中央别墅区三十年，超级IP再续传奇

在北京的豪宅圈里“掐尖”。

近日，一份《财富自由门槛》报告引发热议，关于这个问题，聚焦做财富排名榜单的胡润百富机构给出答案，在不同城市，实现财富自由共分入门级、中级、高级、国际级四个门槛。

如果你在一线城市，入门级的财富自由门槛是1900万元，而实现“终极”的国际级财富自由门槛高达3.5亿元人民币，这之中包含了逐级递增的税后年收入、房产、车、金融投资。

层层的进阶需要翻倍的积累去跨越，胡润百富董事长兼首席调研官表示：“我们之所以将财富自由门槛分为四个阶段，是因为每到一个门槛，家庭情况的变化会使你产生新的需求。”

对于这个门槛是如何界定的，网络议论纷纷，胡润本人下场回复：中国的财富自由门槛相对于其他国家都是相对较高的，因为购房需求比较大。

这几级财富门槛明显不同的也是住房配置需求，比如跨进国际级门槛的人，会考虑在优质的地段买一套更具纯粹性的别墅。观察财富自由人群的置业路径也能看出：地段、产品的稀缺性与圈层的集聚是这类群体选择房产时看重的特点。无论经济周期怎样轮动震荡，核心资产的投资逻辑也是遵循这个特点，从未变过。

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财富自由人群的选择

伴随着互联网、新能源等新经济、新行业发展迅猛，股权增值效应助推新富人群崛起。但一个无可争议的事实是，无论AI、新能源等新兴经济领域如何对财富结构进行洗牌，北京，始终是吸纳最多顶豪和财富的中心之城。最近“新财富“发布的2020-2021年财富最快成长50人中，公司总部来自北京的占比位列第一，达22%。

在总部位于北京的企业当中，最近一年上市的快手、贝壳，都为公司实控人的财富带来大量增长，来自快手创始人程一笑、宿华个人财富在2021年的同比增幅都超过500%，分别高达875.5亿元、1102.9亿元。

随着经济发展，富人群体的数量在迅速崛起。招商银行在一份报告中预测，2021年底，我国高净值人群数量将达到296万人。

由于资产配置需求，这部分人也是北京房地产豪宅市场非常中坚的群体，并且带动了顶豪别墅的热销。

事实上，北京的亿级别墅一直在加速出货，不断增强的稀缺性带动价值水涨船高，同时资产配置的焦虑情绪也在加强。

自2003年官方颁出禁墅令、且每年反复强调补充以来，北京别墅的所剩库存在不断缩减、供需关系日趋紧张。地产营销人数据显示，2019年至今，北京亿级别墅供应量持续下滑，去年仅供应4497套，同比下降14%。截至2021年4月下旬，别墅供应仅1166套，比去年又有所减少；同时，今年的销量已经超过供应。

一个好消息是，“丽”字开头的豪宅要重新回归市场：位于顺义中央别墅区中心板块的恒大丽宫，最近推出了四期新品滨湖墅宫入市。但伴随的坏消息是，这宣告着最后的绝版别墅即将售罄，中央别墅区乃至整个北京市场再无纯粹供应。

恒大丽宫效果图

北京此次5月集中供地入市的30宗土地中，有1/3来自朝阳，其余来自海淀、丰台、房山等， 而此次顺义区的供应是0。未来入市的各类产品，也主打高密度，平均的容积率是2.143。

作为亿级豪宅圈的超级IP，丽宫一直用销量来向市场宣告自己的热度。2017年来，全北京一共成交的55套亿级豪宅里，有32套是恒大丽宫——每成交5套亿级豪宅里，有3套便是丽宫。

2019年，恒大丽宫成交单价超10万元，套均总价超1.4亿元，年度网签金额累计超41亿元。

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中央别墅区的故事

常有人问，丽宫所在的顺义天竺板块的价值是怎样被定义的？

如果追溯历史因素，最早可以到1992年，北京市政府赴港招商说起，当时招上来的一部分企业，有新世界、新鸿基、恒基、长实等五家港系地产企业龙头。

这些港企瞄准北京的第一个板块，就是位于东边温榆河畔的天竺地块，距离首都国际机场仅5公里，且毗邻多个使馆区与商务区。市政府早期打算牵头在那建房，卖给在北京工作的外国人。

不过第一个外销别墅被央企抢先开发，项目以丽字开头，命名“丽京花园”，在全国房价卖不到千元的1992年，丽京华园每平的售价是17000元，面市后4小时售罄60套，是这个区域创造天价奇迹的开始。

此后，这个区域打造的产品总以“丽”字做开头，丽斯花园、丽高王府、丽嘉花园，丽宫名字的渊源就来源于此，将一代代纯粹豪宅的特点做传承、且与时俱进地出新。

后来，这个以纯粹别墅供应为主的板块逐渐有了名字——中央别墅区。

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顶豪的氛围感

北京的顶层人群栖居在中央别墅区，长久以来形成了浓厚的豪华墅区氛围，主要体现在区域的教育、商业、生态、时尚等配套的稀缺性。

中央别墅区又被称为“国际学墅区”，是全北京的涉外教育高地。ISB顺义国际学校，是20世纪70年代经北京市教委批准成立的第一所国际学校，生源多是来自全国50多个国家的使馆、商人、国际跨国公司等家庭。

