土拍众生相 京粤80亿抢地里的“秋意浓”与“国庆红”

10月10日下午，广州、北京接连迎来国庆节后的首场土拍。 

羊城，抢地氛围热络，位于天河的梅花铝厂地块，再现摇号盛况。相比之下，2000公里外的北京，房山地块溢价10.22%成交，而密云地块则底价成交。 

国庆后的首场土地当中，两城三地，共计收金80亿元。 

一边是持续的“国庆红”，一边则是“秋意渐浓”，羊城与京城土拍的众生相，透露了哪些信号？ 

羊城热火

国庆节的热烈气氛仍旧浓厚。 

漫步羊城，主干道两侧的五星红旗迎风招展，处处飘扬的“中国红”已然成为这座城市最抢眼的风景。

喜庆、热烈的氛围不仅于此，作为节后广州的首场土拍，火热程度同样可见一斑。

广州此次出让的地块是天河梅花铝厂地块。资料显示，该地块名称为天河区牛利岗北街168号AT0208111地块，宗地面积7.69万平方米（其中出让宗地面积4.73万平方米），为二类居住用地，建筑面积不大于14.24万平方米，折合容积率3.01。

该宗地块距离广州地铁3号线梅花园站仅400米，地理位置优越，但谁能料想到，这宗地块曾在去年挂牌后遭遇流拍。

彼时，“爆冷”行情打了市场一个措手不及，不过有熟悉广州市场的分析人士认为，当时地块流拍，主要是因为要配建超2.2万平方米安置房，致使地块的实际楼面价过高，企业利润空间被压缩。

按照去年挂牌披露的消息，上述地块起始价约53.58亿元，起始楼面价3.76万元/平方米，需无偿配建314套安置房（套内建面2.25万平方米，按照80%使用率建筑面积约为2.8万平方米），扣除配建的话，起拍楼面地价约4.68万元/平方米。

按照这一条件，彼时有测算提到，开发商的销售价格至少要达到9万元/平方米才能平衡土地成本，且地块的容积率需要控制在1.9。

如此苛刻的出让要求，劝退了一大批有意向的房企。

而此次重新挂牌，其一，地块的起拍价格从53.58亿元降至51.99亿元，比去年下降了1.59亿元，折合楼面价3.65万元/平方米；其二，地块需无偿配建共300套安置房源，但配建幼儿园面积不计容，整个地块的容积率能够达到3.01。

重新挂牌之后，地块的各项指标有所调整，也因此，地块上新之后吸引了一众开发商报名参拍，其中包括保利、越秀、中海、华发、中铁建、招商、中铁置业、金茂、珠实等9家企业。

从竞价情况来看，地块开拍之前已经获得了10轮报价，价格达到53.79亿元。开拍之后，各家房企显得尤为谨慎，十分钟仅获得五轮报价，溢价率仅5.39%。

显然，开发商们还处于互相试探的阶段，谁也不敢一下亮出自己的底牌。

当时间来到15时27分，竞拍的节奏一下加快，手举898和806两个号码牌的房企形成你追我赶的态势，轮番竞价，随后，更多的房企加入战场，一场由梅花铝厂地块引发的无声战局就此打响。

经过了50分钟鏖战，举牌已经来到了第40轮，地块的价格也一下子拉升至上限价59.79亿元，各方势力的拉锯戛然而止，地块进入了摇号阶段……

京城秋风

相比于羊城的热火，2000公里外的京城确实秋风凛冽。 

下午15点30分，广州土拍仍旧“打得火热”，北京房山地块悄然开拍。

率先开拍的是房山区拱辰街道0005、0006、0007地块，土地面积为4.69万平方米，建筑面积不大于8.99万平方米。

其中，0006、0007为住宅用地，容积率分别为1.8、2.1，控高同为36米（部分区域可提升至45米），销售指导价期房4.5万元/平方米，现房4.7万元/平方米（浮动8%）。

按照挂牌文件，该地块的交易起始价为13.7亿元，土地合理上限价格为15.755亿元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格的基础上现场竞报“现房销售”面积程序。

