不太理解怎么碧桂园还会暴雷呢？
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不太理解怎么碧桂园还会暴雷呢？
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ryanxzqn - 小散户的救赎。
目前大量农村房子破旧不抗风雨，城市里的房子其实也很难达到设计寿命。最近看了一些正在家庭装修的施工现场，施工单位对原建筑结构的破坏触目惊心。比如，结构柱上开槽暗埋水电管线，结构梁与墙柱的交接处钻孔过空调管线，对承重墙（剪力墙）根部进行打凿暗装嵌入式踢脚线。这样的野蛮装修大面积经过二次后，大楼使用寿命估计缩减30年以上，如果发生地震，后果很严重。诡异的是，物业、有关部门似乎都没看见。别嘲笑印度人喝恒河...别太担心了，倒了，再建设，GDP 不就来了么？
你说贷款？没事的，10 年后，就贬值啦，都是小事。
2023-08-20 21:17 来自浙江 引用
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琢磨了一下如果只是流动性不行，降价能换销量，zf支持下，银行再支持点，危机就过去了要是真的降不少价也卖不出去，不光是碧桂园公司本身，那不是要出大事了吗降价去库存，本来是最合逻辑的操作，可是在咱们这就成了“逆贼”，因为新房大幅降价，二手房肯定同样降价，但是二手房降价太大会引起房贷违约率提升（房子价格还没有贷款多，傻子还去还贷款，直接把房子扔给银行），那银行就要爆！
捂住价格不降，甚至前些年锁死二手房流动性，是为了呵护银行系统，地产商在他们眼里连屁都不是
2023-08-20 19:21 来自浙江 引用
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不然就这么个低门槛行业，凭什么那么高利润率？中国之前大搞基建，为什么不用对富人收各种股息税和资本利得税获取资金？还不就是高房价捞钱，房地产商也分一杯羹，以前各种刚兑高息的固收产品赚的也是这个钱
现在庞氏骗局滚不下去了，总要有人来买单，各位不必为早就赚够的房企老板叫屈，不如想想快要接近百万亿的地方债最终要谁来接盘
2023-08-19 20:27 来自澳大利亚 引用
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即如果2022年没有配股、向银行再借款，公司实际上卖楼赚的现金差不多只有偿还的钱的三分之一。因此很容易就可以得出第一个结论：公司需要输血，如果不输血基本上马上就不行。如果借的贷款可以展期，并继续再融资，后续还可以拖一下保交楼，然后不暴雷。
那么到底为什么一开始监管已经将碧桂园列入支持名单，最后还是崩了呢？我猜想可能是跟碧桂园的业务模式有关，如果2022年卖楼的现金已经抵不住偿债的钱，而现在楼市基本是冰封的状态，2023年降价是必然的选择，不降价的话没有流动性，公司更回不了款，而碧桂园有名的经营策略是进军三四线城市，现在崩掉说明即使降价，三四线城市的回款而无法支撑公司还债，如果就连降价都无法推动销量上升，这时商业银行即使有上面的指示，也不会再帮碧桂园了，毕竟最后如果暴雷了，伤的还是自己，央行不会掏腰包的。
2023-08-19 17:27 来自北京 引用
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房地产危机以来，政府出台的全部措施，都是把房地产企业往死路上逼。先是销售困难，不允许房地产商降房价，让销售更加困难。然后地卖不出去，低价中标的地，政府直接毁约，说程序不合规。没钱了，楼开始烂尾，保交楼，严管账户，有钱房企动不了，直接外债违约。房地产是政府完全掌控的市场，政府行事都是政治挂帅，安闹分配，完全不按市场规律。房企最重要的是有后台，和自身经营没关系抵押贷款的土地，房子在银行那里都是高价挂牌的，降价稍微大点，抵押物就资不抵债了，房企没钱了，购房者也可能断供。现在是牺牲流动性来保价。
2023-08-19 13:41 来自广东 引用
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先是销售困难，不允许房地产商降房价，让销售更加困难。
然后地卖不出去，低价中标的地，政府直接毁约，说程序不合规。
没钱了，楼开始烂尾，保交楼，严管账户，有钱房企动不了，直接外债违约。
房地产是政府完全掌控的市场，政府行事都是政治挂帅，安闹分配，完全不按市场规律。
房企最重要的是有后台，和自身经营没关系
2023-08-19 11:03 来自广东 引用
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看了兽爷关于碧桂园的文章房企账面现金绝大部分都是受限的，动不了。
说销量大降，现金流枯竭
我看2022年年报数据看不出来这些问题
