多种企业积极布局参与住房租赁行业

进入2023年，我国住房租赁市场发展进入快车道，支持住房租赁市场发展的导向仍在延续。

在政策的利好下，2023年前三季度，越来越多的参与者进入到住房租赁行业，国企的市场占有率不断提升，中高端的租赁市场活力加速激活，金融创新也在加速发力中。

根据不完全统计，2023年前三季度共约有143条住房租赁相关政策发布，出台的租赁住房相关政策涉及金融税收、市场监管、权益保障和租赁供应等方面，租赁供应仍是各地住房租赁政策的主导方向。除此以外，前三季度各地方政府发力住房租赁市场监管和金融税收相关政策。

租赁供应：2023年全国住房和城乡建设工作会议上，提出新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套(间)，各地加速保租房供应，深圳深圳提出新的“十四五”保租房建设目标，扩大保租房建设规模。7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，推动城中村改造，为保租房持续扩容。中国人民银行、国家外汇管理局在2023年下半年工作会议中，将城中村改造纳入金融支持范畴。

市场监管：4月27日，住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局《关于规范房地产经纪服务的意见》，各地加强对住房租赁企业资金监管，规范房地产经纪服务，完善住房租赁服务机制。

金融税收：8月16日，中央国家机关住房资金管理中心发布《关于优化住房公积金提取政策进一步规范提取行为的通知》，支持“租购并举”的住房制度建设，进一步优化住房公积金提取政策、规范提取行为。2023年7月31日，国务院办公厅转发国家发展改革委《关于恢复和扩大消费措施的通知》，提出将符合条件的项目纳入地方政府专项债券支持范围。支持符合条件的消费基础设施发行不动产投资信托基金(REITs)。

集中式公寓房源规模方面，至2023年8月，核心八城集中式公寓规模超86万间，其中，上海集中式公寓规模超23万间，位列核心八城首位。上海、深圳两城以20万+的市场规模远超其他一二线城市，近一年大量新开房源入市，规模同比增长均超30%。

新增集中式公寓规模方面，2023年1-8月，核心八城新增房源量达6.29万间，上海以3.9万间新增房源远超其他城市，自2017年起，上海布局大量自持、配建及纯租赁地块用以建设租赁住房，租赁总建面规模近1500万㎡。2023年上海进入租赁住房井喷期，大量新建租赁大社区集中入市。

2023年以来，民企、外企以及国央企纷纷涌入住房租赁行业，创建自有长租公寓品牌。从进入企业类型来看，地方国企占比超50%，地方国企作为保租房筹集的主力军，快速推进住房租赁业务落地。2023年年初济南城市发展集团、成都兴城集团等先后成立“城发成家”“兴城之家”租赁运营品牌，北京的首创城发集团推出“首创和园”，上海的西部集团成立“西部乐巢”。

此外，国内外资管公司也开始布局租赁赛道，5月领盛投资宣布全面开启中国长租公寓领域的战略性投资布局，并推出全新长租公寓品牌“COZI可遇”。中介系贝壳租房在成都站打造首个长租公寓自营品牌项目——贝壳·海盐公寓。住房租赁行业发展稳定，吸引各类企业参与住房租赁行业中。

近年来，国家队企业厚积薄发，管理规模TOP30企业中，有11家企业属于国央企，资产规模持续增加，相较于去年同期，管理规模增长2.6万间，拓展房源规模超过房企系和创业系企业。其中，上海城方、浦发有家等国有长租公寓品牌依靠租赁大社区，管理房源规模迅速上升，上海城方新增管理规模超5000间。

国央企新增管理房源基本落于上海，2023年1-8月上海作为新开租赁大社区最多的城市，新增房源量已超2.46万间，基本以地方国企开发为主，预计第四季度将有3万间房源完成建设或入市运营。随着地方国企建设项目不断落地，未来国企的市场占有率将不断提升，作为住房租赁市场“压舱石”，稳定市场整体租金价格。

从2023年1-8月核心八城集中式长租公寓租金涨跌幅情况来看，8个月内核心城市中广州、上海集中式房源价格波动较大，广州受城中村改造影响，集中式房源租金价格持续提升，上海大量保租房房源入市冲击租金价格。北京、深圳杭州等城市集中式长租公寓租金涨跌幅均保持稳定发展，涨跌幅基本保持在1%-3%之间。

从核心八城2023年1-8月核心八城个人房源的租金涨跌幅来看，租金涨幅呈先扬后抑，1-4月整体租金涨幅较大，5-8月之间仅有微涨。各城市整体涨跌幅基本保持在6%以内。

个人房源作为租赁市场的供应主体，与去年相比，2023年1-8月，个人房源一房挂牌租金下降3.24%，二房租金价格不变，三房和四房及以上价格大幅上涨，四房及以上价格上涨超17%。

从成租情况来看，2023年1-8月，上海个人房源租赁市场中，三房、四房及以上的大户型成租量占比从2022年的18.35%提升至22.54%，提升4.19%。疫情后，改善性租住需求逐渐释放，大户型在供需两端表现优异。

从核心八城中高端长租公寓房源量来看，至2023年8月，中高端房源拓展规模近万间，总体房源量增长达20%。近两年，随着经济的增长和生活观念的转变，更多高净值人士选择中高端长租公寓，北京、上海中高端长租公寓出租率基本保持在80%以上。多家住房租赁品牌相继推出中高端长租公寓产品线，北京、上海中高端的金领及服务式长租公寓占比超10%。

以上海为例，上海作为中高端长租公寓品牌的首选城市，近两年中高端长租公寓市场规模得到了显著的增长，仅8个月内上海新开中高端长租公寓就达到了15家品牌，2023年中高端长租公寓市场规模预计将超50亿元。

2023年8月8日，“上海城投”官方发布消息称，城投宽庭也正在加快实施资产证券化，计划年内发行上海市国资首单保租房公募REITs产品。目前，已有青岛、天津、上海等多省市的保障房项目正在筹备公募REITs上市。

除此以外，已发行的保租房公募REITs也在积极的进行项目扩募上的持续发力，扩募新的优质租赁住房资产，能够提升租赁住房资产包的整体质量，提高经营效益、扩大规模，通过‘降本增效’，提升现金分派，增加投资人收益。我国保租房公募REITs正在搭建从“培育孵化租赁住房资产”到“运营成熟装入REIT”，再到“REIT滚动投资，做大资管规模”的可持续滚动体系，增强保租房资产的吸引力。

“十四五”规划纲要明确提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。随着“十四五”进程的推进，住房租赁行业也在积极发展中，“租售同权”也在逐步落地，更多的新青年新市民通过住房租赁产品实现“安居宜居”。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：克而瑞租售，36氪经授权发布。

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