我长期持有万科的逻辑

2021年1月25日 / 1次阅读梁孝永康

上周实盘账户卖掉100股茅台，继续买入万科，万科已经成为实盘账户第一重仓股（实盘在公众号梁孝永康中展示）。

对万科的跟踪和了解应该要从十年前开始了，很多我喜欢的公司我都会长期跟踪，跟踪不代表会买入，只是去了解他们的发展方向，业绩，管理，和文化的变化，一个公司在5-10年中，肯定会遇到很多困难和波折，看他们如何处理，最后结果如何？慢慢的，你会对商业的规律和企业有越来越多的理解，这是理解企业最好的方式之一，只是需要时间，这并非说要你每天付出很多时间，实际上我只是偶尔去研究思考一下，但是你要持续很多年，有些事情只有在时间漫长的流淌中去观察，去琢磨，你的认知才能有异于常人的深度和高度。

人生就是时间的哲学，好的事情随着时间会积累出奇迹，坏的事情随着时间会走向毁灭。有意思的是，这个世界好的事情往往没什么意思，短期也没有效果，需要有自控能力才会去做。而坏的事情往往短期效果明显，甚至很愉快开心，不需要刻意去努力你就会无意识的往那个方向走。

在跟踪万科这么长的时间里，我一直觉得这个企业有点不一样，并非它的商业模式不一样，实际上房地产开发业务模式很简单，也做不出什么差异化，即使是万科这样的品牌，客户也不会仅仅因为是万科的房子就买单，万科具有一定的品牌溢价，但其品牌远远不如消费品的品牌对公司那样有价值。

房地产公司的区别不在于商业模式，而在于人，在于人的做事方式和理念，而且在长时间的经营中这种方式和理念形成了完善的制度和优秀的企业文化。房地产是类金融类企业，就和我们投资一样，考验一个人对欲望的控制能力。在短期一两年甚至几年，一个刚入门的投资新手的业绩也许比投资大师都要好，但是把时间拉长，新手如韭菜般倒了一批又一批，而大师还屹立在那里。这并非大师有什么秘诀，或有更好的模式，而是大师有自己的体系和理念，而且几十年如一日的坚持这种理念，无论市场如何变化，其都坚持本质不变。

房地产企业也是如此，几十年来，中国的房地产企业倒了一批又一批，房地产领域的富豪换了一茬又一茬，而万科依然屹立在潮头，成为标杆。通过我这些年对万科的跟踪和观察，我认为恰恰是万科的理念，以及对理念的坚持，才能走到现在。万科要走的快其实很容易，万科这些年的负债率极其的低。之所以说房地产是类金融企业，就在于房地产可以用杠杆去做超出你能力的事情，所有的金融类企业都有这个特性，在欲望的驱使下，蒙眼狂奔也许让你扶摇直上，但是悬崖随时就在前面。

2020年，碧桂园，恒大，万科三者销售额都在七千亿以上，销售规模差不多，但是万科的销售面积只有前两者的一半多一点点，这说明万科的销售单价比前两者高出差不多一倍。这并非万科的房子卖的贵，而是万科布局的城市数量远远少于前两者，万科一直深耕渤海湾，长三角，珠三角，川渝这四大核心都市圈。万科不轻易进驻一个城市，一旦进入，一定是深耕细作的态度，在很多城市做到第一名。

上述四大都市圈是中国经济最发达最活跃的地区，集中了大量消费能力强的高端客户，也集中了最好的商业，医疗，教育，交通等等资源。中国10多亿人中，有足够多的精英和有钱人能撑起这四大都市圈。深耕这些核心区域，让万科的客户群体有更大的存量价值。房地产进入存量时代，如何让客户和公司不仅仅是一锤子买卖，而能挖掘出如此庞大高端客户群的后续价值，这是万科后面发展的方向，也是万科一直在做的，在思考的。

