楼市问题向深层次演进——近期热点解读

01.

先讲讲降价的问题吧！

国庆期间，包括深圳在内，热点城市外围区域，新盘8折左右出售，且一开盘，就启动“全渠道”销售，中介费率达到10%。从未见过如此大尺度的打折促销，真可谓打到骨折。为何这样呢？

调研几个楼盘发现，带看量还挺多，一个新盘一天有50-100组客户，看房踊跃，每个客户看房的频次也增加。交谈中，发现他们确实想买房，但是下定金时很犹豫，甚至“只看不买”。

为啥？除了信心不足之外，发现买房可选择的太多了：一方面，在售新盘都在降价促销，开发商在比拼谁的优惠大、谁的优惠花样多，谁能吸引客户：你送物业费、我就送车位；你送家具或装修，我送茅台；另一方面，二手房选择也多，特别是次新房，挂牌量特别大。

二手房业主，也在着急找买家。

过去，只要低于周边二手房价，新盘就能吸引来客户。但现在，二手房价也在持续下跌。2016-2021年那一波地产大牛市，很多投资客冲进来了，现在撑不住了，不少人开始打折出售。所有城市的二手房挂牌量，都在创新高。而且，二手房价和新房价格，可能会循环下跌。

近日，上海某业主群一则“售房通知”在网络流传。该业主表示，自己的房子如果能顺利成交，将额外奖励总价1%的佣金（约22万元）、奖励实现成交的经纪人及其上级经理各一台售价1.2万的iPhone 14手机。从卖方时代到买方时代，来的太快了，甚至都没有过渡。

为何出现上面的情况呢？

大家想想，热点楼市需求旺盛，到底是什么在支撑？房价上涨预期。有这个预期，刚需、改善、投资、换房等等，都来了。当新房和二手房价循环下跌，没有了这个预期，刚需也没有了。

进一步，为何现在没有涨价预期呢？因为支撑过去涨价的因素——杠杆、高地价、投资炒房等，这些都没有了。注意的是，疫情只是一个触发因素而已，并非根本冲击。2020年疫情后，楼市可以飞速反弹，为何2021年下半年就不行了，主要不是因为疫情，而是杠杆被控制住了。

02.

房贷利率，还会下调多少？

近期，有城市的房贷利率降至了4%以下，比如湖北三个市降至了3.90%了，这已是历史最低水平了。从接近6%降至4%以下，只用了一年多，很少有如此快的降息周期。未来还会降多少呢？

现在，保本理财的收益率降至3%左右了，而且高于3%的理财产品，被疯抢。5年期存款利率，现在降至2.6%了。但同时，房贷利率还至少还在4%左右。大家想想，在房价持续下跌，且还有下跌预期的情况下，买房人承担高利率，去买一个未来价格可能下跌的东西，谁会愿意呢？

更何况，这个房子，前两年还无法交付，但就要承担2年的高利率。收房的时候，房价下跌了。那么，还会借贷买房吗？所以，为啥大家要提前还贷呢？为啥会把房贷置换为经营贷？不言而喻！

所以，未来房贷利率还会下降，可能会降至和保本理财收益率，差不太多的水平。再往远了说，经济下行、老龄化、居民收入增幅下降，对未来的收入预期等，这些长周期变量的趋势性变化，决定了利率也会长周期下行，西方国家（比如日本）已降至零利率，甚至负利率了。

今年以来，国家不断地推进存款利率下行，并通过政策利率（MLF、逆回购利率）引导市场利率下行，也是这个道理。未来，长周期变量继续走弱，加上疫情冲击居民收入和预期，利率也必然会继续往低走。当居民预期利率继续下行时，买房的动力就会减弱，大家都等等看。

所以，降低利率，并不必然会带来楼市需求明显增长。最关键的是，房价下跌能否止住，下跌预期能否止住。保交楼变得无比重要，意味着小业主不能承担损失，开发商就要承担。所以风险还在释放，金融机构继续“雨天收伞”，开发商资金链继续紧张，继续打折降价。

屋漏偏逢连夜雨，二手房挂牌量增加，前期冒进的投资客，开始保现金流。所以，房价下跌和下跌预期，何时止住，我也不知道，但我知道一点，我们要为过去买单。过去涨得有多夸张，炒房有多疯狂，市场如何扭曲，现在回落的幅度就有多大，承受的损失就有多痛苦。

其实，房价水平还没怎么跌，也就是外围房子降价了20-30%。从绝对水平看，还是历史最高位。只是，过惯了好日子，以为好日子就是常态，稍有割肉就呼天抢地的。改革开放40多年，一直在增长、且单边上涨，大家没有真正尝过苦日子的味道。其实，相比很多国家，我们很幸福了。

迈向高质量增长，实现共同富裕，夯实内需潜力，就要让坏的市场经济出清，否则尾大不掉、后患无穷。所以，过了40年好日子以后，为了以后还能过好日子，就要把这40年积累的一些问题，被高增长掩盖的问题，统统处理掉，其中的痛苦，必须得忍受，当下及未来就是这样的状态。

03.