经营现金流净额300多亿，账面现金1000多亿，撑两年感觉没问题
房子卖不出去是因为不让降价吗？ 还是没完工？
有现金无法兑付是被限制无法回到母公司？
各地产商交楼情况都怎么样了？
都搞不明白
现在什么事仔细分析的也少了，分析多了就违规，只剩下情绪
两眼一抹黑
一个原因是监管账户里的钱，大家都懂。
另一个原因就是各种银行承兑汇票质押的现金。
房企如果账上有钱，直接用现金方式付账不就得了，为什么要开银承呢？
因为银承有杠杆效果，对于碧桂园这种大房企，至少是2倍杠杆，即1个亿保证金可以开2个亿的银承。
所以房企的货币资金科目多少其实没啥意义，要看不受限的现金规模。
但其实看了也白看，因为房企会通过各种财技“扭曲”财务报表，比如我做的ABS，就是要帮房企“出表”。
好比直播间好看的小姐姐，一旦跟榜一大哥赤诚相见，大哥说不定会提前进入贤者时间。
2023-08-18 14:41 来自天津 引用
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看了兽爷关于碧桂园的文章说销量大降，现金流枯竭我看2022年年报数据看不出来这些问题经营现金流净额300多亿，账面现金1000多亿，撑两年感觉没问题房子卖不出去是因为不让降价吗？ 还是没完工？ 有现金无法兑付是被限制无法回到母公司？各地产商交楼情况都怎么样了？都搞不明白现在什么事仔细分析的也少了，分析多了就违规，只剩下情绪两眼一抹黑账面现金大都在旗下项目公司监管账户，项目竣备前仅限于本项目支用，实际对集团来说可以看成限制性用途资金。目前准爆雷形势下，政府对项目保交楼，资金支用严格控制，竣备前资金跨项目统筹使用已基本不可能。
2023-08-18 12:45 来自湖南 引用
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碧桂园其实算命好的，早一点因为高周转出了不少事故，自己被迫降低了杠杆率，所以才能苟延残喘到现在。要是真的一路狂奔，估计都要倒在恒大前面。徐州的贾汪新沂的吾悦很便宜，属于这几年房价砸盘的地产商，最开始降价的那种，而且力度大到被当地部门叫停了，所有优惠取消。不过现在的期房价格也就是之前被叫停的价格附近。如果是现房，刚需还值得入手，期房就算了，后面暴雷就难受了，即使是保交付也等于被恶心到，你买的价格是没暴雷的房子，保交付就不是这个意思了。
核心问题是它的主要客群，三四线城市居民没钱了，销售额下降导致资金链断裂
像龙湖这样的优等生都因为销售速度放缓而被写了一篇又一篇小作文，何况碧桂园
还有个例子就是新城，19年新城董事长性侵幼女被判刑，这事儿把金融机构都给恶心坏了，没啥新增授信额度，导致新城提前卖房...
我这边吾悦期房5000多现在，现房也有5000多。属于市中心外围，如果放10年，20年长远眼光刚需值得入手，就怕城建规模降低下来，发展的慢，那就一直属于城市边缘了。
现在就是亲爹叫买期房都得斟酌一下，没什么信誉可言的。自己加杠杆买的房子，阑尾了没地方讲理。
2023-08-18 12:28 来自江苏 引用
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核心问题是它的主要客群，三四线城市居民没钱了，销售额下降导致资金链断裂
像龙湖这样的优等生都因为销售速度放缓而被写了一篇又一篇小作文，何况碧桂园
还有个例子就是新城，19年新城董事长性侵幼女被判刑，这事儿把金融机构都给恶心坏了，没啥新增授信额度，导致新城提前卖房降杠杆，差不多含泪卖到最高点，现在日子不说滋润，活下去的问题不大。
啥叫杀人放火金腰带啊，唉
2023-08-18 11:51 来自广东 引用
看了兽爷关于碧桂园的文章体量太大，只能猜测。看新闻说的，好像是钱要优先用于保交楼，现金流持续紧绷，6/7月份销量暴跌，导致入不敷出：
说销量大降，现金流枯竭
我看2022年年报数据看不出来这些问题
经营现金流净额300多亿，账面现金1000多亿，撑两年感觉没问题
房子卖不出去是因为不让降价吗？ 还是没完工？
有现金无法兑付是被限制无法回到母公司？
各地产商交楼情况都怎么样了？
都搞不明白
现在什么事仔细分析的也少了，分析多了就违规，只剩下情绪
两眼一抹黑
截至2022年底，碧桂园总资产为1.74万亿元，总负债1.43万亿元，净资产3095.73亿元，资产负债率82.25%，其1.43万亿元负债中，有息负债约2713亿元，包含境内外债券规模约千亿元。
“碧桂园目前‘保交楼’压力很大，主要是三、四线城市楼盘不好卖，资金回流少，后需要投入更多资金。碧桂园的体量也难掉头。”一位公募固收投资副总经理称。碧桂园是2022年行业内少数经营性现金流为正（356.2亿元）的民营房企。财报显示，至2022年底，碧桂园现金余额约1475.5亿元，与中期基本持平，现金短债比为1.6倍，表面看足以覆盖年内到期债务；但业内人士认为，其中绝大部分要用于“保交楼”。