万科物业就是挖掘客户存量价值的平台，同样面积的物业，四大核心都市圈的客户比那些三四线城市的客户价值高太多，万科物业管理的不仅仅是自己楼盘的客户，也不断向核心都市圈的其他楼盘延申，据统计，万科物业有一半的楼盘面积不是自己开发的楼盘，这是品牌输出。万科是一个不断进取的公司，甚至探索城市服务，万科物业改名万物云，这是万科的蓝图。

万科的蓝图不仅仅是物业，还包括商业地产，物流地产，泊寓等等，并且都做到了行业的佼佼者。以万科泊寓为例，2019年开业规模10万间，无论是规模还是经营质量在行业内都遥遥领先。但是鲜为人知的是万科做长租公寓5年了，亏了90亿，才有今天的成绩。没有战略定力是无法完成这种长远的目标的。

我经常在思考，一个人如何才能有定力，比如我们看好一个公司未来的潜力和价值，但是我们持有好几年依然不涨，那么是什么原因让我们继续信心十足的持有下去？我相信无非两点，第一你对公司有很深的理解，第二你对自己理念的坚持。其实就我本人来说，一开始我也是在坚持，但是到后面，我不需要坚持，按自己的理念投资，做事，已经成为我的一种生活方式，就好像每天要吃饭睡觉一样平常，会成为一个人的个性。

我相信一个公司也是如此，万科几十年来之所以能一直屹立潮头，来源于对某些理念的坚持，这些东西短期来说好像没什么用，但长期来看，它影响着一切，慢慢久了就会成为一个公司的文化。长租公寓做了5年，亏了90亿，为什么还要坚持？是对自己的判断真的有信心，还是一种傲慢或无知？

自古以来成大事者，他们在一些重要的事情上，往往能力排众议，他们的观念往往和大部分人不同，而且一开始也看不到效果，但是他们就是要逆风而行，而且最后证明他们确实对了。如此他们才能建功立业，总是和大家做一样的事情，注定平庸。但问题是在这种决定未来大方向的战略上，他们判断的标准是什么？如何判断自己最后一定是对的？哪怕这么多人反对，哪怕多年了还没看到效果？

骑行长征的路上，我一直在看毛泽东选集，我经常思考一个问题。毛主席在一开始是孤独的，当时的青年才俊都去欧洲留学，学习苏联的革命经验，毛却选择留在中国，从北京走路到湖南，深入农村，开展实地调查。后来所有人都认为发动工人阶级夺取政权是理所当然的，因为马克思理论是这么写的，苏联也是这么做的，而且成功了。但是毛却主张农村包围城市，用广大农民的力量取得胜利。现在我们当然觉得毛这些理论是绝对正确的，但是在当时，大家都不认同，因为无论是理论还是实践，都没有这样的先例。是什么让毛坚定的认为自己是对的？即使所有人都不同意，最后证明他确实是对的。

工人阶级发动的武装起义全部都以失败告终，而毛开始在农村建立根据地，进行土改，取得广大农民的支持。在瑞金，毛的理念得到充分的践行，当地大部分青年参加红军，一个老农7个儿子，前面6个都战死了，最后还把自己的小儿子送入红军队伍。我在瑞金看到这些历史纪念馆和遗迹，深刻的感受到瑞金经营的是多么的成功，一种理念，一种主义，在广大老百姓心中扎根了，产生了超强的凝聚力。最后在长征的路上，红军一路把自己的理念传播到全国，星星之火最终形成燎原之势。在毛的带领下，我们取得了伟大的胜利，而且和所有国家包括苏联的方式都不一样。

我想支持毛主席有如此坚定信念的东西不在国外而在国内，不在天上而在人间，就在市井阡陌之中。毛喜欢去走基层，他最大的爱好之一就是到农村去，和农民伯伯一起抽烟，聊家常。那时候中国90%以上都是农民，农民是中国的基石，是基本盘，毛对农村和农民有深入的调查和理解，他知道农民需要什么，也知道怎么调动他们。和农民聊天远远没有去国外留学那么高大上，但是本质往往是一些最朴实的东西。

