再谈房地产和万科

2021年8月8日 / 1次阅读梁孝永康

反过来想，政策打压的行业，是需求太过旺盛，需要政策降温的行业！

好久没写关于万科，格力和茅台的文章了。茅台我一直没怎么写，首先茅台太简单，厉害的地方一眼就能看出来，再一个分析茅台的人太多，我也没啥新的见解，所以就很少写茅台。而万科和格力之前写了很多，该分析的都分析完了，目前对公司也没有新的看法，所以也写的少了。

常有人问我对万科或者格力“目前”的看法。而我持有一个公司是根据其长远的竞争力来考虑的，比如商业模式，企业文化，这些东西短期是不会怎么变的，或者说会往一个方向发展，但是这种发展要很多年才会看出变化。一个公司本身，哪里会经常变来变去，变的只是我们的主观看法而已，而这种看法，只不过是受股价波动的而影响而已。假设格力和万科像老干妈一样是非上市公司，你对他们的看法也许很多年不会有什么太大变化，也就不会有“目前”这个词。

“目前”的心理动机是什么？就是股价目前上涨或下跌了，你需要从公司本身去找理由，来解释这种涨跌的现象。而实际上这种现象的原因和公司本身并无关系，所以找到的理由也只是先把箭射出去然后去划上靶心。

比如一个公司，它有缺点也有优点，当股价上涨的时候，大家会拼命说其优点，并且无限放大。他们说的对不对？是对的，因为大部分优点确实存在，他们并未瞎说，很有道理。当股价下跌时呢？大家会拼命找其缺点，也会无限放大。他们说的对不对呢？大部分缺点也是存在的，也是对的，也很有道理。只是随着上涨或下跌的程度越极端，他们放大的倍数就越大，最后变成不顾事实，胡编乱造。因为不如此，无法解释股价那种极致的现象，无法让自己找到逻辑自恰。

而公司所谓的利好利空消息也是如此，比如市场，公司，政策等等方面经常会出一些利好或利空。但是当股价上涨的时候，大家会习惯性的只看到利好，或者利空也解释成利好。就会感觉，公司“目前”变了，一个新的时代来临了等等。反之股价下跌呢？一个小小的利空就会无限放大，而对利好的东西会视而不见，就会觉得公司“目前”又变了，投资逻辑又变了等等。所以你会看到一种现象，短短几年，甚至一年，几个月之间，公司可以由全是利好全是优点变成了全是利空全是缺点，时代也变了，投资逻辑也变了，未来趋势也变了。问题是，过一段时间，可能又变回去了。好像公司，时代，趋势经常变来变去一样的。

据数据显示，房地产上半年新房卖了9.3万亿，再创历史高峰。这还是在政策用尽各种方式，极尽所能的打压之下产生的结果。可见这个市场需求是多么的大，这要是不打压，把市场需求全部放开，那得多疯狂，不敢想象。市场需求就如滔天洪水席卷而来，而政策就如各种堤坝不断阻挡，你这里挡住了，那边又缺堤了，又去赌那边，然后这边又漏了个洞，又来修洞。四面八方不断缺堤漏水，防御工事不断加大加固加深。所以你会看到，房地产市场各种政策是一波又一波，越来越严厉，因为市场需求这种洪水的能量太大了。

地产公司加大开发力度，土地成本上升，房价上涨，背后都是需求在支撑。没有需求，或者需求越来越少了，没人买房了，或买房的人越来越少了。地产公司还会大力开发？恐怕收缩投资都来不及了。房价还会上涨？恐怕下跌都卖不出去。政策还要打压，恐怕天天刺激都没用了。

但是如此猛烈的市场需求现状，在股市却认为是夕阳行业，认为现在的人都买了房子，以后买房的人会越来越少。这种情况将来是会发生，但不是现在，因为市场状况摆在这里，现在的状况是洪水挡都档不住，这样的状况你说马上要不行了，这不符合实际。什么时候说明快不行了呢？政策不但不打压，还想方设法的刺激市场需求的时候，那就说明不行了，走下坡路了。

政策的目的是规范市场的发展，当不行的时候给他刺激一下，当太过的时候给他打压一下，让其平稳发展，政策不是为了要打死一个行业。很多人喜欢用阴谋论揣测政策，说政策要把地产公司都整死，不给他们利润空间，拼命打压他们。我不知道整死地产公司有什么好处？地产公司都死了，或者大部分死了，没人建房子了，或房子的供应量大量下降，而需求量却还是那么大，会造成什么后果？后果就是房价再次离谱的上涨。

记得有一次在村里喝酒，电视里正在放着周润发的赌神，于是桌上几位大伯一边喝酒一边就聊起来澳门赌博。大伯a说：“哼哼，在澳门你如果赢了大钱，赚了几百几千万，那赌场会放你走吗？”，大伯b喝了一口酒砸吧嘴说道：“想走，不要命啦，人家赌场是什么势力，你走的了嘛"。大伯c添油加醋说道：“他们表面不会下手，肯定会在背后整死你，想带着钱离开，没门”。几个人聊的是津津有味，我在一旁听着就想笑，这就是普通人用阴谋论揣测上层的普遍想法。如果那些澳门赌场大亨玩的手段这么低级，能成为大亨？

事实是，你如果赢了大钱，无论是多少，你都可以随时大摇大摆的离开，而且是带着钱离开，一分不会少你的，除了交相应的税款。你还可以要求赌场派安保人员护送你，他们非常乐意，对你的服务绝对非常周到，你赢的钱越多，服务你的规格越高，生怕得罪你，下次不来了。