一名熟悉碧桂园的金融界人士告诉财新，机构在分析碧桂园2022年的财报时做过预测，按照碧桂园的体量，不考虑要偿还的短期债务，也不考虑拿地支出，碧桂园若要在2023年完成全国项目“保交楼”，维持全公司的基本运营，月均销售额“至少要在220亿元以上，最好能够在250亿元以上”。
据碧桂园披露，在2023年前七个月，单月权益合同销售金额分别为220.1亿、248.5亿、250.1亿、226.9亿、182.0亿、160.0亿、120.7亿元。其中6月和7月业绩显著下滑，7月权益销售额同比下降了60%，较2021年同期下降了78%。这意味着，在过去两个月里，碧桂园的现金流大概率处于“入不敷出”的状态。
2023-08-18 11:46修改 来自北京 引用
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有现金无法兑付是被限制无法回到母公司？
各地产商交楼情况都怎么样了？
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2023-08-18 10:54 来自北京 引用
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目前大量农村房子破旧不抗风雨，城市里的房子其实也很难达到设计寿命。最近看了一些正在家庭装修的施工现场，施工单位对原建筑结构的破坏触目惊心。比如，结构柱上开槽暗埋水电管线，结构梁与墙柱的交接处钻孔过空调管线，对承重墙（剪力墙）根部进行打凿暗装嵌入式踢脚线。这样的野蛮装修大面积经过二次后，大楼使用寿命估计缩减30年以上，如果发生地震，后果很严重。诡异的是，物业、有关部门似乎都没看见。别嘲笑印度人喝恒河...--------
加速折旧，卖地、卖房的乐观其成。
2023-08-17 09:54 来自北京 引用
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2023-08-17 09:26修改 来自广东 引用
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我记得前两年，某某县一年刚上班的公务员到手都有20个w这些都是拜恒大，碧桂园所赐吧考公热的，本质还是房地产16年盐城龙卷风为什么死那么多人因为不许农村人翻修房子，不然县城房子卖给谁？今年又刮了一次还是这样谈到利益世间所有的温情都是面具而已一个是各种限制农村翻建房屋，还有一个就是尽量不建少建保障房，都是为了逼迫人去买商品房，首付都要六个钱包凑难道还不够资格申请保障房，这十几年建了多少商品房，又建了多少保障房。以前看到过一句话，一个依赖土地财政的，又有什么动力去建保障房。
2023-08-16 19:05 来自广东 引用
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我记得前两年，某某县一年刚上班的公务员到手都有20个w这些都是拜恒大，碧桂园所赐吧考公热的，本质还是房地产16年盐城龙卷风为什么死那么多人因为不许农村人翻修房子，不然县城房子卖给谁？今年又刮了一次还是这样谈到利益世间所有的温情都是面具而已卖地收入大增的时候，把钱不当钱用，体制内滥发各种福利，各种无效基建乱搞，比如一条路拆了修，修了拆，投入到社会福利上的反而没见增多少。现在房地产搞成这样，估计比日本当年还要惨，日本当时还赶上了冷战结束，中国的改革开放，日本一下子获得了一个十几亿人口的市场。中国现今的国际环境还是很恶劣的。
2023-08-16 18:53 来自广东 引用
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碧桂园，给你一个五星期的家！高周转是它家开创的，水泥不干就浇筑上一层也是它家带头的，售楼处由于水泥未干没建成就塌了也是它家，这是它家的“护城河”。现在，房子没人买，周转不动了，护城河原地变墓坑，我是不太理解它怎么现在才暴雷，它和恒大在小县城拿地是最疯的哥俩，宇宙大早就暴雷了你这么说我才想起来碧桂园是塌过楼，这么多年都忘了，当年楼市真是疯狂
2023-08-16 13:15 来自湖南 引用
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与其说是碧桂园、恒大去三四线疯狂撒钱，不如说是三四线城市希望这些房企来他们那撒钱。你说的很有道理。房价里面除了说不清道不明的各种黑灰链条，明面摆着的大头是税和费，那钱谁拿走了不是很清楚吗？有些地方部门人士一说项目失败是被外来企业骗了，我看指不定谁骗谁呢。讨了便宜卖乖？
上层没有规划，大搞什么城改，农村进市，棚户改造，下层自然乱来了。
收着点卖地，收着点批项目，这些房企想搞也没法搞啊。
而且是上面自己承受不住经济之痛，15年股市崩盘，只能捡起房市来托市稳住经济。或者说15年这波股市的资金出来之后，都又去搞房子了。
然后到19-20年觉得开始整房市，单又怎么样呢，才3年，2023年又...
