​上海的二手房挂牌量开始反转了

截至到2023 年12月31日，上海某家 外网的挂牌量为10.26万套 。 

这个数据为2023年全年最高。 

身为房东的你看到这个数据是不是心里又凉了一截。 

怎么市场环境就越来越难了呢…… 

从上半年的“40万套”挂牌量乌龙事件开始。 

上海的“二手房挂牌量”就成了一个能够撩动所有房东、买房人的敏感指标。 

全年不断积压的二手房挂牌量，成为了飘在上海楼市上空久久不能散去的一朵雷云。 

认房不认贷、普宅调整、降低首付、下调利率，楼市的政策持续放松。 

大家看到的挂牌压力好像并没有缓解。 

事实真的是这样吗？ 

我们在整理数据的过程中发现了一些 不一样的情况 。 

这和所有买房、卖房人息息相关，只是你们还不知道。 

01

上海的库存量大幅度增长不是一天完成的。 

上海在过去两年经历了 3轮二手房库存上涨 。 

图：上海某家外网展示房源量 

我们用某家的数据给大家展开看看。 

第一轮是在2022年4月到2022年年底。

这一轮上涨和核验价逐渐放松有很大关系，前期很多无法通过核验的房源又可以逐渐挂网。 

加上部分嗅觉敏锐的卖家开始出货，整体的挂牌量已经恢复到核验价以前的水平。 

这段时间内挂牌量增长了 180% 。 

第二轮是在2023年初到2023年5月。

经历了22年4季度的成交量下滑之后，抛盘的卖家开始继续增加。 

23年初的小阳春持续时间短，使得大家预期继续转弱。 

经历了第二轮的挂牌量大幅度增长。 

第二轮时间内某家的挂牌量又增长了 80% 。 

第三轮是2023年8月到2023年11月。

724全国一线城市认房不认贷政策落地，实际上是刺激了很多的置换和改善需求。 

导致大家集中挂牌，整体的挂牌量在短时间内增长了 23% 。 

我知道这时候肯定有人问，年底又到10万了，不是继续增长了吗？ 

因为某家在第三轮的增长过程中就已经开始内外网调整挂牌房源，虽然最高值是9.7万套。 

实际可能已经能达到10万+的水平。

02

10.26万套是不是上海真实的数据呢？ 

是真实的数据，但他 不是市场的全貌 。 

我们再给大家展示两组维度的数据。 

第一是上海某家的内外网挂牌总数。

到2023年12月底，内外网的挂牌总数为 15.9万套 。 

图：2023年上海某家内外网挂牌数据 

和外网挂牌数据持续上涨的趋势有所不同。 

内外网总量的数据中， 11月、12月挂牌量都是呈现下降趋势 。 

峰值停留在了2023年10月份。 

和外网挂牌数据相同的是增速在明显下降。 

挂牌量有见顶的趋势。

尤其是12月上海再出新政，挂牌量并没有立刻大幅度反弹。 

这一点是值得大家关注的。 

第二组数据是网上房地产的挂牌量。

网上房地产的数据因为没有去重，所以数据并不反映真实的挂牌量。 

但是增长、下降的趋势肯定是和市场同步的。 

今年1月初，网上房地产的挂牌数据41.3万套。 

从2023年10月份42.8万套的峰值后已经连续2个多月下降。

很多该挂牌的房源在去年都挂出来了，部分不愿意继续降价的业主也都收回房源。 

再加上成交量的缓慢恢复，挂牌继续增长的动能不足了。 

在2017、2018年上海网上房地产的二手挂牌量也曾到过35万套以上水平，随后逐渐下降。 

挂牌量是上海楼市的情绪指标。

03

除了挂牌量，还有两方面的变化。 

一是市场的挂牌价格。

我们房外房研究院持续跟踪的数据显示： 

2023年最后一周房价指数环比出现小幅上涨。 

这是上海二手房价格环比 连续下跌33周后首次出现正增长 。 

上一次出现这种转变是2020年6月开始，市场经历了连续59周环比增长。 

这是一轮深度上涨。 

随后在2021年7月最后一周首次出现下跌。 

虽然后续仍有涨跌反复，但是下跌趋势已出现苗头。 

图：二手房价指数环比 

这次也是一轮深度下跌后的增长。 

目前只有单一周情况，仍需再积累几个月的数据来描绘更细致的趋势。 

不过小小的增长，也算是一个 积极的信号 。 

至少是一个企稳的信号，或者说议价空间收窄的信号。 

另一个是新政确实提升了成交效率。

12月上海的住宅成交量再次接近1.5万套。 

最明显的就是带看转定比下降了。 

今年比较困难的月份，某家带看转定的比例在45:1到50:1之间。 

意味着带看50次才有一个成交。 

目前这个数据降到了40:1左右 

这个比值水平在724新政后的8、9月出现过，但是这次的带看数、转定金数都要比之前多。 

说明市场的活跃度是高于8、9月份的。 

图：某家带看转定数据 

只是现在信心恢复还是不够稳固的，还需要持续的利好政策巩固。

04

我相信一定有朋友也想看看微观层面、看看板块的变化。 

这次还是以 联洋板块 为例。 

当然，如果你想了解更多可以联系我们。 

在各种崩盘论里， 联洋没有被打倒，反而成交更旺盛了 。 

在今年最冷的时间里，4-7月联洋成交量只有 76套 。 

但是从8月开始一直到12月，联洋成交了 189套 。 

成交水平直接翻倍。 

12月份创纪录实现了50套的成交水平。 

有人看到的都是跌，有人看到的则是上车的机会。 

图：联洋板块成交套数 

普宅和贷款利率的调整确实给购房者省下了不少费用。 

推动了优质板块的房源成交。 

1214新政后，联洋成交的户型中144以下占据了绝对主力。 

近期板块的挂牌均价、成交均价均有小幅度的回升。 

从我们趋势研究上来看，联洋板块可能要止跌了。 

05

透过数据，看到真实的市场。 

我们一直希望通过点点滴滴的观察帮助到每位购买人或者卖房人。

冰封了一年的行情，正在迎来一些积极的变化。 

在1月2号的文章《上海打开限购，就在今年》里我们讲了： 

今年是上海继续采取进取政策的一年。 

部分的苗头也都出来了： 

2号晚上的公积金政策调整，这算是首付调整政策的延伸。 

开年陈书记部署城市更新任务，加快推进城中村改造在内的“三大工程”等。 

楼市的问题不仅仅是楼市。 

它也是一本经济账、一本民生账。 

本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：观观，36氪经授权发布。

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