终究大家会明白，那些看上去高大上的商用楼，很多已经价值归0了
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终究大家会明白，那些看上去高大上的商用楼，很多已经价值归0了
某城市的商用楼，N次流拍，价格已经降低到了周围住宅价格的1/N，但仍然无人购买。
我无法预测这个楼最后还会不会继续拍，最后成交价格到底能降低到住宅的几分之一，但就我看来，这个和归0，差距也没那么大了。
有人会想：我靠那么大一个楼，看起来金碧辉煌的，价值是0？我随便租租也不会价值是0啊？？
实际情况：价值是真的0，因为如果要出租，就要有运营团队，要有客流，要有配套，要有操盘手，要有大品牌入住，这个成本比你想的高，根本无法覆盖成本，只能空着。
上述是已经发生在现实世界中的情况，我就合理联想一下，那90%的维护不佳、品质一般的住宅，10年后20年后，恐怕归0的也不会少。
当然，现在是没人信的。
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账户已注销 - 过去发生的频率不代表未来发生的概率
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1：高层住宅是现代版的贫民窟，尽管可能它要价不菲。这话有点刺耳。有人觉得物业好，99%是因为物业足够新，等时间长老化之后就知道了，物业是生意，赔本的不干。
2：房价等红利很大程度是人口红利，分析人口购房高峰也许有帮助，比如我国60-70年代的生育高峰以及这代人的子女1985-1990出生的一代，买房关键时点为30岁左右第一套小些的，40岁后左右置办一套大些的。如果这个推论成立，那么2020年左右是85-90后人群购买力的最后一波房价机会。之后除了一些还能吸引外来人口的城市，整体房产数量是大于需求人口的。
3：对于普通人而言（很少具备各地有房的实力），房子其实是重仓，不抗地震等灾害风险。抛开房贷杠杆（因为目前信贷抵押率，这是不容易爆的杠杆，是很棒的杠杆），房产的平均收益没印象中那么高，没有杠杆的话，投资角度，风险收益很可能不如地产相关的ETF。
2021-07-14 16:54 7 条评论
债券小白 - 职业法盲
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以后房子不好出租了，供求关系会彻底逆转。
《 国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见 》国办发〔2021〕22号明确规定了对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。
2021-07-14 17:01修改 9 条评论
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房租有多吓人，算算帐你就知道了
2021-07-14 14:08:53 来源: 邻读
。。。
实际上，在武汉二环江边准豪宅区，90平的房租，根据装修不同，不过2500~3500元而已。
这种房租和武汉的工资水平是相匹配的。
换言之，在差不多的地段，90平的甲级写字楼，其租金远远超过住宅。
毕竟是甲级写字楼嘛，最高档的存在，租金贵正常。
那，这么高档的甲级写字楼，售价一定很昂贵吧，肯定远远超过同地段住宅。
你错了。
武汉二环之内，最便宜的住宅都要2万/平，4万才敢自称豪宅，最贵的要6万。
而甲级写字楼，很少有能突破2万的，基本都在1.5~2万之间晃荡。
同样一平的土地，盖成写字楼，租金远远超过住宅，这说明写字楼具备的经济活力是明显占优的。
但与此同时，写字楼的售价又是远远低于住宅的。
明显违背经济原理，这里面肯定是哪里搞错了。
写字楼的租金这么高，售价这么低，买写字楼的人肯定赚翻了吧。
恰恰相反，这十年买写字楼的人亏惨了。
而且，写字楼的租金一点都不高。
以85元/平/月的租金来算，满租状态下如果要达到5%的年回报率，写字楼的售价必须低于2万元，计算公式是85*12*20=20400。
