我们对老破小存在着哪些误解

上海的房价之所以贵，主要是因为市区的好房子太少。

我们之前统计过一个数据，在样本的41364个小区里，建于2000年底之前，房龄超过15年甚至20年的有20215个，老破小占比近50%。

老破小占到上海二手房成交量的半壁江山，这也就意味着，大多数在上海生活的人买的、住的都是老破小。

在上海的二手市场里，老破小一直是很有争议性的产品，比如脏乱差，不受欢迎等等， 真的有那么不堪吗 。

就像我刚开始那样，很多人对老破小还是有一些误解，比如... 

01

误解一：老破小很不好卖

有的老破小不仅流通性好，而且卖的还贼快，快到挂牌只用了1天就成交 。

链家中介曾统计出一个惊人的数据，高兴花园2020年实际成交套数超过300套，平均一天就有一套房子卖出去 。

抛开学区房性质的小区，改造更新后的小区，生活更方便、环境更加干净宜居。相比较同板块的老小区更容易流通。

这是2020年的贝壳找房大数据，从全国层面看，2020年中国成交最快的10个小区，有五个在上海，且有三个是老破小，平均成交周期最快只有一个月 。

老破小的流 通性绝不仅仅因为房龄老就难卖，小区的学区属性、板块价值、市场情况等等决定着它卖得快不快 。

最近我的踩盘经历里，中介也会告诉我，在上海卖得最快，流通性很好的房子，除了豪宅，就是老破小了，因为需求量真的很大 。

02

误解二：老破小=脏乱差

那你要看看上海对老破小是如何精细化改造的

这是上海长宁区的新泾六村 。

从小区大门看上去也就是普通的老房子，但在小区的内部却重新做了翻新。小区道路一旁做了人车分流走道，连墙面也粉刷了鲜亮的颜色 。

这样的焕然一新的小区在上海并不是特例，比如同样是老旧小区改造的金桥永业小区 。

小区外立面换上了很好看的颜色，包括路面两侧的杂草也清理了一番。看起来更加干干净净 。

该小区不仅将外立面美化升级，还为居民加装了电梯，上下出行便利许多。另外，增设非机动车车棚，还可以在里面充电 。

最影响小区环境的垃圾站点，部分老小区都做了整改，垃圾分类投放保持整洁 。

上海针对老小区的改造一直是很精细化的，翻新外立面、整改道路、加装电梯等等，经过改造的小区不仅卖相更好，住起来也更方便 。

03

误解三：老破小户型很不OK

你看到的是格局不好，但可以改造 。

下面这个老小区是传统的两房格局飞机户型，它做到了三开间朝南、格局方正、南北通透，而且没有过多地浪费走道面积 。

（图片来自贝壳）

小小改造一下更好用，比如客厅和阳台打通，或者在客厅再隔出来一间多功能房都是可以的 。

包括卧室的飘窗空间也可以做榻榻米和收纳，让小户型看起来更大 。

老小区的建造年限久，户型多少会有点缺陷，但只要不是太奇葩的户型，小小 改造打理一下，用心改造装修之后，会让居住的幸福感大大提升 。

老破小最让人感动的就是它的 得房率 了，因为没有电梯公摊小，50平分分钟住出商品房70平的感觉 。

04

误解四：老破小不带学区就没有价值

热门板块内的老破小地段不要太好，升值空间大 。

像是虹口北外滩、徐汇滨江、黄浦陆家嘴等上海最炙手可热的板块 。

这些板块内的老小区，拥有周边的国际社区、地标性商场、永不拓宽的小马路以及繁华的夜景 。

处在这样的地段，房价也在10w/㎡以上，并不是只有学区才会赋予老小区价值，商业、教育、社区等资源同样是老小区升值的支撑。

05

误解五：老破小会原拆原建或者拆迁

大部分很难了 。

所谓的原拆原建，就是指在一个地方拆迁后再回到原来的地方居住，前后住的房子、左右邻居都没有变，大家还是住在原先地址的房子里，只是房子重新建了。

老小区并不是都会原拆原建或者拆迁，这样的老小区一般非常老旧，房龄甚至接近70年，比如原拆原建的彭浦新村就是67岁 。

给大家先看下上海划入旧改范围的那个“纸片楼”，它里面的卫生环境 。

原先纸片楼里面居民只能用过道上的公共厨房，如厕也只有手拎马桶。 好一点的在室内挤一挤，做个厨房台面和马桶 。

像这样差的居住环境，感觉都不是这个时代的。不改造真没办法住下去 。

只有像这样的小区才有拆迁的可能，因为拆迁不是开发商盖房子，而是为了改善老小区的生活环境 。

06

误解六：老破小基本没有社区配套

你可能没见过市区更新后的老小区有多香 。

市中心的老小区不仅有配套，而且充满幸福感 。

他们有这样漂亮的小亭子，可以坐下来聊天、休息 。

（图片来自上海发布）

他们有这样充满活力的社区运动场，有跷跷板、无障碍推手等设施，在家门口就可以锻炼身体 。

还有专门的社区图书馆，拥有一处安静的阅览氛围，可以办公或者带孩子来这里阅读。

（图片来自西长宁周到）

除了这些功能设施，小区内部还会有一个类似于居委会的办事处。

一些生活中的基本问题如办卡、咨询等都可以在这里解决。不用特意跑到挺远的党群服务中心 。

住在这样配套齐全、服务亲民的老小区，幸福感不言而喻。

07

误解七：老破小物业都比较差

上海老破小也拥有品牌物业，不过大部分应该都是后来换掉的 。

只要业主肯齐心，没有啥干不成的 。

比如闵行三佳花苑就用了万科物业，虽然是1993年建的老公房了，但万科物业管理之下，这个小区的气质就很不一样了 。

从墙面、道路整改、增加监控设施、增加绿化等，小区环境维持地就很好看 。

（图片来自贝壳）

在环境维护上，其他老小区，即便是一面围墙，也会动手绘画出美丽的风景线 。

（图片来自网络）

小区秩序也会维持的很好，电梯也不是贴满乱七八糟的广告，而是敞亮的、整洁的。 

公共区域也没有遍地都是宠物狗的便便，反而是用心维护好每一处花花草草 。

并不是所有的老小区就只有一个门卫，老小区也会有一个好的物业，把小区整体面貌维持的更美、更干净、更整齐，把小区秩序管理的井井有条 。

物业所做的一切让老小区也能够展现美好生活的一面 。

08

误解八：老破小停车难无法解决

对老小区停车难的问题，上海一直在精细化的管理。

以程桥二村为例，小区安心车库都进行了改造。增加了智能充电停车位、烟感报警器和消防喷淋系统等设备 。

同样，其他小区改造后的公共空间增加不少车位，比如道路两侧、小区楼下空地等等 。

（图片来自上海发布）

停车位改造后的小区内部，几乎看不到堵成浆糊的画面。反而是干净、有序的停车环境。这都离不开上海对于老小区的投入整改 。

最后，说了这么多，不是要吹老破小有多好，而是希望让大家看到老破小那些好的地方 。

它们也可以有优美的环境、完善的配套，凭借着学区价值、板块价值卖的更贵更快...

每一种产品形态都有它存在的价值 。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。

该文观点仅代表作者本人，36氪平台仅提供信息存储空间服务。