座谈会、净负债率达到156%的绿地再以164.3亿元拿下武汉7宗地，包含商服和住宅，预计总投资约500亿元，拟投建武汉绿地天河国际会展城项目。

无数摩天大楼、全国到处囤地，绿地负债迅速积累：

2018年，总负债约9276亿元，资产负债率89.49%

2019年，总负债约10143亿，资产负债率88.53%。

2020年，总负债约11909.95亿元，资产负债率88.28％。

值得注意的是，在2019年营收过千亿上市房企中，仅有绿地一家连续5年净负债率在100%以上。

03

断臂求生 大股东“输血”

盈利上不去，负债下不来，为让三道红线转绿，和众多房企一样，绿地选择频频出售旗下公司来换取资产解困：

7月6日，将旗下全资子公司上海绿闵物业管理有限公司100%股权，以12.6亿元转让给花样年；

6月25日，绿地以8.6亿元的价格将旗下上海九龙宾馆转让给北京金辉；

2020年1月，以75亿元抛售绿地外滩中心三栋写字楼给海通证券；5月，以48.54亿元将绿地外滩中心T2栋写字楼和地下产权停车位项目出售给上海银行；

去年出售旗下上海和江苏两地14个项目27个物业，总价达231亿元；

然而，在万亿负债面前，绿地出售的这点资产无疑杯水车薪。

负债过高，融资空间小，出售资产有限，只能由大股东对外举债再借款给绿地。

据悉，从去年9月至今，绿地控股第一大股东上海格林兰投资企业前后三次进行股权质押（2020年9月6日，将143,000,000股质押给国金证券，2月6日将22,000,000股进行补充质押。6月23日，又将370,000,000质押给信达资管，用于债权类投资），用于支持绿地控股的生产经营。

据统计，格林兰累计质押数量占其自身持股比例3成以上，占绿地控股总股本比例超1成，质押比例过高，超过三分之一。

目前绿地股价若持续下跌，后续若未能及时补充质押，则将面临爆仓风险。

另外，为减缓资金压力，自2020年以来，绿地控股开始有意放缓拿地节奏。

数据显示，2019年，绿地控股获取项目共计108个、新增权益土地面积1805万平方米，权益计容建筑面积3508万平方米。

而2020年，上述数据分别下降至90个、1256万平方米和2680万平方米。

“卖子”求资+大股东“输血”+减缓拿地，这一套“组合拳”下来，绿地可谓“耗尽全身力量”，终使得其中一条红线转绿。

04

成都：“难产”的西南第一高楼，这次能一修到底吗？

绿地的摩天大楼在成都，同样进展不顺。

2004年，绿地进入成都，开发有多个项目，但都是些古早项目，当下市场发声甚微。

其中最为出名的是曾有着“西南第一高楼”之称的绿地468蜀峰，回顾其修建历史，可谓曲折跌宕，命途多舛。

2012年7月19日，绿地底价拿下锦江区三圣乡约448亩建筑用地，成交楼面价1096元/㎡，立志打造为“成都兼西南第一、中国第四、世界第七”的468米超高层建筑，按照最初规划，这个投资120亿的项目会在2017年完工。

2015年底，绿地468蜀峰塔楼主体结构施工正式启动，计划于2018年10月封顶，2019年年末竣工投入使用。

2019年9月1日，被爆停工。2019年12月绿地方针对“停工”传闻回应：“预计最快在2020年4月，可以突破非标准段的施工，从而再次进入到标准段施工环节，项目将再次恢复至7-8天一层的施工进度，最终将在2020年12月30日封顶，2021年12月30日竣工。”

其配套住宅绿地468云玺在2016年就已经开盘售卖并早已交付入住。

6月30日，“绿地蜀峰结构突破400米，新高度礼献百年华诞”的横幅明晃晃地悬挂在绿地468蜀峰塔吊上，意味着距离468蜀峰竣工高度仅剩最后的68米。

但经历过“高度被砍”、“停工”、“烂尾”、“转卖”等传言，反复停工的绿地468蜀峰，实在让人忍不住担心，这次能一口气修完剩余的68米，在明年大运会举办之前成功封顶吗？

