上海楼市的定价权变了

每天都有很多人来到上海。 

每天也有很多人离开上海。 

上海这座城市的崛起和每一个来到上海、离开上海的人息息相关。 

但是在日新月异的大上海， 你可曾感受到上海和老310渐行渐远。 

01

 他们是见过上海最差的样子 。

“上只角”、“下只角”是上海楼市独有的语言。 

这个词从旧社会流传而来，后来已经变成了上海地段的基本认知。 

在老310的眼中， 称得上上只角的区域在今天的大上海版图里显得非常有限。 

方便理解的话那就是4号线（浦西）+古北，不过4号线内也不全是。 

如果一定要说： 

北边呢不过苏州河、东边那就是外滩、西边就到华山路、南边就是肇嘉浜路一带

这个范围还不到现在上海内环内的一半。 

今天很多人口中高大上的地方，在老上海人的记忆里的不堪回首。 

比如说苏河湾这里，大名鼎鼎的四行仓库所在地。 

因为电影《八佰》，这里的旅游热度也是节节攀升。 

在我记忆里这里是很差劲的地方。 

上个世纪这里是闸北最大的棚户区，这个地方都是痞子流氓店，小偷、站街女盛行。 

“滚地龙”这个词就从这里诞生。 

你要劝人住到这里去，是不是得和你绝交。 

如今这里摇身一变成为了上海一等一的高端地段，在很多人眼里还是不认可。 

包括老静安、老虹口、老杨浦都算不上什么高端地段。 

土著的这种刻板印象，不仅仅是上海人的“特权”，很多人对自己家乡的认知，很多时候并不能完全跟上城市的变化。

正是因为他们见过最丑的样子，所以让他们有很大的忌惮。

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02

 购买力的关系 

不了解上海的人，可能会有个天然的误区：只要是上海本地人就应该很有钱。

但是上海真正的高端小区里有多少是讲上海话的也不见得。 

上海的高端市场，实际上是全国甚至世界上的有钱人来消化掉的。 

早期市区的310，可能大多数在上海的多轮动迁中已经到郊区去了。 

去到郊区的手中的筹码是动迁房，还留在市区的手中的筹码就是老破小。 

如果早期有改善的，可能也会有一些2000年前后的商品房在手上。 

总体来说拿的上牌桌的筹码不算特别优质。 

要想在今天上海的房价体系中买到特别好的也不现实。 

比如卖掉两套老破小能有个800万预算，想把交通、配套、学区、增值保值、居住体验、价值认同等6大要素都占全是不可能的。 

对于老310来说，他们肯定更倾向于居住体验和配套。 

不仅仅是因为贪图地段优势，更重要的是这里是生活一辈子的地方、有着熟悉的人。 

800万在内中环没什么好产品，买得到的还是些老破大。 

有限的技能点，只能点在少数的技能上，意味着房子有局限性。 

但是这一轮行情中，会发现房子品质开始优于地段。

过去的20年，各类产品的成长性差异并不明显，普涨是主流。 

但是现在不一样了，像外环一些标杆项目都能有8万、10万的价格了。 

但是市区老破大、老破小却跟不上了。 

地段被削弱、品质被加重，是必然趋势。

因为地段是会生长的，差的地段是可以经过发展变为好的地段，像曾经的大宁就是。 

但房子只会慢慢老去。 

上海很多中内环优质地段，已经很难出现那种不停出新房，不停更新换代的情况了。 

所以这些地方，高品质的房子会强者恒强。

03

 定价权的转移 

陆家嘴的蓬勃发展，老310的价值体系开始面临前所未有的挑战。 

陆家嘴的成功、张江的腾飞、前滩的落地、大宁的蜕变、虹桥商务区的马不停蹄， 新上海人在上海楼市的话语权越来越大。

最直观的变化就是上海大大小小的企业，员工通常都是来自五湖四海，大家都讲普通话，上海话好像反而变成了“外来语种”。 

渐渐地很多公司管理层也都变成了新上海人。 

这一切的底层逻辑在于上海人口结构的变化。

2022年数据中，上海常住人口2476万。其中户籍常住人口1469万，外来常住人口1007万。 

虽然户籍占比高达59%，但是这些年上海的“移民”很多，真实的310肯定是远远低于5成的。 

从购买力上来说的话， 上海楼市的主力早就属于外来常住人口那一拨。

尤其新落户人群的购买力会非常旺盛。 

这是上海这座城市在国际化进程中必然发生的。 

国际上像东京、纽约之类的大城市也都是这样，也都依靠新移民、新资本推动城市前进。 

上海自然人口的增长其实早就是负增长了。 

原生户籍人口的出生率不高，人口的自然增长动力不足，因此上海需要虹吸外面的优质人口。

尤其现在经济增速放缓了，依靠存量的增长就更慢了。 

就更需要虹吸外面的优质资源，才能持续增加城市的活力。 

相应地，城市的资源也会向他们倾斜， 这些增量的选择就会成为城市发展新的方向。

达到一定程度，继而发展成为新的“上只角”。 

虽然老310可能不认可，但是在事实层面，这些新星已经追上甚至超越老的地段。 

尤其是，你想让你购买的房子具有更高的流通性，新上海人一定是重点考虑对象，要顺着他们的角度看问题。 

定价权利的交接，也注定老310正在被上海楼市“抛弃”。

04

 310标签其实不那么重要 

可是，一定要深究的话，上海真正的310也没有多少。

老310的构成中主要有几块，青浦、崇明、川沙等一些郊区的土著；祖籍南通、宁波等江浙城市的移民；新上海人的小孩等。 

海纳百川，一直就是上海这座城市的精神内核。

城市的进步必然伴随着观念的更新。 

老一代的观点被“抛弃”，年轻人起来“掀桌子”，就是正常的社会更替。 

310的看法不是那么重要，他代表着上一代人的观察，更多的是存量的记忆。 

新的移民很快会变成新的310，他们的这价值观会慢慢主流化。 

是不是310不重要，关键看你是不是强者，始终跟随市场的变化做出调整。

因为二十年以后，又会有一批新的310来把现在的观念给颠覆掉的。 

其实，我经常在给我们老310会员朋友做咨询时和他们说： 

按照这样买房可能会更赚钱，但是我感觉你不会幸福，我还是建议你按照你住的更开心的角度来选择。 

比如他就是长宁土著，为了增值保值非要去唐镇，去一个不熟悉的地方，最后也不见得会开心。 

预算有限，买在长宁的老破小未尝不是一个更合适的选择。 

因为他的社交、亲戚，他所熟悉的都不在那里。 

05

 写在最后 

房子其实不仅仅是投资赚钱，他还有很多其他属性。 

他是一个家，他是你的社交场所…… 

有时候很多人都忽略这一点，无限放大投资这一条。 

想想买房的初心到底是什么。 

我们希望给到大家买房的最优解，但我们更希望大家住的更开心。 

310就是被抛弃是一个永恒的话题。

因为上海这座生生不息的城市。

本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：观观，36氪经授权发布。

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