赌场为什么这么做呢？因为他不怕你赢钱，就怕你不来。赌场是靠机制取胜，会有人赢钱，而且赢大钱，这很正常，但是从总体赔率来说，赌场最后一定是赢的。而且你在赌场消费，吃喝玩乐，赌场都要赚钱。如果赌场里面大家都不赚钱，或者赚了钱也被一顿暴打，钱又带不走，那只能做一次性买卖，赌场还怎么开的下去？赌场欢迎你赢钱，你赢的越多，他们越开心，越对你客气，派美女围着你，把你当皇帝一样伺候，然后大力宣传，还会保护你的安全，这样才能刺激更多的人安心来赌场玩，赌场才能生意不绝，财源不断。

真正的大佬玩的绝非野蛮暴力那一套，那都是没有头脑的小混混玩的东西。大佬都是用制度去设计一个游戏，这个游戏一定非常符合人性，让大家都趋之若鹤，还欲罢不能。大佬还要让小弟把大家服务的非常周到，让大家感觉自己是大佬一样的，这样才能让更多的人来玩，而且不断来玩。

扯远了，意思是上层的人没有那么低级，不会玩那种竭泽而渔的事情。低级的阴谋论都是底层的人自己玩的东西，他们不知道上层的人是怎么玩的，所以他们觉得和自己玩的一样。

房地产是一个很大的行业，是中国最大的行业，如果竭泽而渔玩死了，对谁都没有好处。让这个行业稳健的发展下去，无论是对上层还是百姓，都是最好的，这也是所有政策的出发点。面对洪水泛滥般的市场，如果没有政策，场面将是一片混乱。有人说房地产行业总是被政策打压，没有前途。我认为恰恰相反。正是因为这个行业发展太猛了，所以才要打压，而且也需要政策来规范。房地产几十年来，各种政策就从来没有不打压过。因为行业需要这样的政策，每一次政策，都会打击某些不规范的企业，但并不是要把大家打死，打死了这个行业也就不用玩了。而是为了这个行业能更好更稳健的发展下去。

就比如说三道红线，有人说这个政策会打死很多企业，连恒大都不行了。难道政策的目的就是要把这些企业打死？这么坏？自从金融红利成为房地产第二波红利以来，高杠杆成为了房地产一道风景线。房地产四巨头，万科，恒大，碧桂园，融创，只有万科不玩高杠杆，其他都是高杠杆不断高速飙车成为了巨头。四位大哥，有三个带头，下面小弟岂能不纷纷效仿。这就酿造了巨大的潜在风险，对整个房地产市场的长远发展造成了很大的威胁。

如果不出政策加以规范阻止，这个风险会越来越大，最后造成的后果是难以估量的。你说要不要三道红线，看起来政策打压了市场，打压了某些企业，其实对整个市场长远来说是好事。

政策每次一出来，短期总感觉是打压，但是你往长期一想，那都是好事。当然也不可能所有的政策都能达到效果，失败的或者造成不良后果的政策肯定也有，即使是高层，也不可能事事都做对。但是其目标是为了规范行业，各种政策综合来看，对市场长期稳定的发展产生了不可取代的作用。

时至今日，很多人明白了万科3年前就喊出“活下去”是多么有先见之明，当时这三个字还是大家讥笑万科保守的笑柄。万科类似于这种先见之明并非首次，而是经常提前很多年就预判到行业的某些事情。在我看来，这并非万科有多么神奇，能预判未来。而是企业文化所决定的。几年前市场疯狂，杠杆盛行，这种风险我想作为深耕房地产几十年的万科并不难察觉，只是万科会谨慎的去做，并提醒大家风险。而其他企业不会这么去做，还在继续飙车。

为什么其他企业视而不见，难道他们都是傻子。不，他们不傻，他们都是聪明人。就好像美国每次股市泡沫来临的时候，巴菲特都谨慎的提醒大家很危险，但是大家不但视而不见，还越来越疯狂，因为最后的疯狂往往赚钱最多。难道这说明巴菲特预判股市的能力很强，并不是，因为疯狂的时候几乎谁能能感受到疯狂，谁心里都清楚这可能很危险，只是不是谁都能清醒的知道自己不能做什么。就好像现在的某些赛道股，几百倍的估值，并不需要你多么的有智慧才能感觉到危险，只是......

我为什么喜欢万科的文化，因为其具有长远思维，一个以基业长青打造百年老店为目标的企业，和目光短浅只想大赚一把的企业，其想事情的方式和做事情的方式是完全不同的。长远思维的企业，会有长远的谋略，并有自己的理念和原则，会为了长远利益牺牲短期利益，也会更接近本质去做事情，所以你总感觉它能预判未来，其实它只是按长远的方式在做事而已。这种企业，政策往往对他们是好事，因为政策的目的也是能让行业长远发展，和公司的利益最终会走向一致。

房地产庞大如洪水般的需求被大坝阻挡着，慢慢释放，这将让行业持续的更久。各种政策的出台，会让行业更规范更健康。而万科本身的做事方式和企业文化，在这样的行业这样的政策环境中，正好高度契合。万科的发展之路还有很久，这就是我对万科“目前”的看法，也是一直以来的看法。至于市场的看法，我始终相信资本市场最底层逻辑的一句话--股价短期是投票机，长期是称重机。

2021.7.25 梁孝永康写于长沙

公众号：梁孝永康