如何看待深圳二手房天价违约金案维持原判，买方赔偿卖方 730 万元？法律角度如何解读...

我已经无数次跟客户强调过，无论是买房还是卖房，当你碰到对方违约时，千万不要觉得头疼啊，好麻烦啊，有纠纷啊，你最该做的，是要双手合十，感谢上苍送给你一份大礼。

本案乍一看赔了730万，怎么这么高，仔细一瞧，房屋总价款是7300万，违约金只占总价款的10%，约定20%违约金，法院酌减到10%是常规操作，也就不奇怪了。

为了回答更加客观，特意去搜了下判决书。

大概的案情就是买卖双方签了合同，合同已经约定了部分房款由卖家本人收取，部分房款由第三方代收。买家付了部分款项给卖家本人之后，以卖家拒绝出收据以及他人代收房款导致资金不安全为由没有支付后续款项，卖家催了好几次后，发函解除了合同，房子另售他人。

这里涉及到挺多法律问题的。

一、卖家有义务出收据吗？

房屋买卖合同中，卖家的主要义务是交付房屋、转移所有权登记。无论是法律上的规定，还是双方的合同约定，为买家出具收款收据，都不是卖家的法律义务。

收据仅仅是对买家支付房款的确认，在存在银行转账流水的情况下，已经有证据证明了买家支付了房款，不需要卖家再对房款的收取进行确认，收据完全是可有可无的存在。

二、卖家可否让他人代收房款？

法律并不禁止委托他人代收房款，而且他人代收房款并不会导致资金不安全，事实上，钱是种类物，且一旦进入卖家本人账户，卖家就可以自由支配，所以即便是卖家本人收取房款，也可能会导致资金不安全。

更何况，他人代收房款是在合同签订时就定下的约定，如果买家对他人代收房款持有异议，应该在缔约时就提出，而不是合同履行了一半才提出异议。买家明显有违诚信。

另外，本案中买家的部分房款是他人代付，凭什么你自己允许他人代付，就不允许别人他人代收呢？

三、约定的20%违约金，法院为什么会酌减？

这是因为，违约金的金额是可以随便约定的。你能想象到，一个正儿八经的房屋买卖合同，约定违约金为房屋总价款的400%吗？对，一百万买的房子，违约要赔400万。嗯，我就遇到过。

所以，违约金极可能约定的极高，远高于守约方的损失，也可能约定的极低，不及守约方的损失。

这时候，违约金的调整规则就来了。

过分高于实际损失的，违约方可以申请酌减，低于实际损失的，守约方可以申请调高。

本案就是违约金过高，违约方申请酌减的案例。

法院怎么酌减呢？法律上规定是要考虑实际损失、过错程度等等因素，但实际上就在法官的一念之间，酌减到10%也是对的，酌减到15%也没错——这是法律赋予法官的自由裁量权。

