金地管理蔡戈鸣：代建业务需防范风险，核心价值是降成本

过往三十余年，房企凭借“拿地、盖楼、卖楼”的模式赚取了时代发展的一波又一波红利。发展至今，这一重资产模式遇到挑战，轻资产模式的代建业务成为企业转型的方向之一。

唇亡齿寒，在住宅房地产开发业务萎缩的背景下，“产品”一样的代建业务自然不能独善其身。

“（代建）最大的挑战在于重资产业务现在是收缩的，代建作为轻资产能够依附的重资产的基数在变小。”金地集团开发管理公司（以下简称“金地管理”）总经理蔡戈鸣在8月8日的2023博鳌房地产论坛系列活动表示。

同时他也认为，代建模式是行业成熟后不断专业化细分的产物，有其存在的价值，能够降低开发与交易环节的成本，促进整个行业效率的提升。

行业一损俱损 代建业务存风险

“据我们统计，过往的百强地产公司涉足代建的有60多家，这些同行在不断教育市场代建模式的存在，原来代建的渗透率的百分点只有个位数，现在逐渐提升。”蔡戈鸣说道。

与过往三十年已形成固定发展模式与思维的房地产开发业务而言，一重一轻，代建业务对于行业更像是“熟悉的陌生人”，两者的思维模式并不一样。

在蔡戈鸣看来，地产企业关注所有项目的平均开发效率，但每个代建项目背后都是不同的投资主体，代建单位有责任帮助每个委托方实现项目价值最大化，因此经营刻度要更细化，“如何做好项目经营工作，核心理念是从重资产项目的大运营思维转变成代建业务的小运营思维。”

他举例称，不同的委托方可能分别关注资金安全、项目质量口碑、快周转等，代建方不但要对委托方的共性有所把握，同时也要对其个性有所了解，需要代建方识别并提供定制化服务。

“要满足每一个委托方的需求，一要做好项目经营，二要创造好的服务体验，前者是代建业务价值的本质体现，只有把项目经营好才是最核心的；后者有利于建立委托方和代建方的信任关系。”蔡戈鸣表示。

入局者纷至沓来，代建市场的需求端也出现更迭变化，城投公司近两年在土地市场扮演了一股不容忽视的力量，成为了代建业务的重要“甲方”之一。

据金地管理统计，城投公司近两年拿的地开工率并不高，2021年的开工率约为百分之二三十，2022年则约为10%，这意味着接下来3—5年里来自城投公司的代建业务需求将持续释放。

但由于社会经济环境等多重因素，市场对城投公司的财务安全关注度较高，出于回款安全考虑，行业内对来自城投的代建项目也较为谨慎。

蔡戈鸣透露，近两年金地管理来自城投公司的住宅代建业务占比并不小，公司在风险把控方面做了一系列工作，在筛选代建订单时，会对项目所在城市和区域进行识别，目前金地管理承接的住宅代建项目近90%来自一二线城市；公司还对所有潜在合作方财务状况、过往信用进行调研，以确保代建业务的安全性。

核心价值在于降成本

虽代建业务总量整体在缩小，市场上涌现的机会也参差不齐，蔡戈鸣仍看好代建的发展空间，“整个房地产行业的大蛋糕在缩小，但随着更多的企业涉足这部分业务，不断教育市场代建模式的存在，代建的渗透率从个位数不断提升，在整个大蛋糕的占比是持续变大的。”

他指出，代建实际上是房地产投资与开发的分离，这是行业成熟之后专业细分的趋势，必然有专业分工的存在；另一方面，过往房地产行业快速发展，习惯了赚大钱、快钱，但在项目开发环节的管理相对粗放，代建企业若能将管理的颗粒度做细，从管理要效益，未来的提升空间很大。

“代建模式最核心的价值在于帮助非房地产专业性的委托方或中小房企降低不动产项目的开发管理成本，同时降低不动产项目的交易成本。”蔡戈鸣指出。

于企业而言，人工是最直接的开发成本，小型房企或非房企业委托方组建项目开发团队的难度不小，涉及建筑、结构、景观、水暖通等各方面，配齐这些人才的成本非常高，采购一个成熟的房企团队做代建则只需要前台一定的人工费用，代建公司在后台运作，直接降低人工成本。

成熟房企完备的供应商资源则能够帮助委托方降低建安成本及信息化系统建设成本，助力项目快速开发与回笼现金，进而降低项目财务成本。

于交易端而言，品牌层面进行了合作的代建项目能够直接导入代建方的品牌、品控体系、风控体系，降低消费者的交易成本。