回顾过去的两年时间，在合生创展的房地产收入中，几乎每赚取5元收入，就有至少1元来自于杭州湾项目。然而正是这样一个对合生创展收入起着重要作用的楼盘项目，却被业主诟病，存在长期停工、监管账户资金紧张等诸多问题。

合生创展一改过去两年的营收、净利高增长，2021年业绩出现“滑铁卢”，实现营收251.28亿元，同比下滑10.6%；实现净利润79.79亿元，同比下滑28.42%。

而在其背后，原本将在2021年迎来交付大年，预计为收入作出突出贡献的杭州湾项目，却完工情况不达预期，仅完成预期计划不到四成，而这也大大影响了杭州湾项目在2021年的收入结转。

虽然根据年报，杭州湾项目仍是旗下楼盘项目中的创收主力之一，但2021年杭州湾贡献收入43.13亿港元，较前一年出现小幅缩水。且据业主介绍，该楼盘项目所存在的问题也不在少数，如，长期停工、监管账户资金紧张等。

杭州湾贡献收入下滑背后

项目完工量不足预期四成

一个楼盘项目对于一家房企来说有多重要？

《红周刊》结合公开信息以及合生创展历年年报梳理发现，自2014年开始，合生杭州湾国际新城项目（以下简称“杭州湾”）开始持续为合生创展创收。且在近两年时间，仅凭杭州湾这一单项目就贡献了公司物业收入超五分之一，其中，2020年杭州湾贡献收入46.85亿港元，占公司全年房地产收入的25%；2021年杭州湾贡献收入43.13亿港元，占房地产收入的20%，贡献收入较前一年有所下滑。

2021年年报直接指出，杭州湾不光是公司刚需改善系列的代表项目之一，也是其在2021年交付的三大主要项目之一。

对房企而言，楼盘项目交付的多少将直接影响其结转收入的多少。而这也意味着，杭州湾的施工进度、交房进展也将左右合生创展的收入高低。

不过，《红周刊》对比合生创展2020年年报和2021年年报发现，2021年杭州湾已完工27.71万平方米，这一完工面积较其在2020年定下的2021年完工计划76.36万平方米大打折扣，仅完成原计划的36.29%，而这或许也是2021年杭州湾贡献收入下滑的主要原因之一。

为何杭州湾项目的完工情况会和预期计划相差如此之大？其实早在2021年7月，《红周刊》就关注到杭州湾项目陷入长期停工的尴尬局面，而这一定程度上会大大增加项目的交付难度。

而业主的反映情况也证实了这一点，一位杭州湾八期业主向《红周刊》表示，项目停工至今累计15个月之久。

旧问题未决

杭州湾八期仍处长期停工状态

按照原计划，杭州湾八期的交房日期为2021年12月30日，杭州湾八期的销售额也将结转成为合生创展2021年收入中的一部分。

不过，近期，杭州湾八期业主李先生向《红周刊》表示，在业主的多次争取下，杭州湾曾于去年末短暂复工了一段时间，但后续项目仍长期处于停工状态，业主的复工诉求并未得到有效解决。

《红周刊》也从宁波市网络民生服务平台民生e点通上获悉，多位杭州湾八期业主均就小区的停工问题进行反映。其中，一位业主在4月30日表示，杭州湾合生国际海汀湾八期停工，已经超过交付期四个月，目前尚未通知何时交付。

对此，5月7日，新区资规建局回复表示，经了解，合生8期建设单位为宁波合生锦城房地产有限公司，施工总承包单位为广东合创工程总承包有限公司。该项目因施工单位与原劳务公司存在经济纠纷，导致项目暂时停工。已多次约谈合生公司、广东合创、劳务公司，督促他们尽快处理好双方经济纠纷，尽早实现工地复工。

《红周刊》曾于2021年7月对杭州湾项目停工进行报道，但彼时项目疑似迎来转机，杭州湾相关工作人员告诉《红周刊》，项目停工的事情已经报到集团（总部），且2021年要交付的七期、八期项目已经开始逐步复工。

不过，根据前述业主所反映的情况来看，杭州湾八期长期停工的旧问题并未得到有效解决。

新问题暴露

监管账户疑似资金紧张

旧问题尚未解决，新问题又浮出水面。

《红周刊》获取的一份《项目剩余工程情况说明》指出，合生杭州湾国际新城0813、0833、0834地块一期项目（杭州湾八期）自2021年12月9日广东合创组织新劳务复工后至目前有如下项目未完成，其中包括主体工程中的外墙装饰工程20%，室内装饰工程30%，门窗栏杆工程40%，地下部分装饰工程50%，机电工程10%，消防工程80%和公区装修工程90%等。

