房企融资迎政策曙光，中南建设持续保障长期经营安全

2022年以来，房地产行业在变化中不断寻找重启与复苏的道路，虽然政策方向愈渐明确，但短期市场下行压力仍然巨大，行业依旧深陷非良性循环。国家统计局数据显示，2022年全国商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%；商品房销售额13.3万亿元，同比下降26.7%，房屋新开工面积12.1亿平方米，同比下降39.4%。

在此背景下，房企盈利能力持续受到挑战，利润下滑和计提资产减值成为行业普遍现象。近期，多家房企密集发布业绩预亏公告。1月30日晚，中南建设（000961.SZ）公告称，2022年公司归属于上市公司股东的净利润预计亏损75-90亿元，同比下降121.8%-166.1%。

公告指出，由于行业非良性循环持续，为了保证经营安全，公司进一步加大现房库存去化，当期销售当期确认收入资源带来更多亏损。同时公司根据市场实际情况预计进一步增加各项应收款项风险准备和存货跌价准备。此外，公司各项费用率亦有增加，由此带来公司亏损加大。

有市场分析人士表示，虽然2022年四季度以来政策持续发力，但房地产行业整体景气度下行压力仍存，扭转市场供需双方预期仍需要一定时间。为了稳定经营生产，民营房企必须要优先考虑安全和现金，暂时牺牲利润和规模，由此带来的大额亏损，以及面对风险而增加减值计提可能不可避免，预计2022年地产行业减值准备计提规模将继续增长。

此外，该人士分析认为，去年前三季度，中南建设净利润亏损20.4亿元，2022年全年房地产销售金额同比减少67%。可见在第四季度，中南为保证持续经营安全做出了更多努力，因此导致亏损进一步增加。

中信证券则表示，地产行业普遍亏损背后原因是多方面因素导致的需求下滑，主要包括销售、交付和信用的负循环，项目停工影响购房者信心、房地产销售疲软影响企业销售现金流入、企业信用恶化影响企业融资现金流入等。

值得关注的是，为应对严峻的外部形势，中南建设多措并举稳定基本盘，对业务、资源进行合理排序，保障核心业务生产稳定。在行业非良性循环的环境下，作为负责任的市场主体，中南建设克服困难，扎实推进保交楼、保民生、保稳定等各项工作。2022年公司房地产业务累计交付成套房屋7.2万套,建筑业务共完成交付项目357万平米。

除房企努力“自救”外，为稳定楼市，中央也频繁释放积极信号,从支持需求端到支持企业端,政策力度不断加大。在需求端，因城施策空间逐步打开，年内实现两度降准、三次降息以及阶段性放宽房贷利率下限，进一步降低；在企业端，监管层“三箭齐发”，通过信贷、债券、股权等多种方式改善房企流动性，提振市场信心。

其中，房企对“第三支箭”的反响尤为积极。据克而瑞研究中心统计，2022年12月重点监测房企共涉及48笔并购交易，披露交易金额的有32笔，总交易对价约528亿人民币，环比大增72.4%。中南建设也紧抓政策窗口期，于1月5日发布公告，称拟定增募资不超过28亿元，主要用于执行“保交楼、稳民生”政策，资金将用于临沂、青岛等项目以及补充流动资金。

在业内人士看来，定增必将改善中南的经营情况，增强公司抗风险能力，不仅能推动公司“保交楼”工作更好落实，还可优化其资本结构，降低财务风险。数据显示，截至2022年三季度末，公司有息负债总额下降至498亿元，占总负债的16.79%，保持行业最低水平；前三季度公司经营活动产生的现金流量净额46亿元，同比增加229%。相信定增完成后，中南的现金流状况将进一步改善。

除定增外，中南建设还在抓紧推进与中债信用增进公司的债券产品发行计划。公司表示，“近期中债信用增进公司表示加大增信服务力度后，公司按要求也进一步提交了申请”。

展望2023年，机构普遍认为，虽然房地产市场企稳回升已成为共识，但考虑近年房地产市场基本面大幅下行，市场底部修复仍需更多政策引导和支持，以助力房地产行业逐渐恢复良性循环。