又在鼓励农民上楼了！

10月13日，据不完全统计，至少有包括吉林、泰州、黄冈、麻城和南充等19个地区发布过政策，表示支持农民、农民工进城购房，在总房款上提供补贴。有的地方还提到买房后可以享受城区人口同等政策，比如子女就近入学、养老保险和医保等。有人问我怎么看这个政策？

楼市下行，地方想招。哪里有救命稻草，就把哪里抓住，先拿来用。至于效果，先不考虑了。房价上涨时，从没考虑农民能否分享到资产红利，农民能否承担得起高房价，一旦房价下跌，就想起农民充当“接盘侠”。据说，有的地方政府摊派，公务员跑到村里，组织农民看房。

上一轮楼市低潮期，就曾经干过这样的事情。农民也好、农民工也好，前几年没少给楼市贡献新鲜血液。这些年，农村结婚，新三大件：房子、车子、旅游，大家都在可劲儿攀比。没条件，创造条件也要上，否则儿子讨不到媳妇；或者，委屈了女儿，自己还特别没有面子。

这种买房逻辑下，农民上楼，这几年一直在上演。不过，农民也不是傻子，前几年买的房子，都在跌价（农民买的房子，大多在城市外围）。再加上，建筑工地不景气了，经济下行，跑运输也难了，城市的就业岗位少了，而城市物价还死贵死贵的，这种情况下，还会再买房吗？

我始终认为，如果还抱着“只让农民当楼市‘接盘侠’，而不愿意接纳农民成为真正的市民”的逻辑，鼓励农民上楼，这是一招臭棋。当然，对于进城买房，农民的意愿还是挺强的，但他们的想法很朴素，比如子女能上好的学校，有稳定的就业，进城生活的成本能降下来。

只有先了解，农民进城最主要的目的，最想得到的是什么，然后想方设法解决这些问题。不能一上来，就想着忽悠农民买房，其他一概不管。比如，我们能不能抓住农民最关心的一项，比如所有楼盘都配有公办教育，城市优质教育搞集团化办学，农民小孩也能接受均等化的教育。

04.

增加6000亿房贷的问题！

近期，据悉农业银行等六大行，都有接到监管层通知，要求各地分行要加大对房地产融资的支持力度，具体指标是要求每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元，融资形式，包括房地产开发贷款、居民按揭贷款以及投资房地产开发商的债券。

满足房地产的合理融资需求，这个口号，去年12月就喊出来了，但一直不见效。道理很简单，房价、地价在下跌，开发商在暴雷，谁敢给融资呢？这反映出一个问题，银行看重的就是抵押物，至于财务报表、营业指标，那都是狗屁。只要抵押物价格稳定，风险就是可控的。

所以，我常说一句，没有抵押物的贷款，中国的银行不做，也不会做。所以，就造成了“晴天送伞、雨天收伞”的现象。房价上涨时，银行挖苦心思、绞尽脑汁地想着，怎么把钱喂给开发商，买房的人。正规渠道的贷款被限，绕道信托、私募、基金子公司、经营贷等，接济地产。

至于，开发商买地的钱哪来的？购房者的首付款哪来的，一概不管。银行只看抵押物价值，能赚钱就行。当时有多疯狂，现在就有多狼狈。据说，有的地方政府和银行争抢预售资金，前者为保交楼，后者为保债权。争论不下，预售资金放在账上不能动，眼看着项目烂尾。

专项借款、纾困基金等，都是引子资金，量很少。目的是，带着国资信用进来，聚拢各方信心，并撬动银行等社会资金进来，共同推动复工复产、保交楼。但是，银行的经营逻辑很简单，只要风险还在爆发，只要地价和房价还在下跌，除了国央企之外，我就是不贷款。

所以，就逼出了6000亿的额度，每家银行1000亿。“地产+金融”，产生强大的信用加速器效应，这是过去全社会信用扩张的源泉。现在，这个加速器迅速降温，造成了各方缩减资产负债表，体现为信用紧缩、流动性陷阱等。降杠杆是个过程，不能太快，所以6000亿额度有必要。

本文来自微信公众号“李宇嘉地产笔记”（ID:liyujiadichanbiji），作者：李宇嘉，36氪经授权发布。

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