二手房市场扫描：走出“谷底”、回暖感受强烈，后市仍需看政策走向

“感觉终于从谷底走出来了。”

近日，不止一位二手房从业人员对蓝鲸财经这样表示。在他们看来，经历了去年下半年以来的冰封期之后，从挂牌量、带看量、成交量等一系列市场表现和数据来看，二手房市场正在经历回暖。

不过，由于库存量仍然较大，但客户量却并没有明显增多，观望情绪仍然存在，对于未来走势，这些从业人员普遍对短期乐观，长期则还要看政策走向以及供需比的变化。

蓝鲸财经采访多位业内人士认为，由于今年1月和去年2月均为春节月份，因此导致今年2月二手房网签量同环比均出现较大幅度增长。如果与去年节后首月的3月相比，则基本持平或略有增长；从价格来看，2月成交及挂牌价格也均维持稳定。

“与市场冰封期相比，回暖感受强烈”

北京链家位于朝阳区的某商圈经理告诉蓝鲸财经，与去年下半年的二手房市场相比，今年开年以来确实有明显的转暖。

“去年12月是市场最差的时候，我们商圈整月只成交了3套，基本上是近几年的历史低点。”据其介绍，但开年之后尤其是进入2月以来，每位经纪人每月的平均带看量能达到10余组，市场转好也让房主的新增挂牌量有所增加。

在该商圈经理看来，眼下市场的回暖是与去年下半年以来的冰封期相比，所以回暖感受明显，具体来看，现在市场基本上回到去年3、4月的水平，当时疫情影响不大，是比较正常的行情。

再加上开年的季节性原因，对于卖方来说，为了促使去年挂了很久没有卖出去的房源尽快成交（不少为换房），房主愿意进行适度让价；对于买方来说，不少人会考虑5月子女入学信息采集时间，也有部分人在1月拿到了年终奖，所以也愿意在价格上适度让步。

上述商圈经理告诉蓝鲸财经，比如一套总价500万的房源，去年下半年的时候，卖方希望510万卖出，但买方只愿意出到502万；但到了今年，买方可能愿意加到505万，卖方也愿意让价。“买卖双方更有成交的动力，更容易达成交易。”

麦田房产位于北京西二旗大区的业务经理告诉蓝鲸财经，由于区域内商超、交通等配套设施升级，年初的市场回暖更为明显，“基本上可以回到去年6、7月最好的行情”，她透露，有的优质房源会出现当天带看当天成交的现象。

不过在该业务经理看来，回暖也是正常的市场表现，“毕竟是疫情放开之后的第一年。”她预测，在这一轮回暖的带动下，今年上半年有望迎来“大阳春”，但下半年或者更长时间，则要看政策的进一步走向以及库存量与客户量的变动情况。

市场恢复状况良好，部分区域增速明显

根据北京住建委官网数据统计，2月北京二手房网签15315套，环比增长84.3%，同比增长85.4%，市场明显复苏。

不止北京。据上海易居房地产研究院统计，全国8个重点城市包括北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京和厦门，2月二手住宅成交套数为79438套，环比增长78%，同比增长96%。

全国8城二手住宅成交套数（来源：上海易居房地产研究院）

“需要特别指出的是，只看2月网签量增幅并无较大参考意义，增幅较大主要是低基数效应导致。今年1月和去年2月均为春节月份，受假期影响网签量和实际成交量相对较低，进而导致今年2月网签量同环比均出现较大幅度增长。”

北京链家研究院分析师冷会对蓝鲸财经表示，从专业分析角度看，今年2月是节后的第一个完整月份，应当与往年的3月进行对比。在考虑平年因素的前提下，今年2月北京二手房网签规模与去年3月（17085套，北京住建委官网数据）基本持平。

易居研究院整理的历史数据显示，全国二手住宅的降温周期始于2021年5月，彼时全国重点8城成交数据同比降速为6%，随后降速持续扩大。到2022年7月以后，由于新房市场停工断贷潮风波，二手房交易行情有过一波拉升。不过到2022年12月，二手房交易行情继续疲软，降幅为20%。

到了今年1月，上述8城二手房成交量虽然同比降幅仍为20%，但若对比同样为春节的2022年2月，其同比增速为10%，市场已经有了回暖的微弱迹象。若将今年2月的成交数据与去年3月相比，同比增速为20%。

“当前市场的活跃状态是季节性的正常表现，说明市场恢复状况良好。”冷会说。

麦田分析师认为，年前北京二手房市场挂牌量不断增加，积累了大量的优质房源，再加上因疫情推迟的购房需求叠加年后“小阳春”集中释放，使得近期市场热度升温较快，尤其像回龙观、鲁谷等刚需集中的区域，二手房成交量环比增长更明显。

价格走势平稳，政策宽松加速交易

价格方面，根据麦田房产数据监测显示，2月北京二手房挂牌均价整体走势平稳，大部分房源挂牌价维持稳定。

北京链家地产统计也显示，由于节后刚需入市增加，外围城区成交占比有所提升，进而导致全市成交均价结构性下降。分城区看，多数城区价格走势平稳，波动幅度处于合理运行区间。

易居研究院分析认为，从需求因素来看，每年年初通常是学区房成交高峰，从2月成交的部分二手房房源看，学区房属性比较明显，购房者认购二手房很大程度上是倾向于教育资源或学区。

从价格因素看，刚需购房者对购房总价或套均价较为敏感，同一个城市中，二手房的套均价要明显低于一手房，以北京为例，一手房套均价为595万元/套，而二手房为281万元/套，认购二手房的经济压力明显要小很多。

黑龙江省嘉庆房地产开发有限责任公司地产开发总监康凯认为，进入2月，挂牌二手房源数量明显增多，购房者可选择面在增加，挂牌价格也相对稳定，部分房东还愿意降价出售。反观新房市场，这几年房企尤其是民营房企受债务问题影响，基本没有拿地，影响了新楼盘的供应，潜在购买力对新房的购买信心也严重不足。

此外，康凯表示，购房政策在放松，包括限购放松、限售取出来等，都使得二手房交易更容易活跃。限价政策放松、贷款额度增加等，都使得认购二手房的信贷成本降低。居民换购住房可享个税退税优惠的政策，也大大加速了二手房的交易。

对于二手房市场未来的走势，康凯预计，随着疫情和假期因素的消解，前期积压需求陆续释放，与此同时，宏观层面的预期引导逐渐发挥作用，市场信心得到有效提振。目前市场已回归正轨，各方预期总体较为理性，未来市场基调仍将以稳为主。