且上述文件还指出，根据监理单位对现成剩余工程量的确认，经合生成本部测算，需完工交付造价全额约8100万元。

不过陈先生向《红周刊》表示，在前述文件出具之前，维权业主从宁波杭州湾新区自然资源和规划建设局查询发现，截至4月24日，杭州湾八期的剩余工程量为19985万元，这一数据，明显高于合生成本部测算的需完工交付造价金额。且据宁波杭州湾新区自然资源和规划建设局介绍，杭州湾八期的监管账户余额仅为1346万元。

让陈先生等业主不解的是，按照《宁波市商品房预售资金监管实施细则》第九条规定，商品房预售监管资金范围为监管项目工程造价的130%，但杭州湾八期的监管账户资金却和原本应该预留的工程造价的130%相差甚远。业主质疑，疑似项目存在监管账户的资金有挪用行为。

4月下旬，杭州湾八期业主和合生创展还曾就杭州湾八期高层的保供保质交付一事进行协商。《红周刊》从一份该会议的会议纪要获悉，双方达成共识，合生公司尽量争取于2022年5月12日把八期高层剩余工程所需造价总金额汇入对应的资金监管账号。不过5月12日，《红周刊》再度和业主代表李先生进行核实时，发现剩余的工程所需造价款并未全部汇入资金监管账号，仍然存在较大差额。

然而吊诡的是，不同于旗下代表项目杭州湾监管账户资金紧张的尴尬局面；根据年报数据，合生创展似乎并不缺钱。截至2021年末，合生创展的现金及银行存款为363.12亿港元，同比上涨22.47%，且“三道红线”均维持安全范围内，净负债率为70%，剔除预收款后的资产负债率为63%，现金短债比1.05。合生创展旗下杭州湾迟迟不开工以及监管账户资金缺口较大的背后原因值得探究。

对外投资失利

致营收、净利双降

虽然合生创展的“三道红线”表现较好，但2021年公司的盈利能力却出现明显缩水，2021年实现营收251.28亿元，同比下滑10.6%；实现净利润79.79亿元，同比下滑28.42%。

而背后的主要原因在于，公司投资板块的“滑铁卢”，2021年，合生创展投资亏损29.65亿港元，同比下滑136.92%。年报也指出“相关下降主要是由于投资板块录得亏损所致”。

然而，在此之前，投资板块为合生创展的业绩增长贡献明显，Wind数据显示，2020年营收289.33亿元，同比增长84.67%；实现净利润114.75亿元，同比增长43.73%。而与之相对应的是，2020年，公司投资板块实现营收80.3亿港元，占总营收的23％。

合生创展试图将投资板块打造成为公司地产板块以外的第二曲线，公司董事会主席朱桔榕曾公开表示，“希望未来在资本、收益和利润结构上，住宅地产、商业地产、股权类投资能够各占三分之一，以实现合生从‘双轮驱动’到‘三足鼎立’的转变。”然而如此大波动的业绩表现，也让合生创展的这一“算盘”充满不确定性。

更加值得一提的是，在公司2021年年报披露之前，合生创展还曾对2021财年核数师进行更换，更换原因同样剑指投资业务，公告指出，“鉴于普华永道无法就集团的若干股权投资及物业项目的会计处理、集团投资物业的估值等重大事项计划并执行相应的审计程序，故同意其辞任公司核数师一职，并自1月27日起生效。”

然而，合生创展不光投资板块受创，地产板块也存在不确定性。近期，公司发布前四月销售业绩，截至2022年4月30日止4个月，合生创展及其合营公司及联营公司的总合约销售金额约105.83亿元，同比下降29.10%，其中物业合约销售约99.59亿元，同比下降约29.99%。

而根据2021年年报，公司60%的销售额主要来自于一线城市。其中，北京及天津在售19个项目，合约销售额219.09亿元，占比52%；上海在售16个项目，合约销售额90.02亿元，占比21%。不难看出北京、上海已然成为合生创展销售额贡献的主要城市，但2022年以来，北京、上海等城市受疫情影响较严重，一定程度上也会大大增加合生创展在2022年的销售难度。

（本文已刊发于5月14日《红周刊》，文中观点仅代表作者个人，不代表《红周刊》立场，提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）