四季度供应小高峰到来，成交有望企稳

随着核心一二线城市陆续落地“认房不认贷”、限购松绑等利好新政，“金九银十”房企推盘积极性稳步提升。

“金九”楼市成交已现环比上升，“银十”又将有什么表现？

根据CRIC调研，10月重点28城供应预期与9月持平，环比微降2%，累计同比降幅收窄至16%，延续弱复苏行情。

随着政策利好不断落地，四季度预期迎来年内新的供应高峰。

预期10月成交有望延续复苏态势，环比保持增势，同比降幅或将持续收窄。不同城市分化行情预期还将延续。

利好政策之下，叠加10月销售旺季，房企推盘积极性稳步提升。

据CRIC调研，10月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1145万平方米，环比微降2%，同比下降7%，前10月累计供应面积将达到11629万平方米，累计同比跌幅为16%。预计四季度将迎来年内新的供应高峰。

一线城市供应转增，同环比分别增加40%和20%。一线城市仅北京供应小幅缩量，同环比均下降三成；深圳放量最为显著，环比近乎翻番，同比倍增，10月预期将会有12个楼盘上新，6055套房源计划入市。

二线城市小幅回落，10月供应环比预期微降8%。各城市环比跌多涨少，济南、昆明、南宁、长春等行情相对低迷的内陆城市跌幅最为明显。成都、杭州、合肥等前期热点城市供应也有小幅回落态势，不过环比降幅基本都在6%以内。从绝对量来看，成都单月供应达110万平方米，位列二线城市榜首。

三四线整体供应延续低位平稳，环比小幅微增8%，同比下降24%。从调研情况来看，长、珠三角部分重点城市仅泉州、无锡、漳州单月供应规模超过10万平方米，泉州、漳州涨幅显著主要源于基数较低，余下城市多数同环比齐降，这也使得三四线累计同比降幅高达43%。 

重点28城供应结构以刚需为主，占比接近五成，另外改善产品占比也接近四成。

从城市角度来看，刚需产品供应集中在弱二三线城市，这些城市刚需产品占比基本都在50%以上，典型如天津、徐州、昆明、重庆、青岛和郑州，刚需客群仍是此类城市成交主力。

而上海、北京和深圳也加强了刚需产品的供应，其中深圳刚需产品供应占比高达89%。

相对而言，广州、杭州、成都、合肥、西安、长沙、苏州这类城市改善仍是供应主力。

从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为48%、32%和20%，主城区仍是供应重心。

其中，泉州、西安、昆明3城供应全部集中在主城区，重庆、福州、无锡、郑州、武汉主城占比均在7成以上，长春、济南、漳州、青岛、南宁、上海、宁波则以近郊项目为主，占比均在5成以上。少数城市诸如厦门、天津、深圳远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。

四季度，有望迎来新一轮的供应小高点。

根据CRIC调研，28个重点城市2023年四季度商品住宅预期新增供应面积3554万平方米，环比三季度上涨23%。

结合“双节”假期期间市场表现，北京、上海、成都热点恒热，天津、郑州、武汉等前期深度调整城市已然出现了项目来访、去化稳中有增的迹象，多数城市虽表现平淡，但成交也迎来止跌行情。在此背景下，预计10月成交有望延续复苏态势，环比保持增势，同比降幅或将持续收窄，但不同城市分化行情预期还将延续。

北京、上海、成都等短期内热度较高的城市，供给约束将更为显著。比如上海新增供应主要集中在近郊刚需项目，与其以中高端改善客群支撑的成交结构存在一定错配。

广州、武汉、西安、长沙等新政后项目来访、认购已有稳步修复的城市，伴随着10月供应放量、适销对路产品入市，整体成交还有释放空间。杭州、合肥新房热度转降，二手置换链条受阻，短期增量客户有限。

济南、昆明、长春、徐州等弱二三线城市，短期内供过于求的市场格局难以改变，10月成交大概率延续低位。

供应端放量，主城区刚需和改善产品仍是供应主力，基本上能够与当前主流的购房需求相匹配。

此外，房企积极自救，推盘积极性提升，尤其是在郑州、武汉、青岛、徐州等二三线城市基本都以低价吸睛，促进成交，折扣力度有增无减，将进一步促进成交。

再加上本轮利好政策密集叠加，9月市场筑底，随着政策进一步发酵，10月成交企稳已是大势所趋。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：克而瑞研究中心，36氪经授权发布。

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