公开资料查询获悉，目前绿地在川内如宜宾、泸州、德阳、遂宁、南充等多地有项目在售，对此文轩财经联系到绿地西南区域相关工作人员，对方表示，“进度正常”。

图：绿地西南区域部分在售项目

文轩财经通过文轩指数监控系统搜索发现，绿地四川多个项目都曾处于停工，或者修修停停的状态，绿地资金紧张似乎已是公开的秘密。

“绿地悦蓉公馆1、2栋精装房，按购房合同标注应该在2019年12月20日交房，结果一直到去年5月才交房，严重逾期。

2019年，自贡高新区绿地新里城也一度因为施工总承包单位(中铁十八局)与外包劳务单位发生合同纠纷,造成项目2#、3#地块停工长达一年之久。

今年7月，青羊区绿地新里城项目被爆延期交房遭到业主维权，该项目曾出了4次延期通知，延期近一年。

而近日，据官方消息，绿地GIC再次停工，连周边配套设施都还没建好。”

针对关于集团层面的资金及未来发展计划，文轩财经联系到绿地西南区域中心，对方表示该问题涉及集团层面规划，区域无权回复。

绿地2021年半年度业绩快报显示，上半年营业总收入2829亿元，同比增长34.74%；利润总额158亿元，同比增长3.29%；归属于上市公司股东的净利润82亿元，同比增长2.67%；基本每股收益0.68元，加权平均净资产收益率9.21%。

这些数据说明，绿地降负债动作已取得初步成效，上半年现金短债比超过1，提前实现一条红线转绿，但目前三道红线仍踩中两条。

05

文轩智库专家：频发各类问题致企业外部发展环境恶化，影响投资信心

有业内人士曾表示，作为绿地多元化的主要业务，大基建行业和房地产行业一样，同属于强周期行业，而且两者高度相关，无法缓和房地产业的强周期性影响，将基建行业的发展建立在房地产行业的规模增长之上，除了拉低整体利润率，很难分散风险。

文轩智库、诸葛找房研究中心专家在接受文轩财经采访时表示，第一，绿地三道红线仍踩中两条，融资受限，资金面较紧张；第二，内外部环境变化如疫情，给房地产市场带来较大影响，绿地需根据环境变化及时调整策略；第三，行业竞争较激烈，房企生存压力较大，绿地需积极结合自身情况积极探索发展新路径。

文轩智库专家、知名地产分析师严跃进则认为：就这两年看，大型房企要注重声誉管理，往往此类负面事件容易放大，进而引起各类新情况和新问题，导致企业外部发展环境恶化。尤其是对于一些烂尾或者说工程方面进度的问题，更是需要积极给与关注，否则投资者确实会关注比较多。

他认为，对于绿地来说，实际上比预期的发展要好很多。虽然各类负面情况多，但至少没出现太大的大起大落或债务问题，依然体现了企业较好的成长性。未来需要反思一些大房企面临的问题，借鉴一些经验，真正夯实企业的发展。

06

文轩观点：悬崖勒马，夯实基础

今年以来，随着相关政策的收紧，地产行业正面临“大洗牌”，强大如绿地，也难逃“中年危机”。

据统计，仅去年一年，破产的房企就有400多家。

类似绿地、华夏幸福等多案例证明，多元化地产如基建工程、产业地产和商办地产都是投资和回款周期长、利润率较低的事情，是一项长期、系统性的工程，需要大量专项资金及人才等的资源投入，当前市场去化低迷、融资渠道持续收紧，房企的资金链普遍紧张，继续加码投资多元化业务，将面临较高的风险成本。

在当下相对严峻的房地产市场政策和环境下，一味追求规模和扩张，意味着高风险并行，坚持稳健化发展，才能走得更长远。