如果空置率按10%考虑，那售价就必须低于1.8万元。
如果空置率按20%考虑，那售价就必须低于1.6万元。
而武汉的空置率，达到了30%。。。
当然，写字楼的售价不可能低于1.4万的，开发商咬着牙都要往1.6万以上去卖。
所以，购买写字楼，只图出租的话，实际回报率撑死也就5%。
但买写字楼的贷款利率，6%起步。
所以写字楼的租金一点都不高，除非写字楼的价格掉到1.5万以下（含税）才算能勉强付贷款利息。
既然租金不高，那就是写字楼的价格涨太快了？导致租金回报率看起来马马虎虎？
也不是。
扣掉受到疫情暴击的2020年这个特例不谈，2010~2020这十年，是商业地产黑暗的十年。
2010年开盘的写字楼卖什么价，2019年就还卖什么价，2020年还能再跌一大截。
整整10年，售价一分不涨，买写字楼的业主眼泪都哭瞎了，尤其是那些贷款买写字楼的。
先别急着哭。
商业地产和住宅地产不同，商业地产和经济的关联更为密切，一旦经济受到冲击，商业地产首当其冲。
2020年疫情这个黑天鹅事件爆发后，写字楼租金直接崩盘了，商铺租金崩的更厉害。
租金大跌之后，售价自然也是大跌，跌的那叫一个离谱。
趁着还有眼泪，多哭点吧，不然我怕你以后哭都哭不出来了。
租金不高，售价不涨，写字楼的业主是真的惨，而商铺的业主更惨，已经堪称是三代卖血养一铺了。
为什么这十年这么惨？
因为以前那些买商业地产的业主，太爽了。
2009年之前，炒房的人牛逼么？
是挺牛逼的，但远远不如囤商铺的人牛逼。
商铺这东西甚至都不用炒，买了拿着不动就可以了，每年坐收大笔租金，售价还能年年上涨。
那个年代，有一铺养三代的说法，和现在的三代养一铺简直是天壤之别。
零几年那会，不仅商铺牛逼到可以一铺养三代，写字楼也是嘎嘎牛逼，所有城市最好的地段一定是给写字楼的，不可能给住宅。
上海黄浦江边，那些最优质的地段修起来的高楼，你去数数有多少是写字楼，多少个是住宅？
现在的住宅售价远远高于写字楼，但零几年写字楼真的是全方位吊打住宅。
租金高，售价高，还能给政府带来税收，同样一块地，能盖写字楼，政府傻了才会去盖住宅。
商业用地含金量那么高，而且明显供不应求，到处被人抢购，市场需求极大，那政府自然是开心的全力供地。
这么多家庭都有一铺养三代的需求，铺子不够那怎么行。
得多提供点铺子，满足人民群众家家户户都能一铺养三代的梦想。
大量提供商业用地后，前几年还没有看出什么眉目，一直到2013年那会，写字楼和商铺都非常好卖。
但是慢慢的，就不行了。
巨量的商业地产供应，导致这么多年写字楼和商铺的租金上涨缓慢，售价十年不涨，空置率多年高企。
听说连深圳的写字楼空置率都跑到20~30%了，还有大量的写字楼源源不断的落地呢。
与此同时，住宅的价格却被炒起来了。
10年，住宅的房价涨了4倍。
面对售价纹丝不动的写字楼，当年买商业地产的业主眼泪都要哭瞎了。
不好意思，现在已经没眼泪了，刚才已经给你多哭点的机会了。
很多买写字楼商铺的业主现在都在懊悔，要是我当初没买这个多好，买个住宅，再贷7成的款。。。
我的天，12倍的收益。
哎，不能再想了，再想就感觉自己心脏在抽搐。
以前是一铺养三代，现在是一房养三代。
人民群众从个个想有买铺传家的刚需，突然变成了个个都有买房传家的刚需。
政府部门也突然发现，这住宅用地含金量好高啊。
虽然没有啥税收，但同样一平米，售价能比写字楼高两倍以上，而且还供不应求。
于是，政府开始大量供应住宅用地了，和十年前突然提速商业用地的供应一样。
不仅开始提高住宅用地的比例，而且还打算把目前闲置的商业地产改造成保障性租赁住房，提供给急需住宅的人民群众。
2021-07-14 17:31修改 9 条评论
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- 关于一线城市高层建筑变成未来贫民区的：
北京朝阳区望京花家地西里一区103号楼等4座18层塔楼，位置黄金
回迁户居住，学区房，对口朝阳区排名前三的重点小学花家地小学
18层变成魔窑
首先是回迁户，以前是北京周边农民，后来拆迁补助到当前楼中（1998年建设的18层塔楼），并解决就业，大多是城市环卫大队等等，应该说党的政策还是很照顾的。但是人还是起点低、观念旧，很多人干了几年内推，天天闲的没事，一个月4000元工资。