开拍之前，房山地块仅有四家房企报名，其中不乏北京土地市场的“老玩家”中海、华润、龙湖，还出现了“新面孔”山西金汇海。

同样的，开拍之前，上述地块已经获得四轮报价，价格来到了13.91亿元。

伴随着竞买规则宣读完毕，地块进入了现场竞价的环节，率先报价的是“初生牛犊不怕虎”的山西金汇海，房山地块价格因此推高至13.98亿元。

即便有四家企业报名，但从现场情况来看，房企们的热情不算高，报价并不积极，举牌的间隙时间不断被拉长。

在等待结果的时间里，时间似乎会放慢脚步，每一分钟都变得异常缓慢，正当大家以为房山地块要经历“一轮游”的时候，龙湖报出了14亿元的价格，紧随其后是华润、中海。

短短四轮报价，进行了15分钟，紧随其后，场上厮杀的仅有龙湖、华润和中海三家企业，前期风头最盛的山西金汇海则选择在这个阶段隐匿身形。

时间接近16时，眼看报价接近尾声，山西金汇海不再低调，迅速加入战局，最终以15.1亿元的价格抢占房山地块，溢价率达到10.22%。

山西金汇海究竟什么来头？

从资料来看，该企业成立于2009年，是隶属于山西西海峰煤业有限公司的全资子公司。

如果说房山地块的夏日余温犹在，那么密云地块可谓是“冷冷清清”。

从10月9日的报名结果来看，密云地块在开拍之前仅获得北京住总一家企业报名。不出意外，地块最终以4.9亿元的底价成交。

密云区此次上新的地块为水源路南侧C-2地块土地一级开发项目MY00-0105-6038、6040地块R2二类居住用地，土地面积3.73万平方米，建筑控制规模不大于6.14万平方米，用地性质为R2二类居住用地、A334托幼用地，交易起始价4.9亿元。

地块位于密云水源路南侧，其中住宅用地建筑规模约5.56万平方米，容积率1.8、控高24米，配建幼儿园，地块销售指导价3.1万元/平方米（浮动8%）。

地市信心

一边是羊城的热络气氛，一边是京城的秋风渐起，两城三地，土拍情况各不相同。

究其原因，更多是土地本身的性质所致。

其中，从本次挂牌的广州天河梅花铝厂地块来看，其距离广州商务中心珠江新城不过7公里，距离广州商业中心体育中心等地区也仅有5公里的距离，交通区位、商业配套等优势不言而喻。

而该地块周边在售项目包括越秀·天河·和樾府，挂牌参考价8.5万元/平方米，网传该项目全新1栋楼王180平方米户型新品的吹风价将在10万元/平方米左右。

梅花铝厂地块所处区位可谓是广州的热点板块，加之地块性质调整之后，开发商的溢价空间进一步加大，因此吸引了一众房企的争抢。

而北京房山地块，虽不似广州梅花铝厂地块的热闹局面，但同样迎来了四家企业的抢夺。

从地块属性来看，上述地块距离房山线良乡大学城西站约800米左右，其次周边拥有北京时代广州、龙湖熙悦天街等优质商业资源，且地块所处的大学城版块，教育资源同样优质，这些无疑都成为地块的加分项。

更重要的是，今年开年以来，地处房山区的北京建工·揽星宸、中建房山国贤府等项目，开盘获得热销，为开发商们加码房山增添了信心。

相比之下，此次挂牌的密云地块则属远郊地块，其吸引度自然略逊一筹。

实际上，地块性质在很大程度上决定了其对房企的吸引程度。因此，今日广州地块重现摇号，北京房山地块出现四家企业争抢，的确是在市场的“意料之外”。

对此，不少市场人士认为，楼市利好政策不断，也给了企业买地的信心。

2023年下半年以来，有关楼市的利好政策不断。其中，8月30日，广州率先官宣“认房不认贷”，翌日，全国同步下调了购房首付比例以及二套房贷利率，同时，针对首套房，亦可申请下调存量房贷利率。

紧随其后，9月1日，北京跟进了“认房不认贷”，至此，北上广深四个一线城市全面落地这一政策。

多方利好政策刺激之下，楼市有所回温。以广州为例，9月单月，广州全市新建商品住宅网签4667套，环比上升7.3%；同期，北京新房网签5892套，较8月上涨42.91%；二手房网签14262套，较8月上涨30.13%。

销售端的恢复亦在一定程度上影响着土拍的情绪变化，从九月份的土地市场来看，广州、杭州、北京、武汉、福州、无锡、青岛等地区均有土地出让，房企参拍热情明显提振。

不过，从成交结果来看，虽部分优质地块热度明显，但大多数土地仍旧表现为底价成交，整体土地市场处于低位运行的状态。

对此，分析人士表示，楼市热度虽短暂回温，但暖意能否持续仍旧存疑，企业信心还需更加强有力的信号去提振。

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