来源：地产大咖联盟

广州亚运城地块，曾因2009年底的“255亿元”天价中标，而为世人所关注。

在这个曾经的“中国新地王”上建设的技术官员村（山海湾小区），因为是广州亚运城容积率最低的小区，一梯两户，南北对流的板式结构，一度成为众人称羡的居所。

然而其乐融融的生活被新地王开发商利合房地产发展有限公司（以下简称“利合地产“）的强占绿地和小区道路而打破。

2月1日，对于这里的居民来说，是一个灰暗的日子。一大批利合地产施工人员正式启动对亚运城E地块（天逸小区）的施工，动用挖掘机开始挖开技术官员村的绿地和道路，实施侵占之实。部分技术官员村的业主们上前阻挠，和施工人员爆发冲突。后报警后，事态才平稳下来。

事情发生后，李强非常气愤地说，我们居住的十年的小区内部的绿地和小区道路，竟说不属于小区业主了，要被强占建新小区天逸的围墙。这是赤裸裸的挑衅——对法律尊严的挑衅。

而利合地产也在《致技术官员村业主的一封信》上也是振振有辞，他们手持的土地使用证显示他们对E地块的建设迫在眉睫，并称目前只是先修建E地块围墙。

这一冲突，让技术官员村业主和利合地产争执了三年多的绿地和道路的归属问题争夺白热化。

荒唐事：3万平米土地不翼而飞

说起这三年来，技术官员村业主和利合地产关于技术官员村绿地和内部道路的抗争，李强是历历在目。

广州亚运城占地面积2.73平方公里，总建筑面积438万平方米的超大规模综合社区，相当于4个北京奥运村、8个北京亚运村的大小。这可是顶着荣誉光环而生的项目。

技术官员村曾因为接待了世界级的裁判和运动员而闻名于世。李强就是在2010年时，被“亚运城最低容积率”小区的宣传语吸引而买了技术官员村的房子。

令技术官员村的业主们做梦都没有想到的是，利合地产会在他们居住了8年后，占用技术官员村的绿地和小区道路来建设新的楼房。

2018年3月，技术官员村小区南面相邻的F地块建至小区边上，施工人员肆意侵占技术官员村南门出口建围墙，毁坏2010年广州亚运会留下的道路、灯柱、标志牌等，受到业主们集体阻止和投诉。

第一次占地受到阻止后，利合地产没有停止行动。

2018年10月，与小区东北角相邻的E地块开工建围墙，再次试图将技术官员村的消防通道拆除，又受到业主集体阻止。

两次强占绿地和道路不成的利合地产不得已亮出“真相”：技术官员村小区实际土地面积只有78019平方米，小区环形路外的绿地、围墙，小区的南北门、出入口、内部道路及应急消防通道均不属于业主。

换句话说就是：利合地产以土地使用证为小区用地红线范围，将技术官员村小区围墙里面用了10多年的约31799平方米的绿地、小区内部路全部剥离业主们的权属用地范围，其中约1.2万平方米用于建高楼、建体育公园。

这让技术官村的业主们极为震惊。

如果这一切是真的，那么技术官员村根本就没有销售时所宣传的17万平方米，容积率也大幅提高到1.4以上，也意味着“容积率只有0.7”的宣传是赤裸裸的欺诈销售？

争议未有定论就强行施工？

在利合地产多次企图占用小区绿地和内部道路的事实面前，技术官员村的业主们自发地组织起来，试图搞清事实真相。

部分技术官员村的业主开始收集、研究、分析小区历史规划建设资料，查找问题的根源，并四处投诉、信访、行政复议。

李强等业主多方查找得到的技术官员村销售时的合同附图、《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》的附图边界完全一致。

穗房预（网）字第20100846号广州市商品房预售许可证显示，技术官员村分期建设用地面积为10.9818万平方米，容积率为0.98（所谓17万平方米，容积率为0.7为夸大宣传）。

这与利合地产出示的“地块8”的土地使用证上技术官员村面积、边界、容积率等情况严重不符。利合地产称地块8就是技术官员村，面积只有78019平方米，缩水31799平方米。

业主认为“地块8”不代表就是技术官员村，遂开始向有关部门投诉、复议，开始了长达3年的维权之路。

相关投诉复议无果后，技术官员村业主提起了集体诉讼，形成了技术官员村与相邻地块用地争议的系列案件，共有四个案件。

就在技术官员村业主抗争之时，利合地产却率先行动了。

1月5月，利合地产发布了一封《致技术官员村业主的一封信》，单方面宣布了自己的胜利，其主要理由是：

1、铁路运输中级法院于2020年7月31日作出《行政裁定书》【（2020）粤71行初166号、167号、168号】裁定“驳回原告潘建红等494人的起诉”。该裁定的主要理由有“两地块用地范围相互独立，不存在交叉或者重叠情况。”

2、“穗规证（2008）2505号《建设工程规划许可证》系原广州市规划局向广州市重点公共建设项目管理办公室核发的比赛时广州亚运城技术官员村住宅楼工程规划许可。”

