“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利，玖玖颂阁补仓宝安老城区

一个字“堵”

这两天，福田新洲的富通上舍65套房源，单价10.5万-11.4万/㎡带装修，只有8批认筹登记，刷新了深圳的“打新”记录。

上一次认筹记录刷新的是龙华观澜的山水华庭，108套住宅，只有24批意向登记客户。

作为断货王福田CBD南的项目也不香了，除了项目本身定位和设计的问题，说明当下的打新市场，豪宅进入了分化期，好的很好，差的则非常挣扎。

从“金九银十”两个月来看，深圳已经高密度推出超34个新盘，并且进入11月后，在短短的12天就出了8个住宅项目。

照这样的推盘势头，11月份计划入市的项目，大概都能如期而至。

目前南山推盘的数量已经兑现两个，这阵子又兑现了福田的富通上舍、罗湖的东海富汇豪庭，光明龙光玖瑞府、龙岗颐安雍悦华府、以及龙岗远洋新干线。

在淡市的情况下，动作都很迅速，说明项目方已经很难沉得住气了。

所以11月份，其他还在列的项目，估计也很快会出炉。

宝安11月的计划是6个新盘，今天就来看看玖玖颂阁这个藏在新安老城的项目。

1

旧改“管饱”

今年宝安具备入市条件的新盘住宅不少，@格隆汇楼市梳理了一番，有将近33个（包含已开盘、计划开盘）。

其中，已经开盘的项目，累计已经达到16个，新安和宝中的，就只剩玖玖颂阁了，而且还很低调，暂没风声。

如果不是今年下半年，每月计划入市榜单有名，大家都差点把这个项目遗忘在江湖。

玖玖颂阁的开发主体是深圳市俊弘星实业，这家公司实际上是中熙地产旗下的全资子公司。

中熙已经有25年的开发经验，开发过的项目有沙井的香莎公馆、西乡的香槟山花园、南山的香山美林苑。

@格隆汇楼市实探项目当天，最大的感受是，周边的旧改红利管够。

玖玖颂阁位于宝安区新安街道新安四路265号，斜对面是宝立方。

地段属于宝安新安的传统老城区片区，土地现状主要以旧工业区和旧住宅小区为主，几乎没有新增用地的可能。

所以，新安片区内旧改立项非常多。

现在已经有15个明确的旧改项目，包括新安安华工业区旧改、中粮69区工业园旧改、凸版印刷工业区旧改、中粮大悦城25区旧改、宝城34-2片区旧改、宝城43区碧海花园旧改等。

而玖玖颂阁所在的旧改位置属于宝城34-2片区更新单元，更新单元内分为东、西两个片区。

东片区2017年由招商地产操刀更新，西片区则由中熙地产2018年操刀更新。

更新单元内，招商操刀的范围，现在已经建成现楼的招商臻府。

招商臻去年8月份开盘，住宅户型建面约118-155㎡，均价约8.84万/㎡，单价区间在8-9.5万/㎡，总价区间在948-1478万/套，共57套商铺，608套住宅，当天去化近50%左右。

更新范围内，目前黄金台住宅综合楼1栋已经启动更新意愿征集，楼体外多处挂着“旧城改造齐参与”的标签。

（黄金台小区）

目前由中熙操刀的玖玖颂阁，也建成了5栋31层的住宅。

（新安四路一侧）

所以未来，黄金台综合楼以及黄金台商业街更新，片区内的价值会面临升级。

2

交通管“堵”