买方一通操作猛如虎，发现自己才是二百五！

买方一通骚操作，想从违约方变成守约方，结果偷鸡不成蚀把米，付出天价违约金。

其实，这个案子很简单。

买方购买卖方一栋别墅，总价7300万元，一手交钱一手交货，一次性全额付清。

买方后先后付款1965万元。

我个人揣测，可能是多种原因，导致买方不想购买这个房子了，但是考虑到违约金太高，所以才去找了律师。

买方律师接下来的操作让我叹为观止。

给卖方发了函要求停止支付款项，理由是因为卖方未给收据，而且是委托他人收款可能引发刑事责任。

不得不说，这个理由，看似「依据充足」，实则然并卵。

卖方接下来开始骚操作，卖方把房子卖给第三人了。

买方此时喜出望外，立即向法院起诉，因为卖方一房两卖，构成违约，要求退还已支付房款，以及违约金1460万元（房款20%）、居间费32万元。

卖方此时懵逼了，赶紧提起反诉，认为是买方违约，同样要求买方支付违约金。

一审应该是看懂了上面一通骚操作，所以，直接判决买方支付违约金给卖方，违约金按照房款10%计算为730万元。

接下来，买方上诉，二审仍然维持。

这个案子，违约金看似很高，实则也就是房款的10%，单从比例来看，并不高。

买方是不作死就不会死，如果当时和卖方私下协商解除合同，我估计也不会承担如此高额的违约金。

总之，一句话形容：

买方一通操作猛如虎，发现自己才是二百五！

先说个我认为的结论，730万真的不低，同时我认为违约方还可能做的更好。

根据判决书内容：

双方在《补充协议》已对收款账户作出了明确约定，该代收款约定未违反法律法规的强制性规定，原告拒付购房款的理由明显不足，对原告该抗辩意见，本院不予采纳。

这对专业律师来说，不开收据就不付款，真的就和胡扯一样，法官听了估计也无语。但不排除，守约方也存在一些履行合同上的小瑕疵，只不过没有体现在判决书里了，这也正常。

仅判决书认定的事实，原告就应该积极搜集没有对被告没有造成损失的证据，原告还在主张被告要承担违约金，不知道是真有把握，还是纯为了促成条件而显得好像有把握而已。

再说回违约金的问题，最关键的还是违约金的约定，同样重要的就是证明违约造成的实际损失，主要由守约方举证，但解除房屋买卖合同的情况下，房价整体上涨的，对卖家真谈不上什么损失，且不论守约方是否提供了证据证明实际损失，违约方也都应该主张违约金约定过高同时尽可能提供证据证明守约方没有损失甚至是有获利。

法院判案的思路，是以实际损失为基础， 兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，再根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。违约赔偿限定规则大体包括可预见性、减轻损害、损益相抵等规则，最终酌情认定。

这些在判决书里都没有看见，反正我觉得这个案子原告作为判案前大概率的违约方，做得不细致。

咱也是读过很多判例的，就想研究下，仅支付定金情况下（这就是履行程度浅的情况，其实啊，二手房交易里，定金的作用非常鸡肋了，尤其是定金就交个五万十万的，因为基本都是直接签买卖合同而不是预约合同，合同里也约定了以总房价作为计算基数的违约金，一般10%或者20%），能支持多少违约金。

结论就是，这里大部分案件，相比总房款，别说10%了，普遍5%都没有，是不是和瓜友们认为的10%一点也不高有出入？

但凡有个瓜友当了违约方，买套房没买下来问你要个几十上百万违约金的，那还不得哭爹喊娘。

这里再扯远一个话题，法官的自由裁量权。

尤其是在违约金这个问题上，法官的裁量权那是真的大。

就以题目里这个问题，判个5%也没毛病，判个15%那也是酌定后的结果，10%就算是比较中庸吧虽然我认为5%可能更合理一些，并且酌定的案件，到了二审，没有新证据重新认定事实的情况下，被改判的概率是相当相当小。

法官啊，真是拿着每月万儿八的工资，随便动动手就可能给当事人带来上百万的利益，足可见在这个岗位上可能面临的诱惑之大。

我真建议给法官再加点工资，这样律师工作中面临的可能存在的不合理阻力也少点儿，反正我总是没关系的那个~

这是一个典型的追讨违约金的问题。虽然700多万的违约金看起来高，但是抛开个体看数额都是耍流氓。因为房子的定价是7000多万，那么收10%的违约金也是合情合理的。

1,违约责任的举证责任问题

买家为什么站不住脚？因为他举证的代收账户偷税漏税，这个并不影响合同的履行，你可以去另行主张。其次，买家也并没有举证证明向卖家要收据。以上种种，难怪法院会认为买家系违约方

