如今的房地产行业，江湖还在，但秩序已变。

变的是，房地产行业高杠杆、高负债模式已经一去不复返。

一如绿地控股董事长、总裁张玉良所说的那样，“当前，从严从紧的调控仍在持续之中，外部环境的压力对全行业都是客观存在的。”

有压力才有动力，优胜劣汰的马太效应才会加剧。

事实证明，一家企业，无论体量多大，规模多么靠前，但凡偏离一点航道，都不可能稳稳地“活下去”。

恰恰在求“稳”方面，绿地是认真的。

10月25日晚，绿地如期发布2021年三季报。报告显示，公司围绕“降负债、稳增长、调结构、提质量”的工作主线，总体保持了“三稳”的发展局面，即核心指标稳增、负债稳降、发展预期稳定。

这里面，降负债成效格外引人注意：仅一年时间，公司有息负债就大降逾1300亿元，净负债率累计下降约80个百分点！近一个季度，有息负债总额再降约300亿元！

有息负债一年大降逾1300亿

债务结构持续优化

今年年初，绿地方面就传出消息，公司制定了一份“三步走”的降负债路线图和时间表：

从2020年6月30日至2023年6月30日，全面完成“三条红线”转绿目标，做到一年降一档。

来到今年一季度，绿地货币资金899.33亿元，短期负债690.85亿元，现金短债比1.3，“第一条红线”实现提前转绿。

彼时，绿地控股董事长、总裁张玉良表示，“这比原计划提前了一个多季度。我们会进一步提速去杠杆计划，力争今年内实现两条线‘转绿’达标。”

一年之内实现两条线转绿，这可能吗？

三季报业绩给出了答案：第三季度公司继续压降有息负债296亿元，前三季度共压降有息负债645亿元。至三季度末，公司有息负债余额2573亿元，较去年8月央行提出“三条红线”监管政策时已累计下降约1309亿元，净负债率已累计下降约80个百分点，接近央行基准线，“第二条红线”转绿在即。

绿地在确保稳健发展的前提下，把风险管控放在更加重要的位置，积极推动降负债、去杠杆，不断增强企业发展的韧性。9月24日，绿地以自有资金按期足额偿还了本息总计约5.8亿的美元债。近一个季度，绿地有息负债总额再降约300亿元。

在一些踩线房企降负债陷入泥潭甚至暴雷的时候，绿地为何能实现降杠杆速度超出预期的？

绿地多重债务结构特点，正是其超预期降负债的巨大优势。

第一层结构优势在于，有息负债占总负债的比例低。截至2021年9月底，绿地有息负债总额占总负债的比例进一步下降到了21%，有息负债占比创新低，呈持续较快下降趋势。而因房地产预售而形成的合同负债及预收款项占比提升至39%。

第二层结构优势在于，有息负债总额中，银行贷款占比超过75%，债券低于20%，信托等非标融资不足5%。众所周知，绿地与主流金融机构长期的良好合作，一直被视为其稳健发展的“杀手锏”。

有息负债来源的产业结构，则是第三层结构优势。有息负债总额中，来自房地产业的负债占比已下降至60%左右，基建、消费等非房地产业有息负债占比约40%。

债务周期的进一步优化，也是优势之一。三季报显示，绿地短期借款已降至225亿元，较年初下降30%，一年内到期的非流动负债降至274亿元，较年初下降63%。

此外，公司扣除预收账款后的资产负债率也较年初稳步回落，创下新低。

主要经济指标稳中有增

净资产收益率持续走高

尤其难得的是，绿地在持续降负债去杠杆的背景下，公司总体实现了平稳发展，主要经济指标稳中有增。

前三季度，公司累计营业收入4268亿元，同比增长33%；利润总额216亿元，归属于上市公司股东的净利润112亿元；每股收益0.87元，净资产收益率（ROE）12.42%；经营性现金流量净额491亿元，同比增长880%。

上面几个数据中，最值得一提的就是ROE指标，该指标通常被用来衡量企业的运营水平和经营结果，股神巴菲特就曾表示，“如果非要我用一个指标进行选股，我会选择ROE。”

然而当杠杆管控逐渐严苛，房地产行业利润率、周转率进入下行期，房企要想维持高ROE其实并不容易。

由于行业三季报尚未完全披露，这里我们用中报数据说明。据克尔瑞统计，今年上半年行业80家典型房企ROE中位数为5.86%，低于2020年同期6.33%。企业ROE普降，下降房企占比近6成。

相比之下，上半年绿地ROE（9.25%）表现较好，到第三季度，该指标已经提升到了12.42%的水平。

业内有观点认为，企业自身业务模式、盈利模式和增长模式的创新，将成为未来房企ROE水平以及稳定性的重要决定因素。

地产三季度回款率超100%

基建营收贡献占比接近50%

向多元化转型，是房企进行创新的大方向之一。有资料显示，97%的百强房企都已经布局了多元化业务。

目前，房企多元化发展主要有以下两种模式：

一种是跳出地产行业，去造车或搞医美等等。

一种是在巩固地产主业的基础上，向产业链上下游及相关产业、协同产业延伸。

绿地选择的是第二种，多元化围绕房地产开发、基建两大主业展开，拓展消费、金融等方面业务。

其中，房地产业务以现金流管理为核心，狠抓销售去化、资金回笼、竣工交付“三大攻坚战”。

深蓝财经注意到，绿地上半年实现销售金额1641亿元，同比增长23.4%；回款1466亿元，同比增长17%，回款率超过89%。

到今年三季度，绿地累计完成合同销售金额2302亿元，回款2136亿元。三季度单季完成合同销售金额661亿元，回款670亿元，回款率达到101%。

作为绿地的第二翼，基建产业也保持着较好的业绩增长。

前三季度，基建产业完成营业收入2114亿元，同比增长44%。从收入结构来看，基建已是绿地营收贡献最大的产业，占比接近50%。

前三季度累计新签合同5457亿元。其中，新签10亿元以上重大项目65个（包括100亿元级项目2个、50亿元级项目2个），第三季度新签10亿元以上重大项目23个。

同时，基建产业的行业影响力持续提升、科技水平进一步提高——绿地大基建集团成功跻身“ENR 全球承包商250强”第9名，三季度获得32项发明专利和软件著作权，完成30项优势特色技术的梳理和评估。

两大主业企稳，才能给金融、消费等综合产业支撑，更好发挥协同效应。

金融方面，已成功引进战略投资者。已投项目东航物流成功上市，实现了较好的投资收益，新投资了一批有潜力的项目。金融牌照获取、数字化转型等工作进一步推进。

商贸产业上，参与第四届进博会招展，完成招展面积近2000平方米，涉及51个国家和地区品牌资源。持续提升贸易港发展能级，加快贸易港零售业态输出，打造进博集市2.0版。

除此之外，绿地正积极布局旅游目的地资源，努力提升酒店业务经营效益。康养产业旗下医疗健康品牌“绿地优康”已正式发布，首发项目“静安区柒彩里绿地优康医疗健康综合体”成功开业。

从三年“三步走”降负债战略的提出，到提前实现“第一条红线”转绿、“第二条红线”转绿在即。

业界应该能够感知到，即便在房地产这个粗重行业，绿地也在用积极的心态和方式刷新外界对自己的认知。

接下来，绿地还将继续为此努力，随着稳发展、防风险的持续深入推进，一个更趋稳健的新绿地已呼之欲出。