缺乏造血能力 房二代85后美女总裁的中南服务能否破解破发魔咒

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

3月29日，中南服务商业有限公司（以下简称“中南服务”）向港交所递交招股书，拟主板上市，建银国际为其独家保荐人。

据克而瑞资料，截至2020年12月31日，共有42家物业服务企业登陆资本市场，其中38家在港上市，1家在上交所上市，3家在深交所上市。此外，中南服务是今年第11家向港交所递交招股书的物企。

若中南服务成功上市将会有效提高其融资能力，为其发展注入更多活力。

然而，中南服务一方面营收严重依赖中南集团；另一方面，自2020年以来不少物业公司上市即破发，中南服务能否经受得住资本市场的考验存疑。

陈家二代陈昱含执掌的中南服务会书写怎样的中南故事？

缺乏造血能力  背靠“大树”也不好乘凉

成于中南，也将败于中南？

查阅中南服务的历史我们不难发现，中南服务的发展紧紧围绕着中南集团，自身并没有多少造血能力，而且背靠中南集团这棵大树并不好乘凉。

招股书显示，2005年陈锦石控制的中南房地产业有限公司及南通中南新世界中心开发有限公司共同成立了中南物业服务，即如今的中南服务，并开始向中南集团开发的物业提供物业管理服务。

值得注意的是，中南服务成立十多年来，其绝大部分收入来源于中南集团。招股书显示，2005年中南服务成立即开始为中南集团开发的物业提供物业管理服务，直至2016年，中南服务才为除中南集团以外第三方物业开发商的物业提供物业管理服务。

招股书显示，中南服务主营业务包括物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。而其绝大部分收入来自向中南集团开发的项目提供的物业管理服务及非业主增值服务。

2018年至2020年，中南服务的收入分别为5.52亿元、6.82亿元、8.63亿元，年度溢利分别为1794.60万元、2705.40万元、6674.60万元。

而2018年至2020年，中南服务向中南集团开发的物业提供的管理服务产生的收入分别约为2.81亿元、3.39亿元、4.67亿元，占总收入的比例分别为50.9%、49.7%、54.1%；向中南集团开发的项目提供的非业主增值服务产生的收入分别为1.77亿元、1.99亿元、2.34亿元，占总收入的比例分别为32.1%、29.2%、27.1%。

中南服务也毫不掩饰其对中南集团的依赖。

中南服务在招股书中的“风险因素”部分直言，“我们于往绩记录期间获得的绝大部分收益来自我们就中南集团开发的物业提供的服务”。

因此，高度依赖中南集团的中南服务自主获客能力堪忧

房二代85后美女接班 市场竞争加剧

与其他地产二代一样，中南服务也同样是一个房地产二代的故事。

资料显示，此次拟港股上市的中南服务由陈锦石女儿陈昱含执掌，1985年出生的陈昱含于2008年8月获得澳大利亚悉尼科技大学工商管理学士学位，2015年1月获得复旦大学行政管理硕士学位。

截至目前，陈昱含拥有超12年的房地产行业经验。

陈昱含2008年8月本科毕业后即加入中南建设，并担任多个职位，包括董事长秘书、董事长办公室主任及助理等。目前，其仍为中南建设董事、副总经理、战略委员会成员及中南控股董事会副主席。

2016年7月，陈昱含进入中南服务，参与管理及业务运营。2019年11月，作为陈锦石家族继承计划的一部分，陈昱含收购中南服务的全部权益，直至委托安排终止为止。2021年1月，陈昱含实益全资拥有的公司成为中南服务的登记股东。至此，35岁的陈昱含成为中南服务的掌舵人。

不过，陈昱含接手后的中南服务存在机遇也面临着挑战。

克而瑞资料显示，物业管理行业总建筑面积已由2015年的193亿平方米增加至2019年的310亿平方米，年复合增长率为12.50%，并预期由2020年的330亿平方米增加至2025年的430亿平方米，年复合增长率为5.40%。

然而，伴随着物业管理行业市场集中度进一步提升，其市场竞争也将同时加剧。

而在诸多港股物业上市公司当中，中南服务处于“比上不足比下有余”的尴尬地位。中南服务招股书显示，2019年，中南服务物业管理服务毛利率增长率为61.10%，而在香港上市的物业服务企业融创、恒大物业、合景悠活的毛利率增长率分别为179.10%、160.20%、119.60%，远高于中南服务。

此外，成功上市就万事大吉了吗？答案是否定的。

2020年至今，已有不少物业股破发，例如，2021年1月18日正式登陆港交所的宋都服务上市首日即迎来了破发。开盘首日，宋都服务以0.225港元/股低开破发，其后一路走低。截至4月9日，其报价为0.128港元/股，总市值为4.10亿港元。此外，第一服务控股、兴业物联、荣万家等股价均出现30%以上的跌幅。

业内人士表示，“物业股破发的背后可能隐藏着基本面的不足”。

中南服务能否经受得住资本市场的考验，作为陈家二代接班人的陈昱含又将带领中南服务走向何方？GPLP犀牛财经将持续关注。

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）