2023-08-16 12:54 来自广东 引用
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沙雕，碧桂园不是自己作的吗？城市化进程都是人员、资金向一二线城市集中，看看日本、韩国就知道了，碧桂园、恒大去三四线疯狂撒钱，如果没有前些年国家的经济刺激计划，08年恒大就该倒了与其说是碧桂园、恒大去三四线疯狂撒钱，不如说是三四线城市希望这些房企来他们那撒钱。
上层没有规划，大搞什么城改，农村进市，棚户改造，下层自然乱来了。
收着点卖地，收着点批项目，这些房企想搞也没法搞啊。
而且是上面自己承受不住经济之痛，15年股市崩盘，只能捡起房市来托市稳住经济。或者说15年这波股市的资金出来之后，都又去搞房子了。
然后到19-20年觉得开始整房市，单又怎么样呢，才3年，2023年又要捡房市这个破鞋了。房地产这种几十万亿占GDP15%的的行业，顶层规划竟然3年来个转向。简直和过家家一样。
2023-08-16 11:55 来自上海 引用
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碧桂园早在2015年马来的森林城市花园项目不允许卖给外国人的时候就已经死了（2500亿几乎打水漂）。之所以能撑这么久得感谢我们国家这几年欣欣向荣的房地产市场不停的在输血给它。滑稽的是评论里居然这么多人还在替他鸣不平，他只是死在了野心和黑心上。属于被人卖了还帮人数钱了
杨家的家族信托里不知道有几千个亿，你们几个穷鬼去可怜他们？！
2023-08-15 12:02 来自江苏 引用
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有人自始至终就想搞死他们。碧桂园早就应该像万科一样引入国资股东。找工作的尽头就是考公，私企的尽头就是国有化。腾讯，阿里最好的未来就是引入国资战略投资者光引入是不够的的，这种平台公司一定得是国企控股才可以。
但问题是他们的市值太高，按市场价收归国有太贵了，而且好像还帮助创始人变现了一般，只能等他们自己主动捐献了。
也不要为这帮资本家鸣不平，他们光各种分红就已经身价几十亿了，如果顶着红色资本家的帽子，儿孙还能保住这份富贵，不然等自己一撒手，各种秃鹫（包括华尔街白头海雕）就会把他们吃干抹净。
2023-08-15 11:26 来自天津 引用
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引用新闻
于是才有了碧桂园一系列骚操作，但是老杨的操作手段比老许高明多了。就拿两件事来剖析下：
1、杨惠妍持有的20%的股权（64亿）转赠给了国强公益基金会，这个基金会才成立一个多月，创始人是杨惠妍的妹妹杨子莹，全权委托给杨惠妍，这笔钱实控人还是杨惠妍，相当于就是左手倒右手。
杨惠妍早就知道自己无力解决碧桂园遇到的问题，所以明面上就把地产和物业拆分得干干净净。地产暴雷，但是物业是香饽饽。许老板也玩儿过类似的操作，但是他不懂得包装成慈善的捐赠。
这样看来，恒大与碧桂园相比，碧桂园完胜。原因在于，慈善捐款谁能阻止呢？而且还能阻断地产可能接下来出现的重大风险波及到物业这块。
2、去年12月，杨惠妍通过套现碧桂园服务50亿，免息无抵押借款给碧桂园。实际上类似的借款，融创、绿地都玩过，这不过是一种财务的障眼法，通过套现从股权变成了债权。
如果倒闭了，破产清算的时候，债权是会优先于股权的，股权缩水，但是欠条却可以保全个人财产。
要是违约没风险，守约的不就是傻子吗？
国家对恒大的宽容，让碧桂园找到了可钻的空子，但碧桂园绝对不是最后一个这么干的企业！
2023-08-14 15:54 来自上海 引用
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2011 年 - 2022 年十二年间万科卖房子一共收到 34791 亿元，
其中拿地花了 12172 亿元，占比 35%；支付的税费 4647 亿元，占比 13.36%。两者合计 48.36%，差不多接近 50% 了。然后是上游企业，包括建筑、材料等等几十万家企业，拿走了 12248 亿元，占比 35%。最后才是银行、员工和股东（分红），一共 11.16%，而股东永远是最少的
作者：初善君
链接：https://xueqiu.com/6615553088/258152089
来源：雪球
2023-08-14 12:40修改 来自湖北 引用
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