中梁代建公司成立半年后：总裁离职 业务下沉到扶贫县 | 独家

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36氪获悉，中梁控股（02772.HK）下设的建设管理集团公司总裁周建中已经离职，目前在集团层面不再设置代建业务管理人员及团队，代建业务由地方公司各自开拓。

36氪就此向中梁控股集团求证，并未得到直接的答复，对方表示：代建业务已经由正常经营部门负责了。

多名中梁内部人士向36氪证实，中梁集团层面已经没有独立的代建团队，不过代建业务在地方公司上仍有新进展。

此时距离中梁控股正式建立代建公司仅半年。2022年9月，中梁控股发文宣布成立中梁建设管理有限公司，时任西部区域总裁周建中出任中梁建管负责人。

工商登记资料现实，中梁建管注册资本为1亿元人民币，目前处于存续状态，实际控制主体为上海中梁企业发展有限公司。

2022年7月29日，中梁控股发布内幕消息：一笔于2022年7月到期的9.5%优先票据将构成违约。此后的9月，公司宣布成立代建公司，探索轻资产扩张。

据了解，中梁代建的核心业务模式为“3+4+5”。其中，“3”为持有/不可售型、可售型、咨询型三类项目；“4”为政府平台、开发商、资本方、产业方四类客户；“5”为五大服务模式，即纯代建、代建代销、小股操盘、融资代建、咨询服务代建。 

内部人士透露，中梁的代建业务还在开展中，中州区域公司近日在河南省光山县拿到一笔代建订单，项目体量近十万平方米。光山县隶属于河南省信阳市，系国家定点扶贫县，人口不足百万。目前中州区域公司覆盖的城市还有郑州、信阳、南阳、漯河、许昌、商丘。此前，周建中曾在该区域公司任董事长。

在中梁高管序列中，80后周建中晋升飞快。他于2018年担任北方区域集团中州区域公司董事长、北方区域集团投策研融联盟执行总裁，2020年8月调任西部区域集团担任区域集团总裁。后升至集团牵头代建业务。

中梁控股的房地产开发业务集中在三、四、五线城市。过去一年，这部分区域的项目无论是融资还是去化，难度都在加大，导致中梁销售规模大幅萎缩。

中梁控股发布2022年度业绩，其中二线城市、三线城市、四线城市占总土储比例分别是32%、49.4%、18.6%。为了保留手中现金，公司在2022年没有新增土地。

年报中，中梁控股没有披露代建业务的相关数据。其业绩报告显示，2022年公司合约销售额为660.5亿元，同比下跌约61.6%；亏损13.5亿元，2021年公司净利润为27亿元；同时，毛利率由2021年的17.1%下降至2022年的8.9%。

负债方面，中梁控股有息负债总额已由2021年12月31日的约402亿元压缩至2022年12月31日的267亿元，其中境内有息负债约为人民币185亿元，境外有息负债约为人民币82亿元。

绿城、龙湖、金茂等多家房企都进入了代建赛道，缓解公司对重资产开发模式的高度依赖。2022年代建市场需求扩张，主要得益于城投及地方国企托底土拍市场、大量获取土地，叠加流动性危机下存量项目纾困需求增加。

以建业地产旗下代建板块中原建业为例，据其财报披露，2022年公司实现总营收约6.1亿元、净利润约3亿元，分别同比减少53.5%、60.6%。 作为一家重仓河南省的代建公司，中原建业2022年约91.5%的营收都来源于分布在河南省的代建项目；年内新签省外项目仅2个，外拓速度变缓。

此外，中原建业还在2022年调整了组织架构，年内共减少了326名在职雇员，带动公司全年人员成本同比下降了37.5%。

经营遭遇困境的房企在2022年纷纷涌向代建市场。代建行业资深人士对36氪表示，一方面是赌纾困利好政策出台，另一方面尝试通过品牌及管理能力输出获得收入，以代建来养团队，避免大的组织变动。

深耕已久的绿城管理在代建市场一家独大，市场占有率达到了25.5%。截至2022年末，绿城管理合约总建筑面积约1.014亿平方米，同比增长19.8%。

作者|宋虹姗

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