是什么决定了房价的增长边界？

本文来自微信公众号：冯仑风马牛（ID：fengluntalk），作者：冯仑，原文标题：《冯仑：影响房价的五个因素》，题图来自：视觉中国

中国的住宅市场，已经发展了二十多年。1998年，我们取消了福利分房，靠市场来解决住房问题。这之后，住宅市场才蓬勃发展起来。

改革开放初期，我们的人均GDP才300多美金，人均住房面积3平米。经过这么多年的发展，现在，人均GDP超过1万美金，人均住房面积超过40平米。

一方面，这是一个巨大的成就。另一方面，住宅的高速发展不会是永远的，高杠杆、高增长是有条件的。

大概有五个条件，决定了增长的边界。

第一，人口的增量

一线城市中，北京的人口过去一直是正增长，最近几年出现了负增长。上海、广州的人口增量也在不断下降。2021年，上海常住人口增长了1万，广州常住人口增加了7万。

其它大部分城市，特别是二线、三线城市，人口基本上都是零增长，甚至是负增长，只有少数经济成长比较快的城市，还在正增长。

住宅是要给人住的。那么人口就是一个边界，当一个城市的人口增量越来越少，人口聚集度越来越缓慢的时候，住宅的增长也一定会放缓或者停下来。

更极端的情况，比如黑龙江的鹤岗，人口大量流出，常住人口不断减少，于是1万块钱可以买一套小房子。即使那么便宜，也没人买。不少人会说，“在那待着干嘛，没就业没收入，还很冷。”

不只是鹤岗，每年从东三省跑出来，到东北以外的，大概有200万人。

第二，城市的基础设施

当一个城市的基础设施没有完全定型，机场、码头、车站，以及公共的剧院、医院、学校等等还没完全建好的时候，就是城市在往上走的时候，人口会随着这些设施的完善而移动。比如，这儿修了一条地铁，地铁沿线就会聚集一批人；那儿又盖了医院、学校，又聚集一批人。

等这些投资都完成了，城市的格局、居住格局、空间格局基本上就定下来了，人移动的方向和聚集点也都定下来了。到这个时候，物理空间的增量就很少了，住宅基本上就停下来，非常缓慢地增长。

这个过程和城市化的指标有关。一般来来说，伴随着基础设施的兴建，城市化率到了百分之六、七十，关于住宅的想象力就会极其有限了。

第三，相关的金融问题

比如利率、税收、汇率，这些对住宅的需求影响非常大。

最近一些城市的首付比例下降了很多，如果利率也非常低，可能会刺激出一些改善性的需求。

另外，如果首付特别低，对于从外地移居到城市的人来说，买房的门槛低了，也会增加一些购买需求。

总之，这些金融政策，利率、利息、汇率、遗产税、赠与税、财产税、房产税，等等的变化调整，住宅市场会有非常敏感的反应。

第四，国家的住宅体制

住宅体制决定了住宅市场的规模。从全球范围内看，不同的国家，住宅体制有许多不同。比较典型的，有德国模式、美国模式，以及新加坡模式。

美国的住宅市场旺过几十年，但德国的住宅从来没有被炒起过。

德国的人口有八千多万，是中国香港或者新加坡的十多倍，但是没有一家大的地产公司。它的地产公司的规模还没有新加坡的地产公司大。为什么呢？

因为德国实行的是租赁为主的住房政策，德国的租赁体系非常完备，大概50%到60%的人租赁住宅。另外，炒房、卖房子套利还可能坐牢。

在德国这种住房体制下，住宅公司就不太可能发展得很大。

而美国的住宅体制，更多的是市场。包括解决穷人的问题，也用市场。用次贷，也就是免首付，然后就给贷款，也不考察信用，或者信用考察非常简单，就让人买。之后再想办法刺激，给消费贷款，等等。这样搞，住宅市场就不断地出现泡沫。

