全国楼市分化加剧:核心一二线迎来“小阳春”，三四线购房者还在观望，全面回暖仍需政策...

进入2023年，楼市开始呈现明显的复苏迹象。

2月16日，国家统计局发布数据显示，1月70城新房、二手房房价环比上涨城市显著增加，环比跌幅大幅收窄，其中新房上涨城市数量36个，较上月增加21城，上涨城市数量自2021年9月以来首次超过下跌城市数量。无论是新房还是二手房，一线城市和重点经济圈的核心城市涨势领先。

不仅如此，进入2月，复苏势头仍在延续。2月前两周（1日-14日），贝壳重点50城二手房日均成交量较1月同期增长约90%。

楼市将迎来全面复苏吗？蓝鲸财经采访多位业内人士认为，2022年楼市低迷，大量房企暴雷，影响了市场成交，2023年开年市场有所企稳，压抑的部分需求释放以及房贷等政策的全面刺激，推动了年初“小阳春”出现。

不过，业内也认为，虽然当前房地产市场情绪有所修复，但更多体现在部分核心一二线城市，城市间分化仍然严重，市场的持续改善仍需要更多稳楼市尤其是针对改善需求的政策，否则楼市全面企稳依然艰难。

北上领涨，合肥、宁波等地表现不俗

国家统计局发布的房价数据显示，新房方面，1月70城新建商品住宅上涨城市数量36个，较上月增加21城；持平城市1个，较上月增加1城；下跌城市33个，较上月减少22城。

从涨跌幅情况来看，70城平均环比接近持平，较上月上升0.24个百分点；上涨城市平均涨幅0.31%，较上月收窄0.01个百分点。从各等级城市来看，一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别为0.2%、0.1%和-0.1%。至此，一二线城市环比双双转正，三线城市降势放缓。在这波复苏行情中，一线城市领衔复苏，重点二线城市紧随其后，尤其是长珠三角热点城市。

二手房方面，房价上涨城市数量为13个，较上月增加6个；持平城市0个，与上月一致；下跌城市57个，较上月减少6个。

从涨跌幅情况来看，70城二手住宅价格环比下跌0.28%，跌幅较上月收窄0.14个百分点，上涨城市平均涨幅为0.37%，涨幅扩大0.2个百分点。从各等级城市来看，一线、二线、三线城市二手住宅环比分别为0.4%、-0.3%、-0.4%，一线城市二手房环比止跌转升，二三线城市降幅收窄。

从城市表现来看，新房方面，1月上海、合肥涨幅领跑70城，环比上涨0.7%，宁波、成都、湛江紧随其后，环比涨幅均为0.6%；二手房方面，北京环比上涨0.9%居首，深圳、西安、南京、成都、上海等次之。

可以看出，无论是新房还是二手房，一线城市和重点经济圈的核心城市率先回暖，涨势领先。

需求释放，助力市场回温步伐

“今年开年以来的成交量确实明显上升了，成交周期也更短。”链家地产位于东四环的某门店经理告诉蓝鲸财经。

以该区域某小区为例，1月共成交8套房，2月仅上半月已经成交了5套，但在去年尤其下半年，该小区的月成交套数最好的时候也才1-2套。除此之外，在近期成交房源中，三居的大户型占比要明显更多一些，“客户对价格表现得也更敏感，”上述门店经理说，在户型、地段、配套、价格等各种考量因素中，低总价房源更受欢迎。

春节假期以来，部分重点城市新房、二手房市场活跃度更加回升，个别城市二手房市场情绪回升明显。

据中指研究院数据，2月6日-2月12日，重点10城二手房周度成交量已恢复至春节前相对高位，同比增长超70%；2月前两周（1日-14日），贝壳重点50城二手房日均成交量较1月同期增长约90%；据中原地产统计，2月上半月，北京二手房成交6779套，预计全月成交量有望达到1.6套，将恢复至2021年水平。

从2023年1月开始，稳楼市政策延续2022年基调并继续升级。1月5日央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制之后，越来越多城市首套房利率开始进入3时代。

各地包括降低首付比例、调整首套商贷及公积金贷款利率、提高公积金额度、发放购房补贴等方面政策也在1月持续落地。此外，济南、长沙、杭州等地放松限购政策，对本地户籍和非本地户籍放宽购房条件，对相关人才提供购房支持等。

“1月一线城市及核心二线城市率先修复，这是由城市基本面带动的，一线城市和核心二线城市的经济、人口、产业等基本面较好，住房需求支撑性强，政策利好更易在这类城市产生效果。”

贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，1月房价整体跌幅收窄，上涨城市个数增多，这是市场底部修复的表现。市场修复有两方面原因带动，一是防疫政策优化，居民观望情绪减弱；二是行业限制性调控政策优化、房贷利率降低，有助于降低购房成本、促进住房需求释放。

市场分化，楼市全面企稳仍然艰难

不过，中指研究院认为，虽然当前房地产市场情绪有所修复，但更多体现在部分核心一二线城市，多数城市购房者观望情绪仍较重，市场修复仍需时间。

中原地产首席分析师张大伟也认为，1月房价依然明显分化，特别是三四线城市数据并没有因为返乡置业而明显升温，二手房价格表现更值得关注，但1月依然有57个城市的二手房价格在下降。

在张大伟看来，由于北京等城市每年春节前后都会有一波市场小阳春，学区房需求上升也会推动1月整体楼市活跃，再加上今年1月的防疫政策原因更为特殊，因此目前并不能确定市场是否全面走出低谷，还需要看“小阳春”是不是能持续到二季度。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，本轮需求释放，多半是滞后和预期适度修复带动的，成交结构上，以刚需和换房需求为主。这部分需求预计在上半年释放殆尽，且对价格较为敏感，预计后续价格反弹的力度会比较小。由于目前加杠杆的情绪比较弱，收入和工作前景预期并不很乐观，后续楼市企稳还有待政策的进一步纾困和居民收入的修复，但这是一个较长的过程。整体来看，今年市场弱势回升。

北京链家研究院分析师冷会认为，春节后市场迅速恢复的基础是节前积累的存量需求，随着此类需求的逐步释放，当前的新增需求将成为未来市场的主要支撑。

业内普遍预测，短期来看，需求端政策有望继续跟进，针对多孩家庭、人才的住房支持政策或进一步向高能级城市扩围，有利于给予购房者更有针对性的支持。

由于疫情带来的购房者收入锐减、不少房企融资端和销售端受到抑制，市场需求和供应同时出现问题，导致楼市下调速度非常快，这些因素大大增加了全国房地产市场全面回暖的难度，张大伟认为，市场需要更多稳楼市政策的落地，如果能够加速大量改善需求入市，或许会给市场带来更大的景气。