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分享功課 曼城新樓小心買

 2 years ago
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分享功課 曼城新樓小心買

註: 這篇是講樓 (apartment)，不是屋 (house)，兩個不同世界

前日有客戶詢問曼城買樓，做了一些分析給客戶，提醒他要小心在曼城買樓，無他，落成量實在太大，質素發展商亦參差不齊。曼城跟倫敦不同，市中心可以發展的地還有很多，細心睇可以發展的空地 brownfield sites 還有很多。
建議曼城想買樓，先睇睇 Deloitte 每年出的 Crane Survey ，非常有用的資料，可以睇到曼城樓的落成量同建造中的單位數量。
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唔難睇出，未來幾年都係落成量的高𡶶期。物以罕為貴，咁多供應就肯定唔會罕有得幾多，想樓價升的動力無咁高。樓價升，發展商就建多啲，就係咁簡單。
然後同客人分析下，港人投資樓相當熱門的 Deansgate ，呢區呢幾年隨著 Deansgate square 的落成，搖身一變成為左曼城市中心的高尚住宅區，亦都係主要賣點之一。
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睇睇未來 Masterplan ，未來會建多十幾棟同已經落成 Deansgate square 差唔多的住宅。發展商可以睇住市況來建。再睇下目前的衛星圖，真係仲有十幾棟未建。而且新建的都會係外圍一點，無 Deansgate square 距離電車站咁近，相對交通無咁方便。
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Deansgate square 依家落成左兩三年，啲會所設備都已經開齊，租務是相當之活躍，特別係中東同國內學生，有錢的特別鐘意住呢度，同大家同學有個照應，一齊去玩又得。其他的項目會所未必有咁多，泳池都或者無咁大，同埋都係果句距離電車站遠啲，相信未來 Deansgate square 都會係租客首選。很多海外學生雖然有錢，但都未必會過來揸車。
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跟住就睇睇曼城市中心西北角 Victoria Station 附近，果度都係有大量的在建單位。有些新盤賣點係毗鄰 Victoria Station 。交通固然是方便，但得五六層樓高，又無會所。同隔離幾個高級的新盤無得比。站在租客角度，俾多一二百鎊可以租到有會所做 gym ，又有景睇，當然都會租那些單位。
發展商的往績亦要睇睇，特別係利率上升，工人短缺，材料成本急升。很多一兩年前計落的數同時間表已經不適用。大型的發展商還好，有些係呢幾年趁住幾年前的浪而掘起的中型發展商，真的要很小心。
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