贏在起跑綫變負累

贏在起跑綫變負累

近年時興談「贏在起跑線」，又有人提出「一生三宅」如何成功，不少年青人希望有父蔭，如果上一代替自己付首期買樓上車就好了，若買不起私樓的話，就買個政府資助的物業，努力供樓。早前與一位朋友談理財，發現他正正是大家口中「贏在起跑線」的人，但理財仍有難處。

這位朋友年約40多歲，出來工作不久後，家人替他付了首期買入自住物業，讓他自己供樓。他很早已有自住物業，算是「贏在起跑線」。辛苦工作十多二十年，已清還所有按揭，財務上應很自由。他透露，平日沒什麼嗜好，到今天還是「一枝公」，一年生活開支不到10萬元。除了自住樓，還用剩下資金買收息股，盡量逢低吸納，今天股票組合有200萬元左右，所產生的股息足夠生活，隨時可以辭職不幹。

供斷自住樓紙上富貴

40多歲可選擇辭工不幹，算是贏得漂亮。不過他說過，若提早退休，一個人不用供樓，可能每天食快餐、杯麵，逛逛公園，每月花幾千元就可。我尊重人人各有生活方式，但這猶如「等死」的生活，不敢恭維。

近年他不時問身邊友人如何看樓市，有什麼物業值得投資。我們都奇怪，現在樓價高、辣招稅重，連財叔都不建議投資住宅物業，他反而對樓市有興趣？他說若早幾年有本金投資物業，可做「收租佬」，但因沒有這筆本金，唯有買收租股與REITS，希望股息大於買樓的租金收入。

首先，買樓其中一個成功關鍵在於槓桿，他收集收息股的操作並沒有適當運用槓桿，致富速度相對慢。租金回報並不是買樓成功關鍵，租金只是「養貨」時的考慮因素，亦是比較樓價高低的一個好指標。物業投資者能大賺，多是因為懂得在租金高、樓價低時買入，享受樓價大升，加上槓桿效應，擴大回報。

另外他說沒有本金，今天他的自住樓按揭早已清還，早幾年尚欠的按揭也應該不多，對物業投資有興趣的話，為何不考慮加按套現呢？我在blog內討論過，近年低息環境，借錢做槓桿的投資者有很大優勢，朋友「供斷樓」後什麼也不幹，損耗了不少機會成本。本身「贏在起跑線」，手上有資產，但又不去好好運用來製造現金流，只是紙上富貴，很可惜。

資助房屋非投資佳選

如果他把自住樓加按再買入熟識的REITS收息股賺息差，每年現金流或立刻倍增。他說自己認同也清楚這操作，不做的原因並非不懂或保守，只是自住的是未補地價的居屋，若要加按需要辦很多手續，先天因素有限制。

我向來認為政府資助房屋並不是好的投資項目，只為解決市民住屋需要，拿了政府著數，未必好事。朋友最合理的可行操作，是他日趁樓市大跌，主動向政府補地價，之後做什麼操作也方便了。但要多等一轉樓市周期，補地價後再等樓市回升才可操作，或要5至10年。

他20多年來努力工作，儲蓄了200萬元股票，又把按揭還清，當年的按揭可能是百多萬元吧，嚴格控制開支，得到300多萬元的積蓄，相當不錯。只可惜物業「綁死」了他很多資金，損耗很多機會成本，若想到如何釋放出來，會更上一層樓。

「贏在起跑線」卻限制了個人發展，早早背負一個物業、背負一筆債項，半生做一個勤奮的員工，把大部份收入投進物業，卻不能提取。當然，比上不足，比下有餘，他讓沒有「起跑線」的年輕人羨慕不已，但若給我選擇，我寧可不要「起跑線」更多機會發揮自己的財商。

推介影片：https://youtu.be/fUAwDGoUlRk