说楼：人没钱了，自然会捡破烂等等，搞得楼很臭、蟑螂爬满楼，怎么灭都灭不掉。楼的质量也低，解决一个问题就能引出无数新问题。。。厕所漏水。。换个小水管道一个楼能臭1年
最奇葩的是106号楼，1-10层的住户是曾经一整个村子同时搬迁进来的，整个一栋楼不交物业费，物业也就彻底不管整个楼了，一进楼就是大大的几个字：严禁随地大小便！ 楼内部尘土飞扬、窗户都被黒垢侵满，远远不只是蟑螂和臭味，而是老鼠遍地跑。。最奇葩的是，塔楼的楼道就那么点屁地方，竟然住户还用篱笆隔离开，每家占用点，放点舍不得丢的旧家具
对了，这个楼的1-10层所有住户没给发房本，我算了下，1998年住进去到现在，也23年了吧
2021-07-14 18:23 4 条评论
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- 关于一线城市的商用楼
潘石屹的望京soho, 除了底商，楼内的办公区最多50%，还是各类不见人的商贸公司
我去是因为曾经给小孩子学画画，里边有个美术学校，很冷清
还有个出租儿童绘本的商户，我就纳闷，这年头谁还去象我们小时候借书那样去借儿童绘本，这个商户怎么盈利？
我老婆所在的公司，前两年租了世纪天街旁的写字楼，整租一层，给了一个非常非常优惠的价格。结果装修好了，办公一年后，再次续租，被提高租金50%，公司老板气的不成，但是没办法，谁让装修了呢。结果办公了2年，再次被提高租金，公司不得不搬离了这个写字楼
2021-07-14 18:35 11 条评论
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关于三线城市的房子将来会没人的
宁夏吴忠市，没听说过吧？典型的4线城市
曾经脏乱差、尘土飞扬
但是就是这2年，党对环境治理，城市也主动搞起了双创
面貌为之一新，还建设了高铁站，去西安3小时
现在房价涨了80%
我都想在那里买房子
我亲戚的房子就在黄河边
党保护了黄河，黄河边都是绿绿的草滩，非常美丽
城市宜居、生活成本小、物价便宜，节奏慢
但真心环境好，道路一尘不染
2021-07-14 18:39 6 条评论
商业楼盘拍卖的时候，往往都是因为上家的资金破裂，或者别的原因导致的拍卖（毕竟正常运营一般不会采取拍卖这种方式，就算不想要了，也可以用转让）
很多拍卖的约定条件就是承担一定的债务，即便没有这样的条件，你也不知道有这套物业涉及多少的隐性债务人，甚至中间还是有一定背景的。
很多地方商务办公楼确实价值逐渐归零，但就这个案来讲，必须得要讲清楚，这套楼盘有没有类情况。
像是我就知道上海的一个案子，有一套商务楼，表面上看起来债权都已经摘的干干净净。但是这套房子事实上被前一个老板用40年（20+20）长租的方案全卖给了1700名市民，并且还用这套房子的所有权抵押给了银行借了一笔钱。经过法院检察院的协调，房子的拍卖款70%还给这些人，剩下30%用来偿还给银行，法院出公告，在什么时间前不来登记隐性债务的将不予支持（注意是隐性）。房屋购买者将彻底保证得到一套干干净净的楼。
但是你们觉得事情真的就这么完了吗？
根据这个规则，经过计算1700名市民只能拿到自己付款的百分之30到50%（拍卖的价格肯定要降低，所得款也要打七折才能给到他们手上），好几年过去了，到现在楼门口都有人坐着。
2021-07-15 17:14 1 条评论
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关于这一点很多同学会举具体例子反驳，我就不参加了。
因为从原理上，超大城市，运行效率更高，成本更低，更环保（你没看错），更利于减少人均碳排放。
城市的另外一个作用是给人们创造近距离接触的机会，增加创意。
这些都是一本不算太新的书《城市的胜利》的观点，有兴趣的同学可以看看。
不是什么新观点，甚至可能是啰嗦的常识。不过还是可以翻翻
2021-07-15 22:24 6 条评论
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