3、“将穗规证（2008）2505号《建设工程规划许可证》作为合同附图为由，主张对自编号E地块享有建设用地使用权，缺乏相应事实和法律依据。”

就此，利合地产对业主们声称：现政府相关职能部门与司法相关已有明确结论意见，按法定边界线开展E地块施工建设是其底线和原则，并认为E地块1-3栋施工建设已经迫在眉睫。

针对利合地产这封信，技术官员村的业主们立即予以反驳：第一，利合地产是在“借建设围墙之名，实施侵占技术官员村规划用地之实”。

知名律师曾健新也认为，这是利合地产先下手为强的做法，等把围墙变成既成事实之时，等到二审判决下来，已经是一二年以后的事情了。

所以，技术官员村业主们认为，利合地产明知技术官员村与相邻E地块存在用地争议，且法院尚未审结（三个在二审阶段，一个在一审阶段）的情况下，违反《土地管理法》第十四条“在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状”的规定，强行施工。

技术官员村的业主认为，利合地产强行施工，是不顾法律明确规定的做法，势必会激化社会矛盾，甚至会造成不可逆转的法律后果。

面对技术官员村业主的这些质疑，地产大咖多次联系利合地产法务部总经理卢雪林，第一次接通时，他以开车为由婉拒采访，后面联系他，均未接通电话。

利合地产只是在其致业主的信中称：虽经政府部门协调规劝，部分业主们仍坚持己见，执意诉讼终审前不得开工建设。这等于将沟通大门关闭，并将妨碍到利合公司的合法开工建设。

在信中，利合地产显得较为强势，坚称土地开工合法且迫切，利合地产不得已于2月1日开启施工建设。

纠纷不断的利合地产

暂且不论技术官员村业主和利合地产的绿地和道路之争结果如何。让我们看一下利合地产是什么来头？

2009年12月底，碧桂园、富力和雅居乐三家的联合体以255亿元的价格中标亚运城地块。广州亚运城地块因此而一夜爆红。

随后世茂集团和中信地产加入进来，五家开发商联合组建了项目公司利合地产。后富力地产退出，中海地产加入。

集全国五大顶级开发商之力打造的亚运城，一度让广州人民充满了期待。

但是现实却是残酷的。在利合地产开发亚运城的十多年里，其与业主的纠纷不断。

一位叫YUKI酱的业主悲愤地质疑：技术官员村因为容积率低和绿化好，至今都是亚运城单价最高的小区。利合地产为了利益，可以随意修改规划，买回来已经十年的物业都得不到保障，看看未来谁还敢买利合地产的房子？

网名为“尚木”的业主质疑，技术官员村应该有消防通道才能卖楼的，那现在这条消防通道在当年应该是合法的吧。利合地产把这条通道划走，也说自己“合法”，不是自相矛盾吗？

非独技术官员村的业主和利合地产为了绿地和内部道路争执不下，亚运城业主曾多次和利合地产产生矛盾。

2011年亚运城首批交付的400多套房子，存在墙体发霉、地板开裂、空鼓不平、外墙渗水等现象，经历过前段时间的潮湿天气后，部分木质装修材料中甚至长出蘑菇。2011年6月，数百名亚运城业主聚集在珠江新城马会家居亚运城售楼部以怀疑房子主体结构本身可能存在问题，有可能是危楼为由，集体要求退房。

此后，亚运城又因不能兑现“买房落户和就读省一级小学”的承诺，再一次引发业主的集体维权。

2019年，亚运城天韵G区的业主认为利合地产修改了规划，导致高铁将穿越小区，高铁的噪音会对大家的生活造成严重的困扰，和利合地产产生冲突。

前不久，亚运城天峯F3小区业主就小区重大安全隐患投诉至政府监管部门，起因是验房后发现天峯F3小区存在两项危害公共安全的潜在重大隐患，分别是建材消防级别不达标，以及由于工程设计及项目规划可能导致的高空坠物风险。

天眼查显示，利合地产多次因为买卖房屋与业主发生法律纠纷。天眼风险显示，其自身风险199条，周边风险1015条，预警提醒99条。

地产大咖认为，其实，作为在亚运城这片土地上长期开发的利合地产，完全没有必要和业主针锋相对。化解矛盾，和气生财才是明智之举。

就如何化解技术官员村业主和利合地产的矛盾，广州知名房地产专家韩世同在接受地产大咖采访时认为，既然双方有矛盾，法庭是很难裁决的。

他给出一个比较中肯的解决方案，双方的矛盾看似是死结，其实解铃还需系铃人。技术官员村如果有空地存在再利用的空间，在土地拍卖的时候没有明确，现在就该由相关主管部门出面通过行政裁决的方式尽快将业主和开发商的权属界定清楚，化解双方的矛盾。如果涉及到业主方和利合地产的利益调整，行政裁决的时候也该予以平衡。（以上业主均为化名）