2,违约责任的范围问题

违约责任在大部分情况下应该适用的是填平原则。即使你当事人会漫天要价，但法院也最终会决定一个合理的数字出来。

因为违约金是惩罚履行过程中不守信誉的一方，但却并不是让守约方以此获得不合情理的利益。

3,诉讼的效率问题。

这个案件看起来虽然最后付出了700多万的违约金，买家要到了1000多万的原购房款，但是吧，几年的时间已经过去了，按照深圳房价的飙升态度一大笔，现金就就此搁置，即使反转过来这个诉讼就算是赢了，但是时间成本和幕后成本就不用说了。

所以说无讼是求，最高明的律师也是这样追随的

这个案子的判决书没有查到，但是比较反感上来就以法律人自居，误导网友称法院在和稀泥的观点。法院在和稀泥吗？从新闻中的事实来看，判决的比较正确，而且对买方的惩罚是比较重的。

对买家的惩罚， 很多人只看到了730万违约金，但是没看到的是，房屋升值的损失，买家在2018年2月交了1965万元，他如果拿这笔钱去买房，可以赶上2020年、2021年深圳房价暴涨。

我估计，就这一项损失，买家血亏，当然，这怪不了别人，纯属他自己作。

为什么我说法院不是在和稀泥，原因很简单，虽然合同约定的违约一方承担20%购房款的违约金（不确定，从别的回答看到该事实），

但是注意，并不是合同约定多少违约金，法律就支持多少，法院就会判多少。第一，存在另一方当事人抗辩的问题，如果抗辩合理，法院会相应减少。

第二，违约金不能过高，这历来是法律的明确规定。相信学过法律的人，都知道这个规定。就不再赘述。

民法典第五百八十五条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第三，违约金要以守约方的实际损失为基础。

第四，守约方的实际损失需要守约方证明。

以上四个条件，任何一个条件变化，都会引起法院裁量违约金的变化。

那么，我们来看这个案子。在这个案子中，法院认定卖方是守约方，他的损失是什么呢？

实际上，并没有，相反他有获利！他在不到一个月的时间，就把房子卖给了第三方。

买卖双方并约定自合同签订起3日内，买方交付定金365万元，2018年2月13日之前交付3435万元。随后，买方于2018年2月13日支付了200万元，次日支付了1400万元，累计支付1965万元。
2018年3月，卖方通知买方解除合同，随后，卖方在解除合同后将房屋出售给了第三方。

那么问题来了，按照深圳的房价，他可能赔本卖么？比如他跟本案买方约定是7300万，他可能低于7300万再出售吗？

考虑到深圳的房价涨幅，基本上不可能。那么他的损失在哪里？反而，他是受益的，为啥呢？因为买家的1965万购房款还在他手里呢？

直到这个官司结束，也就是纠纷发生后1年多，到买家起诉时，1965万卖家还没还给原告，那么问题来了，请问1965万一年的利息有多少？

我们从2018年2月13日以活期存款利息计算至2019年6月1日打官司时，利息有9万块。如果卖家拿这笔钱去深圳买房，那么他可能能赚到500万以上。（实际上，除了傻子，基本上没人把这么多钱存在银行当活期，大额存单不香吗？）

你说他赚了没有？至于到纠纷发生后第三年，也就是二审判决时，卖方有没有退款，不太清楚。如果没退，就算是1965万存三年活期利息，都美滋滋啊。

当然，卖方血赚，买方就血亏。

所以，你觉得法院再判买方支付卖方违约金730万元合理吗？

那我说的明白一点，这个案子卖方很可能证明不了他有损失，因为他早就把房子卖了，说不定还卖了高价，买方的1900多万还在他手里攥着，他可能拿去投资了，法院考虑这个情况，出于惩罚违约方的目的，判决违约方再赔偿10%的购房款作为违约金，你觉得不合理吗？

这真的是和稀泥吗？

综上，卖方赚到的不是730万赔偿，还有买方支付的1965万资金的投资收益，如果他投资有方，加上违约金，他至少能赚上千万。而卖方赚到的，就是买方损失的。