旭辉暴涨70%，地产股迎来涨停潮

“房地产板块太强了，今天涨了六到七个点。太厉害了！”一位投资者难掩兴奋地感叹。

截至11月11日收盘，地产股大涨逾6%，包括万科A、阳光城、金科股份、滨江集团、绿地控股、华发股份、新城控股、金地集团、中南建设等多支头部地产股涨停。

其中，旭辉控股、碧桂园、建业地产分别上涨72.22%、34.94%、20.76%；合景泰富、龙湖集团、中国金茂、宝龙地产、雅居乐集团、时代中国等股价涨幅超过20%。

而且，受房地产板块活跃度带动，上下游的家居、建材、物管、家电、装配式建筑等板块也集体跟随上涨。

在券商从业者看来，房地产板块连续三日大幅度走高，与交易商协会发布的支持民营企业债券融资（“第二支箭”）计划有关。

11月8日，中国银行间市场交易商协会的官网释放了一则关于“‘第二支箭’延期并扩容支持民营企业债券融资再加力”的消息。随后的三天，地产板块股债集体迎来大涨。

“第二支箭”的概念始于2018年。彼时，部分民营企业面临融资困境，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民企融资。

具体来看，“第二支箭”是由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。

据悉，此次重启“第二支箭”，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。中国银行间市场交易商协会在文件中还指出：“支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。”

在一位民营房企人士看来，这句话“意义重大”，“从保交楼、保项目变成了保企业主体，我们能融钱了，而且利率也不高，帮助肯定大。”尽管他不确定这2500亿元究竟有多少可以进入房地产行业，但他肯定房企将迎来发债窗口期。

面对行业的未来，上述房企人士坦言，从中长期看，企业能否活得好，还得看销售端的恢复情况。另有一位民营房企高管也告诉市界，地产的本质和逻辑已经发生改变：“从以前的金融属性变成了居住为本质。”

 “第二支箭”两天落地

就在“第二支箭”消息发出后的次日，中债信用增进公司即发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，表明意向民营房企可提出增信需求，并公布增信项目受理方式及接收邮箱，表示将在收到邮件后3个工作日内予以邮件反馈。

紧接着11月10日，“第二支箭”首单落地，龙湖饮了“头啖汤”。

中国银行间市场交易协会官网信息显示，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。

而根据债务融资工具注册发行自律规则，能够向投资人规范进行信息披露的企业均可开展储架式注册发行。

从“第二支箭”射出，到首单融资项目落地，仅仅过去两日。中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，中债信用增进公司公布的接收邮箱、申请表格等信息充分公开，“表明支持房企没有名单限制，意向民营房企均可申请。另外，没有写需求表接收时间，也表明没有时间限制。”

而在部分行业人士看来，“第二支箭”落地如此迅速高效，可以看出政策对民营房企融资的支持力度。据悉，碧桂园、美的置业等多家房企已在沟通发债注册意向。一位不愿具名的民营房企人士感叹：“老板们都没躺平，想走出困局。”

此次龙湖集团200亿元的发债规模，是之前示范性房企发债规模10亿元左右的20倍，规模较大。一位接近龙湖的企业人士坦言：“200亿对龙湖来说还是挺多的。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉市界，过去对于民营企业的融资，更多的还是小范围的和推荐式的，此次对于民企融资显然要放开了标准和门槛，有助于更多企业进行融资和发债。

“在近期政策端明确的定向的融资放宽后，发债主体范围、发债规模都将扩大，民企将会成为此轮发债的主力军，预计接下来行业将会出现一小波融资潮。”诸葛研究院认为，后续将有多家民营房企增信发债迅速落地。

一位公司出现过境内债违约的民营房企人士表示，龙湖不是出险房企，市场信用没破，所以发债比较顺利，“但是否大部分民营房企都能被惠及现在还不好说，估计要看实际情况，有些信用已经破了的房企，不知道会如何处理。”

现在，部分已经暴雷和徘徊在暴雷边缘的房企还在观察中，期待自己能被“第二支箭”照耀到。

市界注意到，11月9日，中债信用增进公司在公布的《项目需求意向表》中，明确列出了5种“拟提供的风险缓释方式”，包括金融机构风险缓释、国有企业反担保、资产抵押、关联企业反担保、国有担保（增进）机构反担保。

刘水表示：“企业提供这几种风险缓释工具，需要资金费用、资产、信用资源等作为条件支持，一些民营房企将受限，或许只有部分企业有条件申请支持。”

（图源/视觉中国）

民企融资正在改善

今年是房地产企业的“偿债大年”。克而瑞数据显示，2022年第四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模达1812亿元，民营房企共有1000亿元债券到期。

平安证券表示，从央国企占比来讲，上半年境内外发债中，央国企占比达89%、64%，分别较2021年上升18个和50个pct，民企融资端压力犹存。根据Wind数据统计，2023年预计境内债到期3277亿元，2023Q1将迎来新一轮到期高峰。“在销售承压、融资受阻背景下，本次‘第二支箭’出台有助于引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，缓解民营企业信用收缩问题，促进民营企业融资恢复，防范潜在风险进一步暴露。”

其实此次“第二支箭”的发出，早有迹象。

10月27日，央行副行长潘功胜在中债增进公司调研时特别提及“加大对民营房企债券融资的支持力度”。

五天后，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司召开的民营房企座谈会，包括金辉集团、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企受召参加。

数据显示，8月以来，中债增进共推进十余单房企增信项目，支持新城控股、美的置业、龙湖集团、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等多家民营房企发债融资规模83.68亿元。

中指研究院统计，叠加上半年对房地产并购贷款及并购债支持规模超过1000亿元，5月份、8月份示范房企通过信用风险缓释工具及全额担保发债融资有百亿资金，8月底监管部门设立保交楼2000亿元专项借款，9月底监管指示对房地产新增6000亿元贷款。

“加上这次政策支持民营房企发债融资有数百亿，合计年内有近万亿资金支持房地产企业。”刘水称。

随着“池子里的水”接连流向房企，房地产行业融资情况得到极大改善。中指研究院数据显示，10月，房企非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，融资规模年内首次出现同比正增长。

不过，从发行主体看，房企境内发债主体仍集中在央企、国企以及部分财务状况较好的民营企业。

在业内人士看来，进入11月，各项利好政策频出，密集支持民营房企发债融资，同时也将引导市场机构改善对民营房企的风险偏好和融资氛围，促进民营房企融资恢复。

本文来自微信公众号“市界”（ID：ishijie2018），作者 | 张文静，编辑 | 田晏林，36氪经授权发布。

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