$融创中国(01918)$ #2021股东大会见闻#

5-27日，融创股东大会召开，老孙在回应集中供地时，依然表示集中供地会降低房价，并指出，在业绩说明会的时候，也提到了第一批不会降温，要等到后面几批才行。

这不仅让我想到了蓝宝石基金的盖伊.斯皮尔说过，管理层是最会忽悠人的，所以要警惕他们的言论。这个是典型的写照。

我们先来抛开预设的偏见，针对当前集中供地的城市都出现了大范围的竞拍到封顶的情况，究竟是怎么造成的？

第1个，还是价格倒挂，导致有钱就能参与开发商，这个是有利于小开发商的，就像老孙说的，没有发挥融创品牌的价值。

第2个，集中供地，会让房地产企业有危机感，原来一块一块地拍，这块没拍到，还有下次，相对会理性一些，现在集中在一起，就不理性了，因为没有地，就什么都没了。

第3个，集中供地，让房地产公司有机会集中调度资金，资金也是房地产行业的生产力，原来生产力在各个城市比较均衡，不会特意调动，现在肯定是特意调动，集中攻击。

老孙说，原来拍三个地的时候，就会比拍一个地的溢价率低一些，所以，推导出集中供地肯定能降低土地价格。但是，他没有提到，集中供地带来一个致命的问题，就是错过这个村，就没有下个村了，谁不慌呢？事实上，公司也说了，融创在杭州拿的地还有4-5个点的利润，是因为这几块地拍的早，后面的地价就上去了。

那行业已经是这种情况，怎么办呢？，几种可能的行业发展的推演：

1、等待下个村到来，如果下一批地来了，大家比较冷静了，那问题不大，比如5、10月两次供地，如果5月没拿到地，10月能拿到地，那大家会冷静下来。但是绝不是集中供地的功劳，事实上，还是需要房地产公司自己冷静，而冷静的前提是，还能拿到地活下去。

2、集中供地的初衷一定想给房地产市场降温，但是就像一个房地产从业人士说的，这是一个拍脑袋的政策，能不能纠正，这个命运就不是我们能够把握的，只能观察。

3、采用老孙讲的北京模式，封顶后比较方案，融创通过提交方案在北京拿下两个地块，所以，老孙就吹牛说，融创的方案是最好的。融创的方案固然好，但是真的如果全面采用评比方案的方式，那肯定就不仅仅是方案本身的竞争，会有很多桌面下的竞争。我认为这个方案，还不如封顶后抽签呢？抽签总是有个概率问题，当然抽签不利于融创。

4、找到自持的盈利方案。股东大会里面孟德说目前还没有自持的好的解决方案。

5、如果以上方案都行，那就只能等行业自己调节了，如果房地产公司不挣钱了，总是会有公司先退出的，如果15-17万亿的规模还是维持一段时间，房地产公司倒闭一些，会自然让土地市场降温呢。资本还是追逐利润的，如果是这种行业推演的方向，会很血腥的。

如果真的的是第5种的话，那谁会留下来呢？融创显然是房地产公司里面比较优秀的。之前看《融创孙宏斌》的书，发现孙其实是特别放权的人，这和我之前的印象不一样，今天老孙也提到了这个放权文化，这样的公司的组织架构确实是非常优秀的。

而且，还注意到，即便是如此放权，老孙对土地的情况如数家珍，比如杭州的几块地，他都非常清楚细节啊。这得有多大的心力啊，每天要去不同的城市，帮助他的区域公司做公关，然后还得记住这么细节的数据。

所以，就房地产企业而言，融创确实是非常好的企业。在融创2020年年报记录里面，我继续持有融创的支撑就是，融创现在已经挣到的钱，老孙（再加上团队）不会拿去打水漂的。顶多行业不好的时候，少挣一点，这有什么关系呢？就像伯克希尔的保险公司，行业不好的时候，承保利润不都是负的吗？等到有几个保险公司倒闭了，价格又回升了。而伯克希尔的优秀的理财能力可以让承保利润为负的时候依然能有盈利。希望融创的优秀组织能力，能够让融创度过行业低谷期。低谷期利润有下降又有什么关系呢？

除非是不可逆的行业发展趋势。房地产和钢铁企业不一样，钢铁企业的产能在那里，必须要产出。而房地产的业务核心还是金融，没有利润，资金随时可以撤出，不可能一直死扛，

等到一段时间以后，大家都挣不到钱，优秀的人才会离开，有些资金会退出、有些公司会倒闭，房子会出现质量问题，会出现烂尾楼，政策又会想办法调整。（就像15年的去库存，直接导致房价暴涨，房地产的调控也真的是特别的难。）

以上是我对行业的一些独立思考。