是时候丢掉炒房幻想了

时代真的变了

01

5月6日，建设银行针对深圳楼市出手了。

该行深圳分行一纸公文：首套房贷款利率调整至LPR+45BP(5.1%)、二套房贷执行LPR+95BP(5.6%)，且已经开始执行。这较该行此前执行的首套房、二套房贷利率分别上浮15BP和35BP。

很显然，这提高了买房的难度与门槛。以首套房为例，贷款利率上涨了45BP，也就是0.45%，以深圳目前的房价，以一套房贷款500万，按30年计算，将比原来多支出近35万的成本。

建行是国有四大行之一，又是深圳房贷行的主力，带头效应不小，不排除接下来其他国有大行、股份制大行跟进加息。

其实，在深圳出手房贷利率之前，北京、广州早早出手了。当前，北京首套房贷利率最低为LPR+55BP(5.2%)，二套房贷利率最低为LPR+105BP(5.7%)；广州今年以来已三次调整房贷利率，目前首套房贷利率调整为最低LPR+75BP(5.4%)，二套房贷最低LPR+95BP(5.6%)。

一线周边城市以及省会二线城市，更为夸张。其中，成都房贷利率全面破6%。2月份的时候成都多数银行的利率还在5.88%左右，3月份，多家银行开始不断上调利率，房贷利率突破6%，4月份，首套房贷款利率普遍上浮到6.1%，二套高达6.74%。

不止这些，全国楼市“加息潮”已至：

南京农业、中行、交通、工行等首套房全部上调5BP；

长沙、芜湖首套、二套房贷利率均提高25个BP；

苏州中国银行、建设银行、招商银行新房首套首贷上调5-10BP；

南宁首套房贷款利率，全面破6%；

中山的首套房贷利率最高从5.35%涨到5.65%；

济南房贷利率也普遍上涨15-20个BP。

据融360数据显示，今年4月，全国21个二线城市的房贷利率环比上涨，9个城市的首套房房贷利率环比涨幅超过10BP，中山、惠州和东莞的首套涨幅位居前三；大连和哈尔滨的房贷利率本期涨幅也较大。

这一波楼市定向加息潮，比较显著的特征是四大行均是带头大哥。有数据显示，今年2月，银行普遍首套利率还在5.2%，四大行已经达到了5.45%。而到了4月，全部上涨到了5.5%以上了。

四大行更容易实施国家的大政方针，加息具备风向标的意义，背后蕴含的政策导向不言而喻。

02

房住不炒说了好几年了，但不少炒房客有钱就去投资买买买，把监管层当成对手盘。但对不起，这次一定会碰的头破血流。

尤其是从去年下半年开始，上至中央，下至地方，已经从各个维度打响了控制高房价的攻坚战。

去年8月，监管层在金融政策层面重磅出手了。央行、住建部给房企划出融资3条红线——剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比小于1，给房企融资上了紧箍咒。

这应该是房地产上下半场的真正分水岭。那个依靠高杠杆野蛮扩张，撑死胆大的，饿死胆小的时代再也没有了。房企大分化时代也正式到来，部分负债高的巨头承压，增速会放缓甚至大幅下滑，中小房企尤其是小型房企再无逆袭机会。不过，稳健型的房企们，比如万科好早之前就降低负债调结构，未来会活得不错。

去年12月31日，央行出台了商业银行贷款集中度规定，给银行房贷款也上了紧箍咒，影响重大且深远。

（来源：央行官网）

据机构统计，大约只有30%的商业银行的房地产贷款存量超过了这个红线，大型银行即使超出红线，超出比例也不高（一般在2%以内），超出比例较高的主要集中在中小银行，即使超过了红线管理层也给了2—4年的过渡期。

这对于对于三线以下城市房地产是重大利空。要知道，中小型房地产开发企业目前主要活跃在三线以下城市，其融资渠道主要来源就是中小型银行，而目前这个融资红线恰恰对中小型银行特别严厉——银行越小，地产贷款额度也越小。

中小银行存款端不会扩张，未来反而随着人口外流而呈现下降趋势，那么要降低房贷比例，只有降低房地产贷款存量。这对于三线以下的中小城市的融资造成重大利空，不但没有了增量，存量还要锐减。

这也导致今年三线及以下城市，普遍呈现冰封状态——房价涨不动了，甚至还下跌了一些，另外交易量大多也下来了。这是宏观金融政策导致的结果。

一边给房企设置“三道红线”，一边又给银行设置房地产贷款红线，可以说这是真正落实“房住不炒”的长效顶层机制。

但远水解不了近渴。今年三线及以下城市降温了，但一线城市、省会城市房地产交易异常火爆，房价上涨压力较大。

对此，郭树清3月2日再度喊话：房地产的核心问题就是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛，很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的。

今年4月30日，中央政治局工作会议，关于房地产的表述是这样的：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

喊话、会议表态之后，我相信会有一系列的重拳跟上。其实，在今年前4月，全国各城市房地产调控政策已经达到了150次。

具体到地方，深圳是全国楼市风向标，一波接一波的调控政策，真是精准狠啊！

2月8日，深圳出台二手房指导价，让火爆的楼市很快冷却，成交量迅速骤降。这对于深圳楼市影响深远。

紧接着，深圳多家银行轮番严查经营贷。最终的结果是，提前收回5180万违规经营贷，问责14人罚575万。当然最为劲爆的是，4月8日，深圳炒房大型团伙“深房理”被7部委一锅端了，震惊了楼市圈。

4月28日，深圳再度出手小产权房，不准过户交易，不准见证盖公章，深圳连夜查封新闻中涉及的中介门店。而在此前，央视报道，深圳小产权房涨幅最高达到50%。

翻过五一，深圳建行开始率先加息……

这一系列举措是一套组合拳，就是要把深圳房价给控制住，风向标控制住了，全国才好办。

看到没，不管中央政策顶层设计给房企、银行划红线，还是地方大力出台政策控制深圳楼市，基本上已从各个维度来围堵房地产了。

房住不炒，不再是一句空话。

03

未来，投资买房有没有大机会？

其实资本市场早早给出了答案，这是场内所有交易者用真金白影投出的票。江湖老大哥万科，股价历史最高点出现在2018年1月，当时报价最高37.68元，到现在，3年过去了，股价还倒跌25%。

（万科股价走势图，来源：Wind）

万科都这样了，其他房企就更惨了，刚拉了一个数据，从2018年初统计至今，有72家房企累计跌幅超过30%。

（房企股价跌幅统计，来源：Wind）

万科股价的萎靡，其实是房地产行业已经走过黄金时代的真实写照。对于普通人而言，买房自住可以，但当下还一心想着投机炒房暴赚，无疑是逆流而动，被撞得头破血流可能还是轻的。

从今天开始，忘记过去投机暴富的房地产吧！因为时代真的变了。