我认为商业也是如此。有人说住房不炒，政策不让你涨你就涨不起来，有人说房地产不是好赛道，有人说机构不认同，有人说房价要崩盘，有人说夕阳行业等等，各种理论，各种声音。但我认为这都不是本质，真正决定一个公司价值的不是这些，而是市场需求，是消费者，看公司为了更好的满足消费者需求都做了些什么？

就好像万科坚持做长租公寓，亏了5年还要做，判断的依据是什么？是政策？是投资热点？我相信都不是，而是市场需求，你看到了这个需求，然后思考怎么去做，去更好的满足客户的需求，去形成自己的竞争力，这一定是做判断的一个最底层最本质的逻辑。

万科在30年前就开始做物业了，那时候地产公司还没有做物业的习惯，一开始做也是亏损的。但是万科一直做到了现在，成为行业内做的最大也是最好的物业公司。难道万科能看到未来？我相信也不是，而是业主有这个需求，满足消费者的需求永远是商业最本质的逻辑，围绕消费者需求去做事情是一个公司永远要坚持的价值观，你能更好的满足消费者需求，你就有竞争力。这个才是本质，其他的一切，包括管理，制度，政策把握等等都是为了更好的把本质做好，包括企业文化，也是在怎样才能把本质做好的实践中，长期形成的东西。本质是做对的事情，其他一切都是怎样把事情做对。

房地产的需求还在吗？大家还要买房吗？这是一个不需要思考的问题，你看看你身边还有多少人需要买房就知道了。房地产行业的规模不一定会更大了，但是万科的市场份额会越来越大，越到白银时代，万科的优势越明显。未来十年，万科的房地产开发业务还会继续成长。

而其他业务，包括挖掘万科庞大客户群存量价值的万物云，其真正价值还刚刚开始。四大核心都市圈的客户有这个需求，万科未来会尝试各种方式去满足他们的需求，去挖掘其价值。其他包括物流地产，商业地产，旅游地产，长租公寓等等，其需求在，而且万科能更好的满足这种市场需求。比如物流地产，我认为万科未来会做的很大，这一块的需求会越来越大，万科无论是规模还是质量都稳居第一，而且遥遥领先。这些除房地产开发之外的业务，未来十年会高速成长，而且都是基业长青，能带来源源不断现金流的业务。

从商业和公司的本质出发，万科未来十年的内在价值会继续成长。

在持有万科一年多时间里，我并没有因为万科的股价不涨而有任何动摇。今年一直在骑行，对投资的事情没怎么管，因为我对我的投资很放心。我认为投资要在投之前做好功课，而不是投资之后天天去盯盘，紧张兮兮的。没有深度的理解我不会投，但一旦投了，我不会受任何影响，无论是政策面，消息面，资金面，还是股价涨跌，我根本不关注这些。因为这些东西都不是我持有一只股票的理由，当然股价跌了，有更好的买入机会，我会关注。比如在持有万科的这一年中，我经常趁股票下跌而加仓。

长期坚定的看好一个事情，无论外界怎么质疑，无论是你多么逆主流，你都不动摇。这需要的不是固执，而是对本质的理解，以及超脱的心态。对我而言，持有万科的逻辑只有两点：

第一，从商业和公司的本质出发，万科未来十年的内在价值会继续成长。

第二，股价短期是投票机器，长期是称重机，这是资本市场的本质规律之一。

坚持本质的东西，无论短期如何波折，最后你会赢。相反，无论短期你尝到什么好处，最后你会输。长远来看，没有人能用聪明才智对抗本质和规律。我们要做的只是去思考和理解这些本质，然后顺势而为。这样你才能成为最后的赢家，成为长远的赢家。

2021.1.20 梁孝永康写于湖南

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