新加坡的体制很有意思，它分成两块，政府管80%，这80%是保障性的，叫组屋。组屋是单行道，你可以进去。进去之后，如果你选择出去，以后就不能第二次进去了。

也就是说，每个新加坡人，只要正常工作，就有一次申请政府房屋的机会。这个房子由政府供地、政府建、政府卖、政府提供贷款，全部是政府来做。随着时间的推移，房子的价格略微会涨，但也不会太多。

如果你退出来，要自己购买更好的房子，那你以后再也不可能申请组屋了。接下来你就会进入私人房地产。这些商业化的房产，大概占到市场的20%。

我们现在的体制是什么？

我们的体制比较复杂。刚取消福利分房，进行房改的时候，比较偏向美国模式，什么都市场化。后来比较偏向新加坡模式，搞了经济适用房，搞了一阵子廉租房。现在“房住不炒”，又比较偏向德国模式。但是，每一个又都没有完全做到，不是这三种模式当中的任何一种的完备模式，政策还经常有摇摆。所以，我们的住宅市场就不好预测。

第五，社会心理预期

社会心理预期非常重要。比如说，房子是永久产权，可能会刺激一些人多买一点房，然后把它交给下一代。但如果这个房子只有几十年的租赁权，可能买的人就少一点。

还比如说，要征房产税了，大家的心理预期就有些变化。当然最近政策明确了，这两年房产税的试点不扩大，也就是说暂停了。

如果遗产税也要来了，大家会觉得，买这么多房子，将来都会成负担，对大家的心理预期的影响也很大。

此外，由于人口结构的变化，90后、00后的年轻人，他们对房子的心理预期，也跟老一代不一样。因为他们上面老人特别多，如果将来老人都不在了，其实房子是多的。20年以后，可能不少00后会继承几套房子，他们的预期变化也会使买房的冲动降低。

当然，社会稳定不稳定，政策管制与否，经济是不是有波动等等，都会影响到预期。

如果预期特别不好，住宅市场的扩张就会受限制；如果心理预期特别好，市场还会增长。

其实，从某种意义上说，大家对待财富的心思跟养孩子是一样，就三件事：

第一，这孩子是不是我的？孩子是我的，我就好好养；如果是隔壁老王的，不仅不能好好养，还得跟老王对着干。这个钱是自己的，那就想办法让它增加，让资产增值。

第二，要让自己的孩子快速成长，让孩子去更好的学校，接受更优质的教育。同样，着眼于成长，人们也希望把财富放在一个有成长，有增长的地方。

第三，要有良好的流动性。比如说，孩子在某地工作，万一当地有疫情，或者有战争了，打一个电话，让孩子赶紧跑，赶紧回家，孩子就顺利回来了，那叫有流动性。如果一个地方没机场，没铁路，没公路，你不可能让自己的孩子去，因为没有流动性就没有安全感。

我们的资产、住宅如果能具备这三条（第一，产权明确；第二，不断升值；第三，交易很流畅，有流动性），心理预期就会很好，住宅市场就会不断活跃，会有增长。

如果这三个预期都破坏了，比如说，这房子是不是我的不知道，还涨不涨价不知道，能不能卖掉也不清楚，住宅市场就不太可能好。

比如说，根据贝壳的数据，现在一套房挂出来没有11个月是卖不掉的。我们知道，好的时候，3个月就能卖掉，现在要11个月，那还买房干嘛，万一急用钱，这不就瞎了吗？

总之，以上这五件事，制约着我们对住宅的想象空间，影响着房价的大的走势。

而且这五个因素也决定了，人均GDP到了1万美金之后，住宅市场会逐渐地减量、减速、减价。为什么老说人均GDP到了1万美金，因为这是全世界的规律。

我们也看到，现在很多住宅公司爆雷，出了一大堆问题。事实上，有些有偶然性，但是从房地产，从住宅这个行业来看，它也有必然性。人过了青春期肯定是不长个了，行业也如此。

本文来自微信公众号：冯仑风马牛（ID：fengluntalk），作者：冯仑