如果纽约的顶流精英住着曼哈顿上东区的贵妇，与之对应的就是中央别墅区的顺义妈妈，她们见面互相打招呼的第一句，应该就是子女所在的学校名字。

未来顶层人群再想进入这里，只能像畅销书《我是个妈妈，我需要铂金包》中勇闯曼哈顿上东区的家庭一样，在二手别墅中反复挑选后，忍受向下兼容几十年房龄别墅的落差感。

如今，除了ISB，德威英国国际学校、青苗国际双语学校等十余所国际学校坐落于中央别墅区，这里是北京“最老牌”的国际学区，也是一处人文高地。

德威国际学校

中央别墅区的1.5、4、8公里范围内，罗红摄影艺术馆、松美术馆、红砖美术馆与马未都先生创办的观复博物馆等享誉内外的艺术展馆分别环绕在此，美学浸润下也让这里多了世界艺墅区的名号。

这些艺术展馆的选址颇有讲究，除了交通便利，还要具备生态特色，他们随着古老的城市文明一同变迁、历久弥新，参考塞纳河畔边上的卢浮宫、纽约中央公园附近的大都会博物馆。中央别墅区坐拥温榆河上游河段，坐拥167平方公里的绿色生态走廊，是京杭大运河的上游，被称为“京城的母亲河”，素有“得温榆河上游者，得北京上游”之说。

温榆河畔实景图

这一区域形成了自己的生活圈。与温榆广场一墙之隔，荣和广场、中粮祥云小镇、顺义沃尔玛山姆会员店等国际化商业中心毗邻，和睦家国际医院、北医三院顺义院区等高端医疗机构汇聚，囊括餐饮、休闲、娱乐、购物、医疗等于一体。

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丽宫的三重私享

丽宫的社区配套也是如此，将顶级豪宅的氛围感烘托到极致，就像没办法再复制第二个具备稀缺配套的中央别墅区一样，在业主私享的休闲、生态、服务等方面，在市面上也找不到第二座丽宫。

实现财富自由人群在丽宫提供的私享配套里，分享着前沿的信息、资源。私享配套之一，就是特邀世界高球教父杰克·威廉姆·尼克劳斯执笔设计的约60万平米高尔夫球场，遵循国际锦标赛级别18洞72标准杆的场地规划，设计约60000平米大湖，7300码球道，犹见一番林克斯风情。这也无形中构成了购买者投资回报的一部分。

果岭实景图

此外，项目打造专属15000平米会所，私人定制奢配服务。囊括室外运动区、室内健身区、儿童娱乐区、商务功能区、多功能休闲区五大主题功能区，专属为业主提供器械健身、网球、篮球、游泳、商务会客、商务会议等十余项运动健身与文化休闲服务。

恒大丽宫会所效果图

第三重豪奢配套，就是丽宫业主私属的滨湖墅宫，四期新品遍寻全球遴选珍稀材料，特聘世界知名豪宅园林大师团队，量身定制五重园境，全冠移植珍贵树种，并参鉴皇家园林中西洋楼的“大水法”，以“衔水造墅”的亲水原则、严苛的衡准匠心，将80%的墅宫建筑于湖溪之畔。

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突破认知的产品力

回顾丽宫三期面市前，恒大从打造亿级豪宅的老牌港企新世界手中接棒，承袭了前者打造豪宅的经验，并融入对内地市场的理解，恒大将丽宫打造成为北京豪宅的顶级IP，这也是集团品牌美誉度通过打造硬核作品提升的案例。

面市的丽宫四期滨湖墅宫，在建筑风格、户型细节等产品力，也是突破中央别墅区客群认知的。

步入这座滨湖墅宫，视觉上是复刻世界经典美学18世纪中叶的新古典主义建筑，同时，为照顾东方人的“庭院情结”，参照传统“门庭礼仪”，形成一栋一园，一墅一院，私享花园的归家礼序。

恒大丽宫效果图

别墅与平层产品的不同，一般就在于入户挑空的高度。丽宫四期滨湖墅宫门厅及客厅挑空高度约7~11米，单层层高约3.6米，这个数字，遍寻北京同价值项目，几乎为0 。此外，天幕式奢阔落地窗，赋予业主广阔舒适的视界。

恒大丽宫样板间效果图

每一栋墅宫均引入理疗级珍稀的温泉资源，深采自地下约3500米的温泉水，富含多种矿物质与微量元素，终端配置智能操控设备，可以根据需求量身调节适宜水温，“入户级别”更为私人定制。“限墅令”后，北京再限地热开采，“温泉入户”此后再无，中央别墅区仅此一例。

泳池效果图

在环保节能居家方面，项目选择全球顶级品牌设备材料，标配先进的地源热泵系统，高效节能、无任何污染的采暖空调方式，24小时全天候清新舒爽，以精湛的技艺打造现代科技豪宅。

这是北京豪宅2021年的代表作，也是中央别墅区的传承孤品，或许下一个十年，实现财富自由的新贵，遍寻中央别墅区后，还是会找到丽宫来满足居住需求的更迭。只不过那时，支付稀缺性资产的成本会升高。

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