因为项目处于老城区，所以@格隆汇楼市最多的感受是，交通有一定的拥堵风险。

不管是项目所处的文汇B街、黄金台商业街，还是建安一路，道路面宽不够理想。

考察当天，尽管是非上下班高峰，黄金台行业街以及文汇B街都出现一些小拥堵。

并且黄金台步行街往雅然居方向，雅然居的地下停车库入口，黄金台商业大厦地下停车库。

（黄金台商业街）

（黄金台商业街）

（文汇B街）

（建安一路）

（非早晚高峰新安四路路况）

并且在项目的四周路口的交汇处，每相隔约五六百米便有一处红绿灯，日常早晚高峰期，拥堵情况不容乐观。

（新安四路与前进一路交汇处）

所以如果依赖自驾或公交出租等出行，会有拥堵的风险。

而且如果是自驾，虽然通过新安路以及新湖路主干道，大约9公里可以去到前海的卓越前海壹号。

但因为新安属于老城区，所以早晚高峰，广深公路、北环大道、兴业路、新安六路、新安五路以及前进一路等主干道，时常也会有堵车情况。

但未来区域内交通或得到改善。

项目距离最近的地铁站是5号线的灵芝地铁站，百度地图测距约2公里。不过目前项目约直线500米处，是在建地铁12号线上川站，预计2022年开通。

通过上川站可以与5号线灵芝站、15号线（在建中）流塘站一站换乘，从而到达南山、福田的中心地带。

3

商圈相对集中

正因为项目所处的位置在老城区，所以配套会相对成熟。

就商业配套来说，玖玖颂阁周边的商业足够，除了自带的8000平商业，在东北方向，还集中了宝立方中心、沃尔玛超市、天虹等中小型商业。

（上川地铁站的其中一个出口，开在沃尔玛门口）

附近临街的店铺也比较多元，很容易可以满足日常购物的需求。

而且，项目驱车前往壹方城购物中心（约4.7公里）以及海雅缤纷城（约2.7公里）也不算太远。

所以，商业配套的成熟度非常高。

4

价格情况

目前玖玖颂阁价格还有待开发商公布，但具体情况可以参考周边的一二手房价格情况。

在同地段位置的招商臻府去年入市均价为8.8万/平，周边的二手房今年1月份，流塘阳光挂牌均价约9.28万/㎡，中粮锦云挂牌均价约9.6万/㎡。

不过从二手房参考价来看，如流塘阳光参考均价为7.52万/平，华盛盛荟名庭参考均价为7.37万/平，中粮锦云参考均价为7.15万/平，而整个新安片区二手房参考均价约为8.7万/平。

所以，如果按照现在的价格体系作参考，项目的价格区间也可能在8万/平左右。相对周边二手来说，价格差距不会特别大。

5

总结

宝安迟迟不入市的新盘不少，最出名的云玺锦庭、新锦安海纳公馆、都市茗荟，被戏称为“宝中捂盘三兄弟”。

除此之外，还有@格隆汇楼市前阵子实访的项目榕江壹号院，拖拖拉拉超过10年还没入市。

而玖玖颂阁2020年3月施工，2023年12月施工完毕，速度非常快。

如果按照这样的施工节奏，加上最近这几个月是新盘入市高峰，玖玖颂阁确实有可能在今年剩下的一个半月入市。

所以，希望玖玖颂阁能够准时出炉。

而且如果玖玖颂阁能够如期入市，也算是给新安老片区，补充点新房供应。

项目优点方面：

1、新安老城配套相对完善，项目楼下，约三四百米处即是天虹、沃尔玛、宝立方、文汇中学以及规划地铁口等成熟配套，生活便利程度高；

2、片区内旧改价值点较多，能够享受城市项目更新红利；

3、和周边二手房价格有一定差距；

4、距离宝中、前海比较近，约八九公里便可到达深圳前海的核心位置。

项目缺点方面：

1、项目周边非常多老旧小区，待更新的农民房和工业区需要时间，整体景观面貌不佳；

2、周边住宅密集，在一定程度上分流居住群体；

3、老城区交通改善有限，道路规划基本定型，日常出行有一定的堵车风险；

4、靠近建安四路主干道一侧，车流密集，底层住户可能会有汽车噪音干扰。

所以，如果对居住要求非常高的话，那么对周边的环境因素需要谨慎考虑。

最后，补充一下近期的市场情绪。

最近，关注买房市场的人出现很明显的羊群效应。

最明显的，近期不少媒体报道，大佬们抄底我们的房企股债，地产股票集体拉升，然后又迅速回落，于是不断的有人问是不是下一轮的机会点到了。

虽然春江水暖鸭先知，但是乱花渐欲迷人眼。

很多消息只是媒体报道，既没有看到放松限购限贷政策，也没有重磅的实质性政策落地。

只是针对性地对房企来说，是不错的消息。

这么久以来，股市和楼市，运行的是两套逻辑，得分开来看。

股市更多的是看情绪，看消息面，都是以天为周期波动，而楼市更多的是看政策和买卖本质，周期以月为单位，年为单位。

大哥们玩的是股市和债市，并没有直接下场玩楼市，这两天看到房企股债的情绪到底了，出手实属正常，因为买了又卖不过是两三天的事情。

但买房子的，就不能这么玩了。

房子买了，要卖短则半年，长则5年10年，才能出手，在这个时间段，股市债市不知道又经历几个牛熊了。

所以如果是个人买房，就多关注一些本地消息，一些能够量化的行情，别总盯着那些高大上的热点和大政策。